深圳楼市怪相：一边万人哄抢，一边无人问津

前程无忧

深圳楼市，正在上演魔幻一幕。

抢不到的人才房

11月初，深圳首批可售型人才房启动配售，共4422套房源，均价20520-44900元/平，相当于市场价的6折。
消息一出，人才们蠢蠢欲动。
有申购的网友反应，申购系统崩溃了，太多人认购；某项目现场销售表示，周末一天最多接待超2000名客户。
虽然最终的认购数据还未公布，但以申请认购的编号，有人推测最终申请人数在1.7万人左右。



1.7万人，4422套房源，也就是说，中签率仅26%！
不过这种情况也伴随着分化。
一是区域分化，位置较好的人才房，申购人数多，比如龙华、宝安，光明，无论是两房还是三房，中签率都不高；而龙岗、大鹏距离市中心相对较远，申购人数少，中签率要高不少。
二是户型分化，两房申购人数明显大于三房，因为从制度设计上，满足家庭人口4人及以上的才能申请三房，1-3人的只能申请两房。
从预测的结果来看，大部分人只能申请两房，意味着竞争激烈，像龙华的两房，中签率低至2%，比今年任何一个网红盘中签率都要低。
换言之，此次大部分人才注定都要陪跑，只有少数的幸运儿才能选到房。
为何这么多人青睐人才房？
价格是最大的推力，市场价6折，对比新房和二手房，形成明显的价差。
比如龙华的星河开市客环球商业中心，均价4.49万/平，旁边限价新房6.98万/平，二手房7-9万/平，一平几万的价差，很难不让人动心。
除了价格诱人，这次人才房申请条件也十分宽松，本科学历+深户3年，无购房记录，就可参与申请，而且不用轮候排队，直接摇号。
价格优势+申请宽松，促使大家都想去分一杯羹。

量价齐跌的二手房

一个事实摆在眼前：深圳二手房卖不动了。
从“208指导价”发布以来，深圳二手房住宅成交量已连续15个月低于2500套，最低的月份仅872套，刷新历史下限。
深圳二手房的荣枯线是5千套，低于这个标准市场都算冷，而现在每月2千套左右的成交，可谓是极寒。
截至11月18日，二手房住宅成交1326套，仍处于低位运行。
成交下跌，带动价格下跌，从刚需到豪宅，无一幸免，跌幅0-30%不等，其中以15-30%的跌幅居多。
当然，也有超跌的楼盘。
比如八卦岭宿舍，最新的成交数据，26平单间，成交总价177万，折算单价6.8万/平，已经跌破指导价（7.5万/平）；



而高峰期同户型成交425万，单价14.6万/平，对比下跌了58%，直接大跳水！
华润城润府二期，80.8平，最新成交价800万，低于指导价267万；高峰期同户型成交1385万，对比缩水585万，跌幅42%。



深圳的豪宅，向来被认为是硬通货，最抗跌的资产，但现实是，豪宅也稳不住了。
以深圳湾为例，君汇新天，201平低楼层户型，最新成交价3200万，之前低楼层同户型成交4300万左右，下跌1100万，跌幅25.5%。
澳城花园1618，89平户型最新成交1500万，之前同户型成交2200万，下跌700万，跌幅31.8%。
现在，无论是豪宅还是刚需盘，都是在以价换量，不少楼盘的房价已经回调到2019年底。

市场，极度的分裂！

一边是抢不到的人才房，一边是卖不动的二手房，市场极度割裂。
在未来的一段时间，这种现象还会继续存在。
据了解，目前深圳13个人才房项目正在建设中，建成后将提供25538套房。
潜在的人才房供应，对新房和二手房都是巨大利空。
原本想打新的群体，因为人才房的出现，关注度发生转移，毕竟是市场价6折，价格的诱惑力摆在那儿。
事实上，近来入市的新盘，认筹或去化都不大理想，比如光明的松茂御城，278套房，仅63人认筹，认筹率仅22.6%。
认筹差的原因有很多，其中之一，入市节点刚好撞上人才房认购，大家的注意力不在这儿。
我觉得新房还算能勉强维持，但是二手房真的艰难，腹背受敌。
又是限价新房又是人才房，二手房严重受挤压。
所以，你说卖二手房不降价，怎么可能呢？现在不仅仅要降价，而且是大幅降。
当下的市场依然不明朗，新房去化延长，二手房挂盘数量上升，如果深圳没有进一步的动作，可能二手房还得继续下跌！