楼市差得不能再差了，但是房价为什么宁死不降？难道是真的没办法

sanasnoz

房价为什么宁死不降？我相信这个问题大家都很好奇，现在楼市差得不能再差了，你看一下那些房地产数据，根本就没办法看，就这样房价为什么还是不愿意降呢？
那这个问题根本原因就是因为房地产，现在已经高度金融化了，想降价是特别难的，下面咱们就梳理一下这个难降价的过程。



首先，我们的这种房地产发展模式，相当于一个楼盘还没有开建，只要房企拿完地以后，那就是变相的，相当于小区的所有房子已经完成抵押了，抵押给谁了呢？很明显，是抵押给银行了，也就是说房企每卖掉一套房子，就需要到银行解押一套房子，然后再和购房者完成产权过户。那此时假设一个开发商向银行抵押了100套房子，每套房子的价值100万。 那么抵押在银行的资产就是一个亿，那现在你对其中一套房子打了八折，80万卖出去，开发商获得了80万的现金流，但是你抵押在银行的剩下的99套房子，价值就减损到了7920万元，那么开发商的资产负债表就会塌方，银行就要找你麻烦。



同理，如果你一家开发商打八折销售房子，那整个片区的房产抵押价值就会减损，银行会吃不消，城投也会吃不消，地方就更吃不消了。这就是金融产品的特性，不需要全部成交一遍，只要一个区域内有那么几套降价的，那整个区域的价值就会被拉下来。这也是为什么恒大一开始搞全款七折卖房的时候，立刻就被约谈的原因。所以面对这样的金融特性，大开发商，资产结构健康的开发商，或许会有一些小的折扣， 但是仅仅是一些小的优惠而已，然而那些情况不好的开发商，宁愿财报不公布甚至被退市或者负债违约展期，也不可能降价卖房，就是因为金融特性的原因，暴雷对于他们来说可能就是做了一个大手术，最多是伤筋动骨。然而大降价一旦引起金融塌方，那就是直接送进了ICU里面。
当然了，这一切的前提都建立在金融没有风险的情况之下。如果现在中国的金融系统崩坏了，那么就不仅仅是降价这么简单了，还可能因为踩踏而资产崩盘。所以我们现在会想尽一切手段防止这样的事情发生。为什么现在不敢硬着陆？就是怕这样的事情。但是有些事情不是说你怕就可以绕得过去，就可以不面对的。



现在的楼市，购房者没钱了，大家慢慢地趋于理性，消费力也没有了，当凑齐首付都是问题的时候。 那房贷利率它再低也就没什么用了，所以现在的楼市它缺的不是需求，它缺的是购买力和信心，所以现在土地和房子都卖不出去。
房子卖不出去两个原因，那第一个就是刚需没有钱了，疫情搞成这样，收入有一天没一天的，各行各业都在裁员，哪来的钱买房？第二个原因，有钱也不买，国人都有买涨不买跌的情绪，越跌越没人买，即使那些有钱的也不敢买。还有就是，土地现在卖不出去，原因也有两个，那第一个就是开发商没钱了，从2020年开始卡的三道红线没达标的房企，银行不能给其贷款。所以面对这样的局面，之前高杠杆的房企，那真的是当时借钱一时爽，现在还钱火葬场，所以很多房企直接就躺平了。那第二个原因更简单，房子卖不出去了，回不了款，开发商赚不到钱，所以就不敢拿地了。



那既然房价不敢降，涨的话会怎么样呢？那就更没人买。 那稳房价又怎么样呢？有些人想的是我帮你把房价给摁住，你快买房快买地，大家你好我好全都好，从此形成健康良性的房地产市场。但是不要忘了，房地产市场的本质是价格绝对需求，价格越涨需求越多，价格越跌需求越少。那房价是不涨了，但是买房的人也就消失了，这个是最要命的。现在涨价创造需求也不行了，这也是饮鸩止渴，不能再无限地上涨下去了。并且买房的人其实都是炒房的，只是成分多一点少一点的问题，都有炒房的这个心思。然而炒房赚了钱，再把刚需往死路上逼，问题是刚需的钱要从哪里来呢？现在房价的高度已经是三代人叠楼梯都摸不到的高度，所以现在涨价去库存故技重施也不管用了，也不行了，因为水已经挤干了一滴，就不给剩了。
所以对于那些宁死不降的，或者出限跌令的，大家都不用着急，购房者虽然现在已经理性下来了，冷静下来了，但是你不得给别人一些冷静的时间吗？让他们冷静地想一想，思考一下这个房子，这个地段，这个城市能级，到底值不值这么高的价位。