疫情抬头，对楼市产生新一轮冲击

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文/邓浩志

先谈两则房地产业内的消息，一是本月广州新盘或新货的新推的去化率平均不到10%，也就是推10套房子，平均卖1套都不到。第二是据我在业内收集到的信息，广州各大房企，中介，渠道商，十一月至今的业绩，基本只有同比的2成到3成之间。这点收入，真是“吊盐水”都不够。
另一方面，再看官方统计数据。上周（11月14—11月20日）广州一手住房成交909套，再上一周，仅成交剩657套。也就是说，过去半个月，全广州一手住房成交仅1500套。接下来的11月下旬情况也看不到任何改善的可能。按照这个趋势，11月全市网签可能仅剩3000套左右，甚至不到这个水平。这也有可能是广州历史上一手房成交最低的纪录。这个情况之前我已经分析过，造成最近楼市低迷的主要原因，是疫情防控政策的影响，不是市场真实反映，这一点，对于购房者而言无需担心。但对于房地产业内则完全不同，恐怕这将是个不小的“灾难”。



首先，年底是各大房企冲刺年终业绩的最有利时间窗口，也是最后时刻。过了这个点，马上将迎来春节前后的淡季。如果这个节点抓不住，基本意味着未来3到4个月，销售收入回款这一项将非常吃紧。
其次，年底是资金兑付的高峰期，各种工程款，材料款，服务商款项，乃至员工年底的薪资等。如果持续销售收入放缓，难保资金本就紧张的房企进一步出现兑付压力。房企兑付困难，上下游的所有企业可能也被牵扯进去。影响绝对不止一家开发商本身。由于上下游行业众多，所以波及范围也将超过不少行业。
以上问题只在广州出现吗？当然不是。据野村证券的统计，目前全国有49个城市处于部分或大范围封控状态，与一周前相比大幅增加，这些城市占到中国三分之一的人口和五分之二的经济产出。所以不但广州情况如此，全国多数城市情况也有类似。不但房地产业受到新一轮冲击。各行各业都受到重创。所以总的看来，四季度经济数据堪忧，低迷程度有可能超过上海被封控的二季度。毕竟，当时主要就一个城市。而现在，是北京、广州等一批城市。四季度房地产数据，房企债务压力，从业人员生存状况，均堪忧。


楼市销售见底端，开发投资却仍在探底中

此前几个月我都提出楼市见底，这个观点是针对销售端的，即大城市房价基本已在底部运行，很难进一步大跌。但整个房地产业，除了房价，还有投资开发等各项指标。而其他各项指标，似乎仍在继续下探中。统计局数据，10月各线城市商品住宅销售价格环比下降。2022年1-10月商品房销售额下降26.1%；销售均价为9687元/平方米，环比下降3%、同比下降1%。新开工面积环比下降7.7%，低于9月和8月，仍处于历史低位。开发投资同比下降8.8%，降幅较1-9月扩大0.8pct，其中，住宅投资下降8.3%。竣工面积较9月和8月分别上涨41.5%和17.6%（这是亮点，和保交房政策有关）
综合来看，房地产行业商品房销售金额、房屋新开工和竣工面积累计同比降幅均有收窄；但整体房地产下行态势仍在持续。土地市场疲软、销售规模同比跌幅扩大、新开工仍有较大跌幅，现状好转仍需一个过程。当前经济下行拖累楼市复苏，而房地产业不景又拖累经济复苏。
要想打破这种局面或许要取决于未来的两个期待，一是疫情的发展及防控政策的调整；二是会不会有更加重磅的针对房地产，针对经济的利好政策。所以，12月的中央经济工作会议。值得期待。