继续砸钱！16天5大利好，为什么一定要救房地产？高层发声定调了

前程无忧

最近这段时间，支持房地产的金融利好政策接连不断。有人形容，为了“抢救”躺在ICU的开发商，稳定房地产市场，这一次国家动真格的了。
尤其是进入11月份，几乎是每隔3天一个利好降临——11月8日-11月23日，短短16天时间，有5大支持房地产的利好政策落地。
“第二支箭”扩容支持约2500亿民企债券融资，以及央行等3部门联合发文明确，房企可以通过保函提取预售资金这两大利好，我们已经解读过了。
今天主要说另外三个利好，用4个字形容就是：继续砸钱！



第一，11月21日，央行表态将“再砸钱”支持“保交楼”：在2023年3月31日前，央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷，激励银行向已售逾期难交付住宅项目新发放贷款。
第二，11月22日，国常会提出，“加大对民营企业发债的支持力度，适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕”。
从以往经验来看，国常会“预告”降准后，一般会在短期内落地。降准指的是中央银行调低法定存款准备率，说白了就是商业银行从央行拿钱的成本变低，商业银行的货币流动性宽松，可以理解为市场上的水多了。



第三，11月23日“金融16条”正式落地。
说来也快，就在短短两天时间，国有六大行全部出手，总共签约17家房企，其中民营房企数量为9家，总授信超1.27万亿元。
具体哪些银行向哪些房企提供多大额度的融资服务，大家看下图即可，统计的还是挺全的。值得一提的是，万科与6家国有大行均签署了战略合作协议，或成最大赢家。龙湖签了5家，美的置业签了4家。



看到这里，有人可能坐不住了，1.27万亿砸下来，市场可能要被强拉起来了。
事实真的如此吗？
铁锤必须说几句真心话：一是银行授信，不代表最终能放款。以往房企授信容易，但放款难；二是我们永远要记住一句话，资本从来不会雪中送炭。所有合作的重要前提，都是银行能够把控风险。哪些房企风险可控，不用说大家也明白，央企国企以及混改房企，至于融资成本高、销售遇阻、资金链濒临断裂的民营房企，能不能真正获得银行的放款，有待观察；三是，个人认为这一轮银行的密集行动，更多是站台，以及亮出支持的态度。
基于上述种种救市行动，不难得出结论，当下国家对于房地产的态度非常明确：要钱给钱，要政策给政策，最终的结果必须是，全面发力稳定房地产市场。换句话说就是，必须把房地产救起来。



问题来了，为什么国家疯狂“砸钱”，也要救房地产？
首先，在4天前召开的2022金融街论坛年会上，一行两会高层罕见齐发声对房地产发表了最新看法，值得细细品味：
易纲表示，房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义；
郭树清直言，我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段，全社会固定资产投资具有很大的增长潜能；
潘功胜则认为，中国经济长期向好基本面不会改变。金融部门出台了多项金融支持政策，将稳定市场预期与信心，推动中国房地产市场健康、可持续发展。
仅从字面意思就可以看出，其实三位高层对房地产的态度是偏积极的，用通俗的语言来说就是，高层对房地产的最新定调是：房地产对经济、对就业都很重要。即通过阐述房地产对稳经济大盘的重要作用、描述房地产关联众多上下游行业的真实情况，从而客观肯定了房地产的重要地位。



其次，房地产到底有多重要，我们接下来用真实的数据说话。
铁锤绝对客观公正，不偏不倚。因为只有清晰地了解完事实真相后，我们才能有的放矢，才能发表出不违背事实的观点。当然，这对于我们理解调控，甚至是把脉市场发展，预测政策走向，也会大有裨益。
房地产的重要性主要体现在4个方面：
其一具有重要的社会意义。喊了五六年的“房子是用来住的”，简直是一句正确的废话。房子当然是用来住的，从古至今，且无论任何国家，都如此。铁锤说过，房地产的理想态是，人人住有所居，房价以绝大多数人口袋里的钱定价。换言之，房地产是解决亿万刚需居住问题的民生产业。
现在房地产之所以会背负万古骂名，究其根本是它的社会意义越来越偏离了：一部分人通过房地产的资本利得，远远超过了全体人民的劳动所得。且民生产业，硬生生被炒作成奢侈品般的价格，更成了少数有钱人“攫取巨额财富的工具”。不缺房的人，坐拥几套甚至是百套房子，而真正的刚需却连一套都买不起。



智联招聘联合城市房网发布的报告显示，全国重点20城，湖南长沙的买房压力最小，一年不吃不喝可以购买10.18平米的房子，而深圳厦门北京上海广州等城市，仅能购买2平米多的房子。
另外，诸葛找房网发布的百城房价收入比数据显示，2021年百城房价收入比值为12.0，远高于国际合理区间3-6。



其二对经济发展意义重大。很长时间以来，在国民经济发展中，房地产都充当了火车头的作用。从经济来说，一个行业占了GDP的5%以上，就是支柱行业。据国家统计局数据，2021年房地产增加值达到了7.76万亿元，建筑业增加值8万亿元，加起来占GDP的14%左右。毫无疑问，房地产是支柱产业。
事实上，房地产的支柱作用，不仅仅体现在对国民经济的巨大拉动，还体现在对就业的贡献上：资料显示，房地产拉动的就业人群高达5400万。
需要知晓的是，虽然房地产业本身的就业拉动能力并不强，但与之密切相关的建筑业和金融业就业拉动能力较强。
中银研究测算：与房地产密切相关的三个行业建筑业、房地产业、金融业中，建筑业的就业拉动能力最大。建筑业每增加一亿元总产出，可拉动各行业就业总计635人，其中直接拉动就业262人，间接拉动就业130人。金融业的就业拉动能力第二，金融业每增加一亿元总产出，可拉动各行业就业总计511人，其中直接拉动就业270人。



其三财政对房地产形成依赖。“土地财政”是一个众人皆知的问题，不需要遮遮掩掩，其实也不需要过多赘述，事实上土地开发早就有“第二财政”的美誉。我们只说一组数据，大家就能有直观感受：2021年，全国财政收入的35%以上直接来自卖地收入和房地产税收。
再多说两句，今年全国卖地收入减少了三成左右，尤其是中小城市，土地财政收入几乎是腰斩式下跌，没钱很多城市的基本运营和工资发放都成了问题。所以才出现了很多往年看不到的景象，比如有的地方公交车停运、有的地方裁撤冗余人员，大行开源节流之策，再比如“鹅城的税收到90年后”等。



其四金融问题。房地产是资金密集型产业，有资料显示，我国房地产开发资金有60%来自银行。另按《华尔街日报》2020年初的估算，我国房地产总规模超过美国、欧盟和日本之和，达到65万亿美元，大约是我国GDP的4倍。
房地产作为准金融资产，占银行总资产的比重约为30%，许多银行理财产品或信托产品，都与房地产挂钩。所以，房地产业的发展与收缩，都将对金融行业的规模和结构带来显著影响。
总结来说，房地产对拉动经济发展、改善人居环境、增加财政收入、创造就业机会、促进社会和谐等方面都有重要作用。
铁锤说这些，只是基于现实的理性分析，并不是给房地产唱赞歌，也不是为房地产站台说好话。
要知道，房地产重要不仅仅发生在我国，全球各国其实都一样，都对房地产有依赖，且社会上绝大多数的财富都沉没在房地产中。世界银行数据显示，在一个国家的总财富中，房地产通常占比最大，一般占50%-70%，其他各类财富之和也不及房地产一项多。比如很多人喜欢举例的美国，实际上“家庭财富的一半以上也是房地产”。
现在的房地产市场正深陷低迷状态。从数据来看，其实今年前10个月，房地产对经济是“第一拖累”，甚至超过了受疫情冲击影响的旅游业和餐饮业（见下图）。



铁锤知道，看到这些，很多刚需族、无房户会很开心，有些甚至会拍手称赞。这种是典型的“买不起也不想你好”心态，铁锤也经常会有这种思想。
但静下心来想想，有这种想法其实一点作用也没有。相反房地产的颓势，还会进一步对经济增长、稳就业等产生更加恶劣的影响，最终可能会作用在自己身上。
铁锤打个比方，上个月我回老家，发现县城的很多楼盘都停工了，但同步也出现了让人无奈和辛酸的一幕：农村里的很多农民工，主要是建筑工人都失业半年以上了。此外，做建材、家居、家电、装修等行业的人，生意也十分惨淡。事实上，整个房地产链条上的就业人员都直接受影响了。
看到这里，我们应该对“国家救楼市”有一个清晰的认识了：房地产作为中国含税率最高的行业，带动力最强的行业，对就业影响巨大的行业，必须回归常态才能撑起整个国家的财政、就业等。



但请注意，一定不要被救市环境下，很多居心不良的观点带歪节奏：国家砸钱救开发商、救项目，金融利好政策频出，只是为了稳定房地产市场，修复信心，修复预期。不是在重走老路，更不是为了刺激房价上涨。
事实上，理性分析会发现，这些“救急”的措施根本不可能让房地产一蹦三尺高——这些钱主要是给房企输血，目的是防止更多的开发商因为债务问题而爆雷，继而影响新房开发建设和交付；目的是让更多出了问题的开发商活过来，抓紧开工建设。
说白了国家现在救的是老百姓能早日顺利收房，当然你也可以理解为是在挽救买房人的信心。也就是说，现在出台的大招都是供给端在发力，基本上没有需求端的刺激。正如铁锤一直说的，利好兑现，必须得依赖终端的消费来形成闭环。还是那句话，烂尾楼问题不解决，老百姓的钱包不鼓起来，再多的利好也是白搭。