小区物业新模式服务也搞项目承包

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海都记者 赵杨 吴臻 实习生 胡巧灵 通讯员 张宁

关注理由

从案件频发到零发案，福州仓山金山大道百合苑小区的“华丽”转身，缘于一种物业新模式。

小区原有的物业公司不变，不过小区的公共秩序维护，已经由另一家公司负责了。安装门禁、监控;车辆刮擦、丢失赔偿一定比例费用……由这家公司负责，作为回报，这家公司收取小区车位停车费。

这种模式已在福州8个小区推开，以目前情况看，效果还不错，但法律界人士也指出了其局限性。这几日，记者就此模式，展开调查，走访了相关小区和部门。

民警北京取经 帮着牵线搭桥

“巴ios开发求职招聘微信群掌大的小区，一年发生的盗窃案件达到一二十起”

钟发荣是福州金山派出所的片警，这几年，最让他头疼的莫过于辖区内盗窃案频发。

位于金山大道旁的百合苑小区，是老钟辖区的缩影，2003年建成入住，3栋楼200多户居民，有物业，但管理松散，小区可以随意进出;同时小区内出租户众多，出入人员繁杂。另外，小区的门禁系统设备老旧，楼道门禁常常大开。

“就这个巴掌大的小区，一年发生的盗窃案件可以达到一二十起。”钟发荣说。

去年8月份，钟发荣在休假期间到北京走了一圈，他走访北京的社区，向别人取经小区安防之道。十几个社区逛完后，钟发荣最大的感受是，大门都是封闭式刷卡管理。

钟发荣求教了不同的安防公司、物业公司，搜罗信息后，归纳了三条整改路。“一是由业主直接出钱，加装门禁等智能化安防设备;二是让第三方公司投资，对原有安防设备进行整改;三是由第三方公司投资安防设备投入安保力量，”钟发荣说。

第三种方式最终被引入百合苑小区。钟发荣表示，这种模式从使用至今，小区内的盗窃案发生率为零。

专门公司 管理小区公共秩序

“正常停放出了新媒体求职招聘微信群状况，如找不出肇事者，损失我们全赔”

此前尚在业界名不见经传的福州闽祥停车场管理公司，就当做社区防范的“新钥匙”。而从3月1日起，与百合苑小区一墙之隔的闽江春晓小区，同样引入了这种模式。

该公司的经理宁兆生说，公司在2010年10月成立，百合苑是该公司接下的第七个项目，公司的运营是同一种模式，即向业委会或者物业承包小区的物业管理公共秩序维护业务，包括地面汽车和地下车位及消防管理、安防职责等，由该公司安装自动化设备、监控探头，实施整个小区的封闭式管理。作为回报，地下车位及地面车位的车辆管理费由该公司收取。

“车辆在小区指定停放区域出了状况，在找不出肇事者的情况下，损失我们全赔，在找得出肇事者的情况下，三方协商。”宁兆生说，如果不在指定停放区域，该公司只赔偿损失三成。

“前期主要是投入，后期才有回报。”宁兆生告诉记者，与业委会或者物业签订的合同，均在五年之上。而收费均经过物价部门核实，按规收取，业主一个月的车辆管理费用为60元，而临时车辆进出，均是半小时内免费，自媒体职招聘微信群而超过的5元钱，过夜10元钱。

防盗效果明显 警方有意推广

“目前，已接手的8小区，还没有出现盗窃的状况”

将公共秩序维护从物业管理中剥离，第三方公司收取停车费作为回报的模式，在防盗方面的作用显而易见，因而也得到了业主和警方的青睐。仓山警方亦有意在盗窃案频发的小区推广。

“到目前为止，已经接手的八个项目，还没有出现盗窃的状况，还有五六个小区正准备签约”，宁兆生证实，采取这种模式的小区，之前无一例外管理不到位，有的物业甚至快做不下去了。譬如其接手的第一个项目福明苑，这个老小区之前又脏又乱，盗窃案频发，业主十分不满，甚至不愿意缴纳物业费。引入这种模式后，小区状况一个月内就大有改观，业主们感觉到了便利，也自愿缴纳费用了。宁兆生表示，公司所做的8个小区，业主的缴费率都达到了97%以上。

不同声音

物业协会：揽下赔偿责任是否妥当?

福州市物业管理协会秘书长丁燕菁对于这种模式大加赞赏。物业将一部分项目外包的做法是有章可循的，从专业的角度看，专业的事项交给北京最好的手足癣医院专业公司做的方式是很不错的。

但同时丁燕菁也质疑，第三方主动揽下赔偿责任是否妥当?业主要明确每个月60元的车位管理费属于车辆维护费用，这笔费用不表示其车辆与管理方是保管关系。若车辆发生被盗窃等情况的，依然要通过报警处理，看管方没有必须全额赔付的责任;而一旦业主车辆发生刮擦等事故，也有保险公司介入调查，同样也要按法定程序认定责任双方与赔偿数额。

丁燕菁表示，责任还是物业公司首当其冲。总体上，第三方公司与物业只是合作关系，要解决好小区内的大小事宜，首当其冲的还是物业。

律师：小区是否变公共停车场?

“这种模式具有很大的局限性。”福州开元律师事务所杨大成则认为，天下没有免费的午餐，第三方舍得投入，肯定是为了盈利。所以首先是在对象的选择上，有严格的筛选，并非所有治安状况不佳的小区都适用这种模式。按照这种模式，需要有足够的停车位，来实现盈利预期。如果没有停车位，恐怕难实现公共秩序维护的“分割”。

其表示，业主可能不得不面对另一个问题，小区的停车场在一定程度上也变成了公开的停车场，对于进出小区停车场的，没有甄别身份，这同样给小区的安全防范带来漏洞。而且小区的停车场，也可能被外来车辆挤占。