楼市释放2个信号，年底房价怎么变？刚需是买房还是观望？

arrarpetahack

中国楼市受房产过剩的影响，早已进入了存量时代，如今受房企融资难、债务高、楼市销售预冷的影响，存量消化是今年及以后的主要工作，根据1~10月份的数据，2个信号已有预兆：

第一，全国房地产开发投资再下降8.8%，这是在上月降至8%后继续下跌，达到今年最低水平，2022年前三月，房地产开发投资持续下降，但至少保持在正向增长状态，从4月份起，一路负增长，房企不敢再大规模拿地建房，开始保守扩张。
第二，存量去化降幅收窄。虽然10月份销售面积和销售额仍然是负增长超过20个百分点，但是细心的人可能注意到了，相比上月及以前，降幅是在收窄状态，说明去化效果正在收到成效。

年底是今年最后的购房机会，不少人现在处于两难抉择中，不知道是买房还是持币观望，究其原因还是担心房价是涨还是跌，害怕刚买房房价下降，自己是做了高价接盘客。
我认为年底房价可能变化不会太大，但购房者投入成本可能将减少，总体不至于刚买房，房价走低太多，原因有3个：
第一，年底促销潮

一年中楼市促销力度较大的几个时间段主要是年初年底，金九银十，金三银四，相对来说，年底应该是力度最大的，为什么这么说呢？年底是很多人选择结婚的时间，那么在此之前肯定要考虑买房；年底企业结算和合作公司的款项，房地产关联行业多、企业多，要结算款项，需要大量资金回血；年底对员工是发放奖金、年终奖、社保补缴的集中期，企业们要拿出这笔钱，同样需要提高收益利润；年底房企还要对银行及其他金融机构偿还一年内以及其他到期待偿负债……为了让企业有充足的流动资金，在三道红线的融资压力下，打折让利吸引购房者是必然。



第二，房价涨跌由政策调控

我国的楼市自从炒房时代后，严格由政策掌握进行调控，大涨有房住不炒原则，今年二十大刚刚强调，大跌有“限跌令”兜底，房价不是房企想降就能降价销售的。从市场方面，降价产生的是蝴蝶效应，一个房企想投机利用降价快速消化存量房，其他房企要想抢客户，只能跟着降价，房价越降越低，就会引发楼市乱象，比如已经买房的购房者要退款，打砸售楼的情况；房价降低幅度过大，被市场监管部门遏制，已经买房的人交易作废等等，最后不只是购房者受害，房企也面临违规降价受处罚、口碑崩坏等等的弊端，因此，大降价除了少数房企铤而走险，一般房企为了长期经营，积累客户，避免登上监管部门严查“黑名单”，是不会这么目光短浅的。
第三，房企降价过渡会导致回款不足

房企是经营性企业，作为商家肯定是想获取最大的利润，降价对他们而言只能是一种营销手段，很多楼盘所谓的打骨折让价，细心的人，经过调研，比如去房管局查询备案价就会发现，大多是先涨价再打折，实际便宜不了多少。因为房企从拿地、建房要花费不少钱，属于精装房还要装修，前前后后投入千万上亿的成本，如果不能收回，就是亏钱，影响后续还贷、给员工发工资、拿项目等等。



那么在这样的环境下，刚需们还要不要买房呢？我觉得有条件，有需求可以入市，

• 首先，相比平时，年底的打折力度更大，加上今年多地发布了楼市松绑政策，年底可能会到期，比如契税补贴这项措施，义乌市等部分地区已经将购房契税补贴延长至年底，如果错过机会，买房将不能享受这一福利，税费就要全部自己承担了。
  
• 其次，不少楼盘在年底要甩卖，一些原先没有放出的房源会集中入市，有可能捡漏到一些优质户型。
  

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