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近一周，楼市开始热闹起来了。据统计，约4个住宅盘本周认筹选房，2个项目取证。
光明两盘认筹率先出炉，创下创光明入围新低！
金地明峰府，建面约83-93㎡住宅，共推售223套，入围75批，入围比例1:0.33，备案均价4.2万/㎡。
松茂御城，建面约82-89㎡的3房，共推售278套，入围63批，入围比例1:0.23，备案均价4.6万/㎡。
且看前两月宏发万悦山开盘即售罄，直接引爆引爆了光明楼市。相比之下，这两盘认筹可谓惨淡，除了宣传不到位外，地段配套也较为一般。买方市场下，大家更倾向于选择或等待更为优质的产品。
此外，从东部、中部到西部，均有现房上新。
龙岗捂盘王的颐翠名庭，建面约88-122㎡，共146套准现房，单价3.7万/㎡起。除了准现房这一亮点外，其他方面似乎没有太大的优势。
龙华的龙岸花园，建面约206-258㎡，20套别墅，单价区间10.8万-16.3万/㎡。现场已销售，不上i深圳。时隔13年，曾经的网红金光华再次上新，不知道还能否吸引富豪们的目光？
还有个例外，南山的深业鹤塘岭，将按照二手房进行交易，买方只承担契税。建面约88-96平，66套现房，毛坯均价11万。
万科两个新盘也赶在周末前，取证入市。
前海万科瑧湾悦-（颐城瑧湾悦家园），建面约115-170㎡，备案均价10.6万/平，推售321套房源。
宝安万科·未来之光，建面约74-104㎡，备案均价8.57万/㎡，总推售房源416套，
政策方面，随着防疫的20条及金融16条支持房地产的措施推出，无论是对地产商还是购房者都起到了积极的作用。当下新房供应大，建议购房者，多出来了解市场，择优入市。
02.
二手房成交数据分析
近来有关深圳“二手挂盘量突破10万套”的话题，可谓是沸沸扬扬。
其实早在前两个月，@菲菲楼市 就在文章中提及，市面上的二手甚至新房存量供过于求。排除重复房源，当前的二手挂盘量应该是在4万套左右。
挂盘数据暴增的背后，表面上看是业主出售的意愿在上升。实际上，更多是市场信心缺乏的蔓延传递。
【刚需市场】
刚需市场的水分，基本被挤出了……
从近期的成交数据看，二手刚需住宅，基本围绕指导价-4.75%~11.57%的溢价成交。
随着二手成交下行，不少业主受影响挂盘急售，一二手的倒挂优势愈发模糊。对于想上车的刚需们来说，不失为机会。新房限价不一定价廉，适当关注配套已经成熟的优质二手房，敢于还价也一定能淘到价美物廉的房源。
【改善市场】
改善二手市场，从龙华港铁天颂、宝中幸福海岸、后海蔚蓝海岸等盘均出现指导价左右的成交房源。
此外，这周还突然挤进来一个南山新房。打着“现楼”开盘的深业鹤塘岭，将按照二手房进行交易，买方只承担契税。
由于其定位预算1000万内的、认可华侨城世界之窗地段的刚改朋友，一定程度上也影响和带跑了原先的二手意向客。
【豪宅市场】
二手商品房市场仍旧冷清，但豪宅法拍市场却平地炸起一声雷。
近期一套位于福田香蜜湖第一生态苑的法拍别墅竟然拍出了9198万的高价，刷新了深圳近3年法拍房总价的天花板！这套别墅之所以受追捧，离不开其背后所占据的优越地段和稀缺资源。
目前波托菲诺纯水岸十四期，业主急售放出了一套310平的绝版户型，得房率100%，低于市场价1000万。放在以前，这种优质盘基本放盘，就会被小区内部邻居秒走，所以说现在真是购房者入市的最佳时机。
03.
菲菲楼市观点
市场下行背景下，本周还是感受到些许暖意。
随着疫情20条和金融16条推出，市场观望客户多了点决策信心。表现明显的是刚需和改善市场，只要价格足够低基本当天能成交。
像龙华壹成中心九区和南山奥城1618两套笋盘基本都是三个小时内成交的。
问题来了，当下市场是什么推动业主让价呢？
@菲菲楼市 观察到以下几点：1.可售型人才房对刚需市场的冲击力；2.房产税深圳试点的政策导向加速了置换者让利速度。
因此，刚需要重视区域发展定位，横向对比楼盘价格和品质，符合心理价位做决定要果断；改善和豪宅要更重视楼盘本身定位和产品价值。 | 
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发表于 2022-11-24 17:57:59
