国家亲自下场，能把楼市救起来吗？房企将迎来大洗牌，过半或出局

sanasnoz

大家好，我是铁锤。房地产金融16条，已经传得沸沸扬扬，人尽皆知了。铁锤经过反复深入地再次学习和研究之后，才有了今天的内容。



16条措施，看上去很多，但总结起来其实就是三大猛招：第一是要求银行、信托等金融机构，无差别对待国企民企，要一视同仁，该给贷款的给贷款。当然前提条件是“合理”；
第二是以前不敢放贷，怕承担责任的，现在也可以放了。而且明确提到，只要承办人员做到尽职尽责，以后即便款项收不回来，也可以予以免责；
第三是针对开发商未来半年内到期债务还不上的，可以展期一年，给他们留充足的腾挪时间。
铁锤说的都是大白话，相信每个人都能听得懂，而且实际上16条措施对应的就是铁锤说的以上3大内容。感兴趣的朋友可以把“254文件”拿出来逐字逐句地分析一下，看看是不是这么回事。
综上，不难得出一个结论：这一次国家出手，显然是奔着解决问题去的，而且颇有点破釜沉舟的意思。甚至可以说，这一次国家已经做好了有些钱收不回来的准备。



对16条的评价，网络上也是褒贬不一：有人拍手称赞，颅内高潮不断，理由是国家下场大手笔救市，房地产又行了。铁锤看到不少人预期，房地产很快将走出泥潭。也有人泼冷水，认为房市问题非同小可，积重难返，根治顽疾非一日之功，仅通过输血是不可能解决的。
昨天铁锤也抛砖引玉聊了聊16条，有很多朋友发私信，提出了一些看法，铁锤也虚心请教了一些人，所以才有了今天这篇文章。必须说明的是，这绝对不是老调重弹，更不是随便水一期，铁锤是诚心诚意想把这件事聊明白。
大道至简，今天铁锤只说3条：
第一，16条措施，表面上是给房企融资松绑，是救房企，但本质上是“债务大转移”——以前是希望通过松绑限购、解除限售、降低房贷利率、发放购房补贴等方式，把债务从开发商、地方身上转移到购房者身上，但努力了一大圈发现，这个办法行不通了。原因是多方面的，杠杆加不动、内有疫情外有博弈经济下行压力不断加大、居民收入预期严重不足等等。



直白点说，老百姓都成穷鬼了，债务转移不到他们身上去，但债务又不会凭空消失，该怎么办？所以当家长的只能站出来自己扛下这个责任——通过自上而下地发钱，解决开发商烂尾楼的问题，解决有些房企短期债务可能爆雷的问题，最终把债务背在自己身上。更深层次的债务如何抹平，我下面会说。
为什么要这么做？原因也很好理解，第一，烂尾楼问题是最大的民生问题，而开发商作为房地产项目的开发者，实际上已经捆绑在一起了，不救也得救。更何况现在有很多开发商故意躺平摆烂，有些地方还出现表演式复工，踢一脚开发商才动一步。老百姓等交房，等得花都谢了；第二，烂尾楼问题不妥善解决，负面情绪不断，老百姓对房地产的态度就不会改变。大家都捂紧钱包不买房，救市就成了一句空谈，解决烂尾楼问题那可是需要天量的资金，毕竟不可能无休止印钱。
看到这里，有人可能会说，那是不是意味着开发商都有救了？这正是我接下来要说的。



第二，房企将迎来大洗牌，未来3-5年将有一大批开发商被淘汰出局，估计规模不少于50%
救房企是真，但是房企即将迎来大洗牌也是真。意思是针对能救、值得救的房企，自然要全力以赴去救。反之，那些已经无药可救的，就必须要放弃不救。
哪些值得救？铁锤个人理解是，那些一直被抽贷还能活到今天的，短期债务压力不大但有融资爆雷风险的房企，都会得救。
至于那些债务问题已经千疮百孔，连一个干净的抵押物都拿不出来，房子卖不掉销售额挂零的房企，留给他们的后路只有一条：在国家资金辅助完成保交楼任务后，直接进入破产清算阶段，然后从这个世界上彻底消失。
那房企在完成保交楼任务后的债务如何抹平呢？打个比方，开发商欠了100个亿，国家给他10个亿，完成了保交楼后进入破产清算，购房人如愿拿到房本，但其它的90亿谁来还？
答案就是一方面，对资产进行清算，能还多少还多少，剩余的计提坏账，银行和资方承担损失。到此算解决问题吗？当然不算，银行和资方也要考虑利润，他们也是商业机构，不可能当这个冤大头。
最后必然将作为烂账转移到国家层面。至于后面再怎么抹平？可以参考我们国家从1999年-2005年，一共进行的三次不良资产剥离，剥离的不良资产总额大约2.2万亿。
而且几乎可以肯定的是，未来房地产开发将以国家队为主，国企、央企开发商挑大梁。这一点其实并非没有先兆。从住宅开发来看，国央企逐步占据主体地位已经成为事实，今年土地市场上基本已都是国资背景房企的天下，无论是被动进入还是主动选择，国央企和城投公司唱主角已经是未来3-5年的趋势。反过来看，至少有一半的房企，其中多数是民营房企，将被淘汰出局。



第三，这波救市后，房地产到底会不会重演2016年的“狂飙猛涨”的剧情？
大概率是不可能的。一方面，国家也没打算这么做，现在对房地产的定调是“三稳”，换句话说，房地产只要能稳定，不成为经济增长的拖累就行；
另一方面，经济要想可持续发展，未来的房地产必然会发生根本性转变——遏制楼市快速发展，削弱房产的金融属性，把凝固在房产里面的财富释放出来。从国家的角度来看，提高经济效率，释放消费需求，是必然的趋势追求。
过去二三十年，大家创造的财富（70%以上）都凝固在低流动性的房产里面了，即使依靠债务驱动，实际上总是有个到头的时候。



当然更重要的是，我们必须要承认，当前的楼市基本面和2016年有天壤之别：1、住房严重过剩，城镇居民家庭住房拥有率高达96%，户均1.5套房；2、需求消耗殆尽，人口增速、经济增速、城镇化增速都迎来了拐点；3、居民杠杆率高居不下，2021年居民债务和居民可支配收入之比超过106%，横向对比全球主要经济体，不难发现，我国的居民杠杆率仅低于瑞士和澳大利亚。已经高于韩国、日本、美国等发达经济体了。最主要的是，当前阶段我国的居民杠杆率，也高于日本楼市泡沫破灭时期。