上海楼市，最危急的时刻，已经过去了

arrarpetahack

明年上海房价到底怎么走，我们之前就已经做出重磅预测，曾明确提出：
2023年上海楼市会在全国率先启动。
目前上海处于盘整期的尾部，这个状态和2018年下半年的行情非常类似：
市场调整到位，调控放松，金融、信贷的支持都会触发新一轮的启动。
说真的，那个时候发布文章唱多是需要勇气的，因为当时上海楼市正处于信心最低迷的时刻。
之所以做出这样的研判，是因为我们知道：
当盘整期明确触底的趋势方向出来后就可以买入，因为市场周期的力量会推着所有外部因素向趋势增强的方向发展。
政策宽松、库存下降、供地收缩、需求复苏是当下市场最小阻力方向的几乎唯一解。
所以我们做出这个预测的时候，其实对政策放松是有明确预期的。
事实证明，研报及文章发出后的一周陆续发生了很多事情接连验证了我们的判断：
央行和银保监会发布金融16条，史无前例的金融支持救楼市；
杭州放松认房又认贷，二线城市领头羊放松的风向标意义；
wjw防疫优化措施。
所有这些让我们对未来经济和楼市的走向更加清晰，更加充满信心。



上周末，央行和银保监会重磅发布金融16条，史无前例地支持房地产救市。



消息一出，房地产股全线反弹。
政策内容不少，概括起来就这么三点：救项目，救房企，支持购房者。
救房企这块大家其实不是很关心，毕竟开发商死活关我屁事。
但你要知道，现在国内楼市最大的问题就是信心问题。
之前政策收的太紧，开发商融资这一块出了大问题，本来有问题的房企直接嘎了，本来没问题的也变得有问题了。
老百姓不知道哪个项目哪个开发商有问题，哪个没问题，索性躺平不买了。
这下全玩完了……
现在政策就是要让大家恢复信心：
银行你放心贷款，即使出了问题我也不会太追责；
没什么大问题的开发商你安心拿地盖房子，缺钱我借给你，贷款、债券、信托都可以；
购房者放心买，我保交楼；
只要信心恢复，一切都盘活了，当然房地产往日荣光不会再现，但至少这碗饭还是可以继续吃的。
只是以前吃肉，现在吃素罢了。
那如何支持购房呢？
受疫情影响的购房者，有望延期偿还房贷，不上征信。
并因城施策，支持刚需和改善，强调差别化住房信贷政策。



这一点很重要。
什么意思？
首付，利率，你们看着降，要鼓励刺激大家买房，带动经济复苏。
具体是哪些地方，不好说。
反正长三角的二哥，杭州已经打响了强二线城市的第一枪。
杭州楼市重新执行：
认房不认贷；首套首付3成，最低利率4.1%；二套首付4成，最低利率4.9%。



风向标已经出现，种种迹象表明，政策大底就要到了。
向着我们预测的方向发展，后续各大城市会陆续放松。
这背后，是因为10月份的房产、金融数据继续走弱。
10月新增人民币贷款6152亿元:机构预估为8600亿元，前值为24700亿元，同比少增2110亿元。
住户贷款减少180亿元，其中，短期贷款减少512亿元，中长期贷款增加332亿元。
提前还贷导致住户贷款不升反降。
2022年1-10月，TOP100房企销总额为60954.6亿元，同比下降43.4%……
这些都会倒逼放松政策出台。

具体到上海楼市，现在网上不少媒体都在说上海二手房量价齐跌。
没错，10月份相比之前的三个月，的确是跌了，但如果是同比去年10月，还是涨的：
10月份上海共成交二手房1.6万套，同比增长25%；
成交金额539亿元，同比增长33%；
套均总价327万元/套，同比增长6%；
成交均价39567元/平方米，同比增长4%。
这就是上海楼市的韧性所在。
微观上看，10月份浦东三林地区挂牌量环比增加了三成，成交量未出现下降，反而比9月份多了24套。
9月份39套，10月份63套。
疫情解封后，8月份成交量最高，85套；9月份成交最低，39套。
预测后期随着各类政策的放开，成交量有望逐步回升。
对于XQ房，媒体唱衰声音比较大，其实没那么夸张。
比如万科翡翠滨江挂牌5380万，降价到4999万，但它实际对口万科实验小学滨江校区+泾南中学，根本不是传统意义的双学区。
因此这个降价幅度属于正常范围。
另外从房地网的数据跟踪来看：
11月的带看量与10月基本一致，高于9月，预计11月的网签成交量高于10月份；
过户数量高于10月份，日均600套，预计全月1.8万套。





楼市之外，每个人都关心的口罩，也有了重大变化。
新版防疫20条发布，7+3变5+3，次密接取消，中风险取消，入境航班熔断取消……
这两天石家庄的事情我们都知道了，这是一个重大信号，重大变化，重大转向。
股市相关板块已经先涨为敬了。
经济一定要流动起来，才能增长。
而房价涨的根本，也是经济增长，人民收入水平变高。
所以我常说，买上海的房子，一定程度上，就是赌国运。
虽然我们人口拐点马上就要到来，但在刘易斯拐点最后的十年到20年，经济还会有一波强劲的增长。
类似于日本的80年代，工资收入的增长会刺激消费进一步带动投资的增长，这是内生增长，动力大约有6%。
另外中国还有1.2亿的大学生享受工程师红利，这一点从制造业升级，巴斯夫、空客、特斯拉在中国加大投资就能看到。
宝马也在中国加大投资；还有中国的新能源汽车，比亚迪未来正在快速赶超国外。
而且我们的城镇化率还有不小的空间。
目前我们的城镇化率是64.7%；根据联合国预测，到2030年我国城镇化率会达到71%，城镇人口将再增加约1.3亿。
这些新增的城镇人口会去哪里？
其他地方不好说，上海肯定会分一杯羹，2500万的人口上限早就没人提了。
口罩限制也在变弱，所有的一切表明，基本面正在改善。
这一切让我对上海楼市充满信心。

最近两三个月，就是阶段性的谷底了，是最好的建仓时机。
当大爷大妈都说房价要跌，那就是进场的时候，08年，14年，无不例外。
当然，受限于居民杠杆率、人口下降的因素，这一轮周期必然不会是全面的大牛市。
城市、板块和房子的分化仍会是主流。
总体来讲，我对明年经济，股市，楼市都相对乐观。
22年很多黑天鹅，疫情封控，俄乌战争，美元大加息，最坏的时候已经过去了，现在市场是资金面很宽松。
资金面宽松资产价格必然上涨，或早或晚的事，我对上海优质房产有信心。
从具体的操作上来看，明年春节前，刚需、自住、改善可以放心买入，明年虽然不会大涨，但在市场底部买房，无论是可选范围还是谈判的心态都是非常舒服的。
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