金融放大招，楼市会有变化吗

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图/图虫创意
11月14日，银保监会、住建部、央行联合发文，允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。
预售资金可谓是房企的咽喉。通过银行保函的方式置换预售资金，无疑是对房企预售资金的松绑。
此前数天，央行支持房企发债融资的“第二支箭”宣告落地，中国银行间市场交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行。
种种迹象显示，对房企的金融支持力度在不断加大。
这传递了什么信号？对楼市影响几何？

对房企的金融支持力度加大

11月14日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，允许商业银行在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。
预售资金可谓是房企的咽喉。此前，购房人缴纳的定金和首付款等商品房预售资金，全部直接存入监管账户，随着对房企预售资金监管的加强，房企挪用预售资金的行为受到抑制，现金流随之受到影响。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中国新闻周刊，通过银行保函的方式来置换预售资金，减少了预售资金的沉淀，有利于加快此类资金使用和周转。
有关部门负责人表示，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。
11月份以来，金融部门对楼市的支持力度在不断加大。
11月8日，中国银行间市场交易商协会公布：由央行牵头提供再贷款资金支持，支持“包括房地产企业在内的民营企业发债融资”，预计可提供约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
这即为央行通过债券融资“第二支箭”，支持民营房企。这一举措源自2018年，当时部分民营企业同样面临融资困境，央行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。
两天之后，“第二支箭”宣告落地。
11月10日，中国银行间市场交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。
据了解，除龙湖集团外，还有多家民营房企也在沟通对接发债注册意向，相关受理评议工作正在推进。
值得注意的是，上述放松预售资金监管与“第二支箭”的落地，与近日的一则消息较为吻合。
据澎湃新闻等多家媒体报道，自11月11日开始，央行、银保监会联合出台楼市金融16条，其中指出，稳定房地产开发贷款投放，对国有、民营房企一视同仁。支持优质房企发行债券融资，并为财务总体健康、面临短期困难的房企提供增信支持。配套融资原则不超过3年期限、按照“后进先出”原则、对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责！
在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自文件印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
从展期一年、增信支持、尽职免责等内容来看，本次救市举措十分少见。此外，文件中还指出，要进一步保刚需、保交楼、支持保障房建设等。
不过，中国新闻周刊注意到，在央行、银保监会的官网等官方信息渠道上，并没有公开这一内容。
但消息面还是引发了市场的反应，11月12日，地产股集体大幅上扬，万科等多只股票涨停。14日，A股整体低迷，但地产股依然逆势上涨；港股碧桂园、旭辉控股集团等多家民营房企股价更是暴力拉升，碧桂园一度最高上涨了55%。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长范建双向中国新闻周刊表示，本次的政策涉及范围更广、针对性强，覆盖了供需两端的融资、“保交付”、风险处置等各方面，与前几轮政策放松相比力度更大，本次政策对于恢复市场信心释放了积极的政策信号，同时对受困的优质民营房地产企业产生积极推动作用。

稳楼市政策密集推出

事实上，今年以来，从中央到地方，陆续出台了一系列稳楼市的举措，包括降息、降首付、减免契税等，其力度在不断加大。
5月15日，央行、银保监会发文，首套房贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。5月20日，央行宣布降息，5年期以上贷款市场报价利率即LPR由4.6%下调为4.45%，这意味着，首套房贷利率下限为4.25%。
据贝壳研究院测算，以100万贷款、30年等额本息偿还的一笔房贷为例，相比于两次降息之前，月供额将从5126元变为4919元，减少207元，总还款额将减少近7万元。
9月29日和9月30日，央行等部门在国庆节前密集发布了三项支持首套房和居民换购住房的政策。
9月29日，央行、银保监会联合发布通知，对于2022年6～8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
9月30日，央行又宣布自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，这是央行时隔7年首次下调这一利率。
此外，财政部在9月30日公布，自2022年10月1日至2023年12月31日，对居民换购住房缴纳的个人所得税予以退税优惠。
从整体市场来看，1—9月份，全国房地产开发投资103559亿元，同比下降8.0%。1—9月份，商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%，其中住宅销售面积下降25.7%。商品房销售额99380亿元，下降26.3%，其中住宅销售额下降28.6%。
中指研究院监测显示，从房企来看，1—10月份，TOP100房企销售总额为60954.6亿元，同比下降43.4%；其中，在10月份，TOP100房企单月销售额同比下降26.5%。
从城市来看，1—10月份，重点100城销售面积累计降幅近四成；10月，重点城市成交面积同比下降约两成左右，市场情绪未见明显改善。
58安居客房产研究院分院院长张波告诉中国新闻周刊，随着保交楼政策的推进，今年三季度政策底已现，楼市迎来重要的窗口期，但由于房企面临较大的债务危机，频频爆雷，市场预期有所恶化，一定程度延长了楼市的下行期。
“房企到期债务整体较高，”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向中国新闻周刊表示，截至2022年10月31日，房企待偿债券余额共计30075.9亿元；一年内到期的债券合计9552.8亿元，接近万亿元，其中信用债余额6339.5亿元，海外债余额3213.3亿元。
植信投资研究院资深研究员马泓告诉中国新闻周刊，当前楼市整体仍处于较困难的阶段，有必要扩大支持政策的力度，特别是针对房企风险，加大供给侧政策支持力度，有利于化解行业风险，促进房地产市场筑底企稳，推动经济进一步走向恢复。
范建双对此表示，通过疏通房地产融资的各种渠道，为房地产市场早日回归正轨奠定基础。
中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大告诉中国新闻周刊，最新举措既是防风险的需要，也是保民生、稳增长之举。

从供需两端共同发力

马泓认为，2022年末，房企整体融资环境出现了有利的情形，风险进一步扩大的概率正在下降。
不过，对于楼市及房企而言，企稳仍有多道难关。
刘水表示，当前销售没有明显复苏回暖，未来一年房企仍面临巨大偿债压力。
他预计，在房企债务展期和增信发债后，企业资金压力或将得到一定缓解，实现以时间换空间。下一步更重要的是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。
然而，当前，购房者观望情绪仍在，前期政策见效仍需时间。
统计数据显示，10月居民户贷款减少180亿元，是今年4月后又一次负增长，居民贷款需求弱化。
对此，范建双认为，目前房地产市场出现的问题不仅是供给侧的问题，也包括需求侧的问题，尤其是购房者的信心不足问题尤为突出。如果仅是从供给侧发力很显然是不够的，难以从根本上扭转局面，需要从供需两端共同发力。
今年以来，多地出台降低首付比例、下调房贷利率等差别化住房政策，加大对刚需和改善性住房需求的金融支持力度，以稳定市场情绪。
本次被多家媒体报道的楼市金融16条举措，其中再次强调，鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平，支持刚性和改善性住房需求。
范建双表示，下调居民房贷利率是当前有效的需求侧政策手段，5年期LPR报价仍有一定的下调空间。此外，放松限购、放宽住房公积金贷款条件、适度减免房地产交易环节税费等也能起到一定作用。
况伟大表示，从刚改人群的首付比例、房贷利率等来看，保刚需仍有一定的政策空间。
前述楼市金融16条举措还指出，做好房地产项目并购金融支持。鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。
在日前举行的一次论坛上，中国房地产业协会副会长王惠敏表示，“增进民生福祉，提高人民生活品质”将成为房地产行业未来政策支持和市场发展的重心，多主体供给多渠道保障的路径值得探索，合作建房模式是满足居民需求的有益补充，也是探索新模式的积极尝试。
范建双表示，从长远看，要避免房地产市场大涨大跌，应该探索新的住房发展模式，其核心是解决房地产市场长效发展机制问题，当然，这需要通过一揽子政策建立基础性制度，包括土地制度、税收制度、投融资制度等。
作者：刘德炳