动真格，楼市打出重拳，近两年楼市走势初步明显

sanasnoz

2021年的房地产怎么样？相信大家都还记忆犹新吧，上半年市场还出现疯狂的抢房，下半年市场瞬间就“瘫倒”。
2021年楼市的火实在是太火爆了，要出台一次又一次的政策压倒，据中原研究院数据显示2021年全年楼市政策651次，整个房地产市场看到之后，不少人都感到房地产真的郁闷了，而且跟2008年至2014年的“冷”不一样。
2008年2014年，整个房地产市场的需求量还没有全部挖空，2021年房地产已经被挖空，2022年即便出台各种有利政策去推动市场回暖，似乎都没有太大的动静。
最近这两年从事房地产行业的人员都在考虑，要转向什么行业比较好呢？最简单的理解就是把目光瞄准了一些，没有这么高门槛的，比如外卖、跑车、代驾、快递等这些行业当中为什么呢原因很简单，因为房地产太悲观。
如果一个人说悲观，那么可以不承认，100个人说悲观那还不承认吗？房地产的悲观情况写在每一个房地产从业人员的脸上，每一个开发商的账单里面。



民营企业拆并投拓部门来看拿地已经不是工作内容了，没有储备地所在的城市，项目干完就通通的缩编，全盘解散，未来房地产开发由国企来做，民营企业、城投将会慢慢的退出历史舞台，在2022年的土拍过程中就能看出明显的问题。
根据中指研究院数据显示2022年上半年，国企央企拿地金额占比高达72%，混合所有自拿地仅占比14.7%，民营企业拿地占比仅有13.2%，过去拿地都是民营企业的天下，现在主要都是由国企、央企、城投进行托底。
这种情况是在2021年第2次土拍开始就慢慢地发生，刚开始还有部分民营企业抱着过去看待房地产的心态，认为楼市会在一年或者是两年时间内就会迎来回暖的结果，市场过去了整整一年，并没有任何回暖迹象，今年第三次土拍就可以看到，民营企业、国企将要承担这一切。
财政部发布最新的消息，严禁地方通过举债储备地不得通过国企购地等方式，虚增土地收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口；
规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切防事业单位的债务风险；
要依法依规组织财政收入，持续整治违规收费行为，坚决防止收过头税，杜绝乱收费，乱罚款，乱摊派，不增加市场主体负担。



不了解房地产的人，很普遍地认为房子就是钢筋混凝土，不存在有这么高的价值几万，甚至是10多万元每平米。其实房子不仅是居住得更多都是推动经济增长的一件商品，从拿地到建成房子基本上有超过7成，都是贡献于社会税收。
2029年土地出让金共计8.7万亿，占到财政40%以上的收入，2022年土地出让金出现大规模衰退，预计比2021年少2.6万亿，如果没有房地产的贡献，国内的公共化设施，根本不可能有这么快的推进，所以国企和央企为什么要走出来托底！
另外要注意的是不能做小动作，也就是不能通过城投公司来补充所谓的土地出让金缺口，部分地方城投公司，都是打脸充胖子布局，在根本没办法拿土地，而他们积极的拿土地，就是在左手和右手玩游戏。在新政策出来之后就不可以左手和右手玩游戏了，部分城投公司将要退出房地产市场，退出房地产开发。



地方企业城投空出来的档怎么办，当然是由民营企业接手开发，然后政府回购房子，向开发商输血。
苏州回购1万套商品房，2022年苏州的房地产确实处于低迷期，为了进一步地减少苏州房地产企业的库存压力，刺激房地产市场回暖，这样就能快速的给房地产企业输血吧！
为什么要给房地产企业输血？最重要的原因是房地产企业的平均负债率都达到了82%。三道红线，针对房地产企业剔除预收款后净资产负债大于70%；负债率大于100%现金短债比小于一倍。踩一条红线有息，负债总额上涨不能超过10%；踩两条红线有息，负债总额上涨不能超过5%；踩三道红线有息，负债总额不能上涨；即便没有踩红线的企业有息负债总额上涨不能超过15%，要求房地产企业在2023年6月份前回归到规定的范围内。
如今距离2023年6月份也仅剩下大半年时间，所以房地产企业必须要活下去，不然出现崩盘那就太惨了。



除了这个办法没有别的办法了吗？比如苏州市场不行，那么就减少供地，让现有的市场的存量房依旧以正常的价格销售，这样房地产企业不一样可以回血吗？当然这个回血速度太慢了，完全达不到，2023年6月份之前就完成。三到红线内的目标，而且很多房地产企业已经撑不下去了。
苏州这样的操作方式，一方面是可以帮助房地产企业回血，另外一方面拿了房子可以做人才房或者是租赁房，等市场好了之后再拿出来卖反正是，把购房款先交给开发商，让整个企业能够正常的盘活起来，开发、销售、拿地。
苏州这种模式导致9月份的成交面积大涨126.88%，全国各大城市也在开始陆续学习苏州这样的操盘模式，比如郑州、湖州、济南等，相信往后会有越来越多的城市跟进这样的学习模式。
这种房地产模式是更有利于市场健康平稳的发展毕竟民营企业调这种房地产模式是更有利于市场健康平稳的发展，毕竟民营企业倒下去对于当地经济来说没有任何的好处，政府还要花费大量的资金去托底。只有让房地产企业有资金回笼，让整个市场慢慢地撑过这个寒冬，又或者说撑过全球经济的低迷期，等待市场回暖，一切的东西都好说了。
当然也并不是所有民营企业都能拿下来，对于高杠杆、无心经营、存量房过多的企业还是选择放弃，要救也是救，能够盘活的企业，如果盘活不了的企业就来，不是浪费资金吗？



2023年的三道红线到期，只不过是筛选部分企业出局，整体的房地产走势还是很稳，特别是大城市的房产，一方面是要解决中低收入人群的住房难问题，所以深圳已经出台相关的政策，大力度，建设保障性住房，学习新加坡模式，另外一方面我国的城镇化进程并未结束，距离发达国家还有一段的距离，所以对于房子的需求量还是在的。
2022年的房地产并不会有太大的起色，2023年的房地产市场将会逐步走向平稳，2024年房地产将会回归到一个正常的水平，当然这也只不过是理想的状态。
不过可以很肯定的是，房地产并不会出现一泻千里的局面，因为有前车之鉴，日本经济一直都保持在20年前的水平。