楼市还能坚挺吗？也许退潮了

arrarpetahack

从古至今，房子在国人心中占到的地位都是非常的高的，国人也留下了这样的思想观念，有房才有家，所以买房是肯定的，租房总感觉缺乏那么一点点安全感。
1998年内地房地产引进了香港房地产发展模式，商品房时代正式来临，国内的房地产价格也迎来了水涨船高的时代，1998年全国商品房的价格不足2000元每平米，2021年全国平均房价突破万元每平米，过去的20多年时间中，房价涨幅达到了560%，买房似乎成为了一种潮流，一种大浪潮也丝毫没有感觉到房地产会有凋谢的一天，因为政策把房地产硬生生的问题抹平了。



2008年受到美国次贷危机的影响，国内的房价也受到巨大的冲击，市场处于低迷的状态，但是很快就启动了40,000亿扶持基建，市场迅速回暖成交价以及成交量迎来了一个新的阶段，这一波涨价持续了5年时间。
2014年高库存压力下，市场顶着压力，如果不解决，市场随时都有可能面临着“崩盘”，结果出台了一系列的政策来推动市场的活跃度其中棚改安置化货币才是推动房价的一把手，正是这个政策，使得三四线城市市场变得活跃起来了。
2015年重点城市房价开始上涨，2016年全国楼市迎来了普涨市场一发不可收拾，价格一直涨到了2021年下半年为止。
2021年的市场冷下去到现在都没有回暖了，大城市靠着自身的优势，还可以支撑着三四线城市拿什么支撑？



三四线城市扎堆托底，出台各种各样的利好政策。
11月21日，吉林省吉林市舒兰市发布新政策，鼓励农民进城市买房购买舒兰市城区内90平方米以上的商品房，政府每套补贴6000元；购买90平方米以上商品房，政府每套补贴1万元；返还或者是来舒兰市购房的给予一定的补贴根据，全日制专科、本科、硕士、博士补贴，金额分别是1万、2万、3万、5万。、5万。
11月21日，内蒙古赤峰市发布新政策，对于生育两胎及以上的家庭购买二套房产。产生的费用与一套是一致的，不管是利率、首付还是税费。
这只不过是近两天这些城市发布的政策，截止到目前全国已经超过100座城市开展了托底行动，在数据中显示90%以上都是三四线城市为主，托底的方法也是非常的简单粗暴，就是为了降低购房成本罢了，比如降首付、降利率、给补贴。
除了地方给予一定的政策支持以外，房地产企业给出的优惠也是挺吸引人的，房产的价格是在备案价的基础上打9折、8折，甚至有房地产企业打出7折。除了价格的优惠以外，低首付、零首付、赠送精装修、赠送停车位、赠送家私电器、赠送物业管理费，现在只要想买房，开发商都能给出相当不错的福利。



此次的降价行为是实实在在的，并不像过去一样，只不过是一个噱头，开发商为了回笼资金，没有什么不敢做的。
5年期LPR利率是4.3%，商业降息20bp，首套房利率为4.1%，不过最新的政策出来后，各城市可以根据城市的真实状况调整利率，根据贝壳研究院公开的数据显示有10多个城市的首套房，利率已经进入到3%的时代了，其中包含了阳江、清远、云浮、湛江、济南、江门、宜昌、襄阳、包头、秦皇岛、大理、泸州、安庆、恩施州、温州、瑞安、乐清、泉州等各个城市。
商业贷款利率下降了，公积金贷款的利率也下降了，对于普通购房者来说，真的是一个福音啊，去年同期的时候利率最高都突破了6%，现在仅有百分之三点多，相差了百分之二点几的利率，贷款100万计算，每个月还款的金额少了接近2000元。



三四线城市为什么这么卖力的托底？
根据中指研究院公开的数据显示前三季度一线城市商品住宅成交面积同比下降24.4%，二线城市商品房住宅成交面积同比下降39%，三四线城市商品房住宅成交面积同比下降39.2%。
国家统计局公开全国70个中大型城市价格数据90%的城市价格都在调整中，三线城市占比最多。
牡丹江回落18.7%、哈尔滨回落11.8%、北海回落10.1%、安庆回落10%、吉林回落9%、太原回落8.8%、宜昌回落8.4%、常德回落7.9%、锦州回落7.5%，贵阳回落7.3%、石家庄回落7.1%还有很多城市就不一一赘述了，反正众多城市的房价越来越倾向“鹤岗化”，相信大家都明白什么意思的了，就是价格变得越来越亲民了，甚至会出现之前口中所说的“白菜价”。



房价持续下降，成交量也在持续地下降，意味着拿地的收入也大幅度的下降，对当地财政会形成巨大压力的冲击。
国内除了深圳、北京、上海、天津、重庆这几个城市，其他城市对于土地的依赖度比较高的，杭州一直有着冲击一线城市的称号，结果对土地的依赖度超过140%，排名全国第一。杭州都是这样的情况，其他城市产业单位财政收入能力较低，最大的收入来源就是卖地收入，所以必须想办法把房子拖住，才能稳住土地成交率。
根据2022年前三季度财政收入数据来看，山西、陕西、江西、内蒙古、新疆财政还是呈现往上走的趋势，其他省份全部都出现了负增长，在这样大背景下，三四线城市是最接把问题暴露出来的。
财政收入肯定是要想办法增加的，于是不少地方政府就开始，所以解释首先就是对公务员下手降薪、停运公交车、出售可盈利的运营权、部分地方还增加罚款来顶住财政收入。



当然这也并不是长久之计，未来他们如何解决还有待考验。
三四线城市为什么会出现这样的局面？
最根本的原因就是支撑不起城市的发展，之前经济学家任泽平说过，任何一座城市的房价走势都离不开这简单的几个字“短期看金融、中期看土地、长期看人口”。
短期看金融，唉，这个基本上可以忽略不看了，今年以来的经营状况……
中期看土地，三四线城市什么都不多，土地最多大把面积，没有开发的满地都是新城；
长期看人口，根据第7次人口普查的数据中显示，全国多座三四线城市的人口都处于持续的流出状态，流往的方向更多都是集中在长三角珠三角这些核心区域，那么人口流出对于需求自然就减少了。
为什么这么多城市都在鼓励农民进城买房呢？因为只有农民才有这样的人口体系在这里啊！
只有一二线城市核心区域的房价比较坚定，其他城市的房价也许也就这样了、这样了、这样了。