万亿资金救房企，楼市出现“两升两降”，明年能起飞吗？

arrarpetahack

每每到了年底，人们在清醒地认识到当年的年景已经无法逆转的时候，往往开始对明年寄予厚望。


2022年只剩下最后一个月了，从数据来看，尽管救市持续了一整年，但楼市并没有反弹的迹象。根据国家统计局发布的最新70城房价指数，10月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.4%，同比跌2.4%，而当前房价环比下跌持续了14个月，同比下跌持续了7个月。


今年的房地产市场的颓势已经无可挽救了。


那么，明年呢？


“金融16条”后，银行万亿输血房企




自从2021年下半年以来，各地救市政策就频繁出台，但多集中在需求端，希望通过放松限购、降低首付和提高公积金额度等方式降低购房成本，从而刺激消费，但成效不佳。究其根本，是因为没有正面本轮房地产周期的核心矛盾，即供应端房企的不断暴雷，以及由此所造成的对市场信心的重创，所以治标不治本。


只有救房企，给予他们喘气的时间和资金腾挪的空间，他们才能重振旗鼓，从而把信心传导到整个市场，达到救市的目标。


所以，“金融16条”的出台引起了轩然大波，市场的共识是，这代表着救市政策的转向，政策终于从救市场转向通过给房企输血，推动房企自救，以期走出困境。


有人说，“金融16条”的象征意义大于实际意义。但实际情况是，随着“金融16条”的出台，不过十来天的时间，银行已经闻风而动，而且动作幅度不小。


最近，包括农行、工行、建行、中行、邮政和交通银行在内的多家银行开始疯狂给房企授信资金额度了。根据媒体报道，授信资金额度累计已达12750亿元。


而且，这个额度还在增加中。


也就是说，银行阔绰撒币，万亿资金入场，救房企的迈出了实质性的一大步。此举也给资本市场打了一针鸡血，刺激了地产股的上涨。


虽然，贷款的落地还需要看房企的优质抵押物，但毕竟也算真正看到了肉，有了存活下去的希望。


楼市出现“两升两降”现象

在很长的一段时间内，我国的房地产市场一直保持着“只涨不跌”的纪录，这也让很多人相信，即便遇到短暂的下调，但房价的总体趋势一定是上涨的，房产已经变成了普通老百姓的资产配置的入门课。

而且，根据经验，房价在下行周期越是下降，反弹的力度越大。

可如今，这个神话似乎正在被打破，因为楼市中出现了一些耐人寻味的现象，“有升有降”的现象开始出现在楼市中。


第一点，我国城镇化的速度在降。


2020年末，全国常住人口城镇化率为63.89%，较2010年的49.68%提升14.21个百分点，与十年前相比，城镇化程度在进一步地加快。我国当前城镇化仍处在中期的后半段。


但根据《中国统计年鉴2021》与2021年经济社会发展数据显示，2021年我国新增城镇人口1205万人，创下26年来新低。2021年我国城镇化率提升0.81个百分点，提升幅度26年来首次低于1个百分点。


也就是说，虽然按照专家的解读，我国当前城镇化仍处在中期的后半段，但这个增幅正在放缓，而城镇化速度是支撑我国房地产继续稳健发展的最重要的指标。


第二点，我国出生人口数在下降。众所周知，人口是支撑房地产市场的长期因素，我国的房地产市场也正是凭借着13亿的人口红利所带来的巨大住房需求，才乘风而起的。

根据国家统计局的数据，2021年我国生育数据创下多个“新低”——出生人口1062万，创新中国成立以来新低；出生率7.52‰，创有记录以来最低水平；总和生育率只有1.15，是世界上生育率最低的国家之一。

房地产行业正在失去人口红利和城镇化速度的强劲支撑。与此同时，库存和房子持有的成本却在不断上升。

从去年至今，房企之所以频繁暴雷，除了融资渠道的不畅外，还由于房价的下跌伴随着销量的下跌，量价齐跌给房企资金链也造成了很大的压力。

根据相关数据示，截至今年上半年，全国商品住宅广义库存量已达37.79亿平方米。库存的压力和土地财政一样，成为压在地方政府头上的两座大山，这也是地方政府出台救市政策多从刺激消费以促进成交的逻辑所在。


远的不说，南宁可连买房可免费乘坐十年地铁的昏招都使了出来。

另一方面，房东税在河北、湖南和云南三个省份的实施，加强了人们对于房产税出台的预期。未来，持有房子的成本必将进一步增加。

“房住不炒”的基调不变，楼市的预期变了

从近来房地产市场的种种动向来看，救市动作频频，其目的是为了避免楼市的急剧起落，维持房地产市场的稳定发展，并在稳中求进，但ZY一再重申“房住不炒”，“不把房地产作为短期刺激经济手段”的政策基调始终不动摇，房子的金融属性逐渐消退，从而回归居住属性。

买涨不买跌，是大多数购房者的一贯心理认知。但现在，楼市造富神话已经破灭，房价上涨的预期也已经发生了改变，特别是在疫情的影响下，人们对楼市的信心更加不足。