10月楼市继续探底，政策发力有望推动行业“软着陆”

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记者 樊旭

10月全国楼市热度继续探底。国家统计局周三公布的数据显示，10月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有58个和62个，分别比上月增加4个和1个，数量均续创年内新高。

其中，一线城市二手房价格在连续两个月持平后开始转跌，新房价格则连续两个月下降。数据显示，10月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%。

四个一线城市中，10月，北京二手房价格环比逆势上涨0.1%；上海下跌0.4%，为今年以来首次下跌；广州、深圳分别下跌0.7%和0.2%。

二线城市新房和二手房价格环比分别下降0.3%和0.5%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。三线城市新房和二手房价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅均与上月相同。

“10月房价最值得关注的是一线城市二手房、新房价格（环比）出现了全面下降，这是最近多年来的第一次，代表了整体楼市已经全面入冬。”中原地产首席分析师张大伟说。Wind数据显示，上次一线城市新建商品房、二手房价格两者环比双双下跌是在2018年9月。

他认为，市场继续下行的原因主要有四个：一是市场担忧继续出现新房“烂尾”的现象，购房者越来越谨慎；二是10月仍有开发商“暴雷”的消息传出，进一步打击购房者信心；三是一线城市没有明显的宽松政策，而二、三线城市购房者对宽松政策已有所免疫；四是全国多地疫情再次出现反复。

从国家统计局周二公布的开发投资和销售数据来看，10月房地产市场继续探底的特征也十分明显。1-10月，全国房地产开发投资同比下降8.8%，连续七个月负增长，降幅比1-9月扩大0.8个百分点；全国商品房销售面积下跌22.3%，比1-9月扩大了0.1个百分点，降幅连续两个月收窄后再次扩大。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，当前楼市的“温度”已降至历史性低点，其中，新开工面积下滑的幅度尤其明显，1-10月同比下降37.8%，这是市场信心不足、开发节奏放缓以及房企资金链紧张的直接体现。

为改善市场预期，防止风险进一步蔓延，近日，中国人民银行、银保监会推出支持房地产市场平稳健康发展的16条金融举措，内容从提高供给端的融资支持到降低需求端的购房成本等不一而足。这一举措被市场认为是“救市”的重磅信号。

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房企资金链紧张、债务暴雷是此轮房地产市场持续下行的主要原因之一，“16条”的一大重点举措即是提高对房企的融资支持。政策明确，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，从信贷、信托、资产管理、债券等全渠道稳定地产融资。加之中国银行间市场交易商协会近期推进的“第二支箭”——扩大民营企业债券融资支持工具，业内人士预计房企后续的项目交付和资金压力将得到有效缓解。

中国人民银行原参事盛松成撰文就此指出，央行等推出的支持房企融资等16条金融举措有望推动房地产行业“软着陆”。他表示，尽管我国新房市场规模已经到顶，相关政策效果较难与以往相持平，但这些措施非常有利于提振市场信心。通过“以时间换空间”，随着此次政策推动房企经营恢复以及个人住房贷款风险化解，金融机构面临的真实风险也将逐渐消退，最终平稳度过房地产行业调整期。

展望后市，贝壳研究院市场分析师刘丽杰指出，市场预期和销售量是价格的先行指标，先行指标改善之前，价格走势将持续承压。未来价格走势的改善有待各项支持政策的落地，特别是要加大对改善换房需求的支持，才能有效激活刚需和改善性需求的入市，带动成交量增长。

张大伟表示，当下楼市最主要的问题还是信心不足，三四线城市有关“保交楼”落地措施依然不足，而一二线城市特别是一线城市入市依然较难。短期来看，四季度房地产市场将依然在低谷徘徊。