楼市“第三支箭”落地，房企再融资重新开闸，影响有多大？机构这么说丨火线解读

前程无忧

11月28日，楼市“第三支箭”正式落地。

证监会新闻发言人表示，为支持房地产市场平稳健康发展，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

据了解，5项措施包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。

受此影响，今日地产股债齐升，截至发稿，地产板块26只个股涨停，地产债12只债券盘中临停。

那么房企再融资重新开闸，影响有多大？机构这么说：

国泰君安：更多的是有利于中小市值央国企

国泰君安认为，本次再融资放开，可以募集配套资金，对于房企降杠杆有极大的作用，但募集的资金，若用于存量项目，则不能用于扩张，因此，本次再融资的放开，更多的是有利于中小市值央国企，一方面，可以迅速扩大净资产，解决有信用和运营能力、但考核之下难以高杠杆运转的问题，另一方面，集团层面有资产注入的，可以盘活并注入优质资产，支持上市公司发展。

中小市值央国企将带来估值修复叠加中期成长，具备最大的涨幅空间。小净资产央企会受益于本次再融资放开，迅速扩大净资产，带来中期成长，其他国企将受益明显的PB估值修复。同时，混合所有制房企也将受益于进一步混改的政策红利。已经在产业链上互相渗透的上下游，证监会给鼓励其参与到房企的重组当中，预计将对地产行业和版块带来一次中小市值央国企和建筑类企业的政策红利。

银河证券：未来优质房企通过重组方式上市的路径已打开

银河证券表示，房企再融资自2010年被暂停之后，时隔12年再次重启，对市场的信心和预期具有积极的信号意义。同时，对再融资募集资金的用途做了规定，主要用于与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及补充流动资金、偿还债务等。从资金用途中可以看出，目前政策目标是以“保交楼”和防止发生金融风险为主，房企通过再融资，可有效的补充流动资金、改善融资结构、避免债务风险的蔓延。“措施”指出允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司，未来优质房企通过重组方式进行上市的路径也已经打开。

供给侧“三箭齐发”托底房企融资，需求侧政策想象空间也已经打开，现阶段为下行周期以来最强托底政策落地期，供需两侧双管齐下有望助推销售正式迈入复苏道路，看好供需两端政策共振带来的板块修复行情。

国信证券：地产股修复的大机会即将到来

国信证券认为，此次政策的出台，为房企后续融资创造了更加宽松的空间。该机构认为，自“金融16条”后，地产板块在后续较长的时间内，政策面、舆论面都将处于一个极度宽松的周期，后续不排除有更多供给端、需求端的政策同时出台。在后面的宽松周期中，地产股修复的大机会即将到来。

招商证券：中长期聚焦于优质房企及产业链的竞争格局改善机会

招商证券表示，并购重组支持政策或有利于优质房企扩表，强化竞争格局改善逻辑；房企再融资功能从无到有，条件相对宽松；与A股一致，H股再融资功能恢复，其与红筹股之间估值差或逐步修复；明确房企REITs发行人地位，运营能力或于估值兑现；不动产私募投资试点或倒逼主动股权投资能力提升，有助于打通“募投管退”资管循环。

该机构表示，布局分两阶段，第一阶段或是当下到明年一季度，这个阶段的需求托底增量更多来源于压制需求的释放，如改善型需求，以交易DCF模型的分母端为主；第二阶段或开始于明年一季度末，这一阶段的需求随房价预期逐步企稳出现改善，仍聚焦于竞争格局改善引致的α。短期关注估值提升，中长期聚焦于优质房企及产业链的竞争格局改善机会。

光大证券：多箭齐发支持房地产市场平稳健康发展

光大证券表示，通过进一步放宽融资通道，为房企购买存量项目、偿还债务、项目交付等方面有力补充资金。此外，政策首次提及“鼓励优质房企依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行REITs”，为公募REITs在房地产存量资产上撬动投资价值打开空间，利于引导行业由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。