全国楼市都在下行，哪些城市的房子能卖就卖？

前程无忧

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先给大家看张表——










这是截至10月，挂牌量突破10万套的城市。


从表中可以清晰地看到，从3月到10月越来越多的人加入卖房大军。


越来越多的城市，出现二手房价格踩踏。


在目前这个时间点，想要卖掉一套二手房，比开发商卖新房更难。


想要卖房不割肉，根本不可能。


所以近期问卖房的朋友关注的焦点是：


1、哪些城市房子没必要等行情，该卖就卖。哪些城市可以等等。


2、如果一定要卖，怎样能尽量少割肉的快速卖掉呢？

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从卖房的角度看，可以把城市是分成两类的：


第一类，自2019年以来主要上涨城市，如下表——

上表仅统计每年涨幅明显城市。

这些城市中连续上涨两年及两年以上的城市，目前最大的问题是面临很大的回调压力。


一方面是大涨之后的合理回调，另一方面是受大的市场行情拖累下跌。


总之，在这个阶段，想要卖房是很难的。


所以对这类城市要么就快刀斩乱麻的降价卖掉。


要么就捂住，再等下一个周期吧。


主要包含城市有：东莞、合肥、深圳、广州、杭州、西安、上海、徐州、沈阳、宁波、唐山、无锡、厦门、西宁。


其中成都，虽然连涨两年，但每年涨幅都没突破10%，房价涨幅在合理范围。


长沙，因为上轮调控力度太大，导致其房价一直是二线城市中的洼地，即使连涨两年，涨幅也只是7%多一点，所以房价回调压力也不大。


第二类，库存太高，供应量太大，至少连续3年横盘不涨的城市。


这类城市目前面临的问题是，库存太高，压着行情起不来。


这类城市，如果在去年、今年大量供地的趋势不改变，或者减幅不大，那么在未来一两年或者更长时间，这个城市的涨幅还是不行。


主要表现就是行情动力不足，或者有热点行情也是后劲不足，没有普涨行情。


对这类城市，卖房的没必要等行情，因为会等太长时间。


具体到城市看，目前在全国库存最严重的20个城市（包含一二三线）：


防城港、连江、大连、烟台、河源、梅州、惠州、铜陵、北海、宝鸡、来宾、长春、兰州、淄博、金华、呼和浩特、洛阳、包头、日照。


这些城市库存都超过40个月，其中最恐怖的是防城港，去化周期已经达到了90个月。也就是说，现在全部楼盘停工，已有商品房都要卖7年半。


在这20个城市，除了大连、烟台、惠州、长春这四个城市是因为经济转型不成功，城市逐步没落，然后在叠加供应量太大导致库存太高之外，其余的16个城市都是因为经济不行，人口流失，需求严重不足导致的库存高企。





其中大连、烟台、长春，接下来肯定是继续横盘阴跌，没有上涨动力。所以在这三个城市不要以投资的目的买房，自住就严守三环线内即可。


如果抛开三线，只看二线的话，有20个二线城市的库存超过警戒线，买房需谨慎。


分别是，青岛、沈阳、武汉、太原、成都、佛山、长春、兰州、昆明、郑州、大连、呼和浩特、哈尔滨。另外临沂、徐州这两个介于二线和三线之间的城市，库存也高得离谱，去化都超过24个月。

在二线城市中，青岛、沈阳、武汉、天津、郑州、石家庄这6个城市是严重的供需错配，以至于进入大库存周期，今明行情虽有回暖，但这么大的供应量，很难有涨幅。


成都，目前也是严重的供需错配，但毕竟是1600多万人口的城市，今明两年会有局部的热点行情，但整体房价很难有大的起伏。


长沙，广义库存超过8000万，但因为调控严格，房价略有洼地，所以今明两年虽上涨动力不足，但也没有太大的回调压力。


其它的城市，呼和浩特、哈尔滨、长春、昆明、兰州、南昌、佛山、等，既没有拿得出手的城市能级，也没有强劲的人口增量，经济也不如意，今明两年行情依然下行，房价还会继续下跌。


类似这类城市，如果有多套房产，长远资产保值增值考虑，可考虑置换到其它更高能级城市。


其它广义库存高达1亿平米的二三线城市还有，贵阳、唐山、太原、淄博、宝鸡、蚌埠等等，这些城市房价上涨动力严重不足，高库存会继续拖着楼市下行。


还有一些城市库存虽高，但分布严重不均。比如青岛，库存大量集中在城阳和即墨；成都的东部新区、青白江区、崇州、新津区等库存远超警戒线；武汉的 黄陂、新洲、蔡甸、江夏等也承载了武汉近55%的库存，所以在这些城市买房，最重要是坚守主城区，选好板块。

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目前楼市还有一个新变化是，供应发生逆转。


主要有三种情况：


1、原本供应不足，近一两年加大供应


2、原本供应超大，近一两年供应大幅减少；


3、原本供应超大，近一两年供应减少不明显；


先从一线看，上海和深圳这两年供应加大，且旧改体量很大。


再看大湾区主要城市目前供应整体大幅减少，东莞、惠州除外。


再看浙江，最近四年普遍供应均比较大，供需已严重失衡，主要是杭州、宁波、绍兴、嘉兴、衢州、湖州、台州、金华等；


再看，江苏和浙江类似，这两年供需失衡的城市主要有，徐州、盐城、连云港、泰州、宿迁、南通、无锡、苏州、常州、南京、镇江、扬州。


安徽，除了合肥、马鞍山，其它城市整体供应大幅收缩的。


京津冀地区，整体供应都大幅减少。


山东，除了淄博、济宁、济南，其他的整体供应是大幅减少的。


河南，除了洛阳、信阳、南阳，整体大幅减少的。


长江中下游，除了长沙、岳阳、湘潭、赣州、九江供应严重失衡，其它都大幅减少。


湖北，武汉供应减少不明显。


福建的厦门、泉州供应超预警，福州供需健康。


成渝，除了成都、绵阳、泸州，其它大部分城市均大幅减少，包括重庆。


云贵广西地区，遵义、桂林、北海供应量超大，其它贵州、昆明供地大幅减少。


西北地区，除了兰州、西宁、西安供应量超大，其它城市乌鲁木齐、银川、呼和浩特供应都是大幅减少的。


东北整体供应都是大幅减少的。不过沈阳、大连缩减不明显。