加息要停？! 澳洲楼市就快重回巅峰了？

sanasnoz

众所周知，随着澳联储（RBA）七度加息，澳洲房地产市场首当其冲受到最大的“打击”。


然而随着G20峰会的展开，不仅中澳关系缓和的局势逐渐明朗，远在大洋洲另一头的RBA也随着开窍了？！

RBA暗示将会暂停进一步加息

在11月的会议上，澳联储委员会首次表示，“准备在一段时间内保持利率不变，同时评估经济状况和通胀前景”。


联邦银行（CBA）高级经济学家 Gareth Aird 表示，自会议以来，RBA 官员已经发表了五次公开讲话，每次都重复了可能暂停的措辞。







“我们感到鼓舞的是，澳联储对暂停的想法持开放态度，并且他们继续重申这一新信息，”Aird说。CBA 预计的是 RBA 下个月将利率提高 25 个基点至 3.1%，然后在明年可能的降息之前保持不变。


在此之前，投资者认为澳联储在 12 月 6 日连续八次加息的可能性为 59%。


虽然此前澳大利亚CPI上升幅度超过预期，引发了不少担心RBA重新加大加息幅度的恐慌心理，但最终RBA还是在11月刚开始上调官方利率25个基点至2.85%，可谓四平八稳，无惊无险。


事实上，在过去的几周之内，只要澳联储、美联储这些央行哪怕有一丝丝温和、甚至只是不那么强硬的政策暗示，市场都会当作一个“好消息”来解读。从这种种迹象来看，市场对于在明年初开始暂停加息的预期非常高。

与加息背道而驰的房价

房产分析机构CoreLogic表示，如果官方利率上升到3.1%，这意味着新贷款人的平均浮动自用抵押贷款利率约为5.21%，现有客户为5.69%。


储备银行此前发布的最新金融稳定性报告（Financial Stability Review）中称，其快速加息可能会使一些业主因无法偿还抵押贷款而被迫出售房屋，而首次置业者和那些固定利率抵押贷款人属于风险人群。









与此同时，不断上涨的现金利率令借贷成本更为昂贵，澳大利亚的房地产价格已经连续第六个月下跌。


CoreLogic表示，10月全澳房价比上个月进一步下降了1.2%，现在的房屋中位价为721018澳元。


自五月以来，全澳每个首府城市的房价都有所下降，而且几乎每个偏远地区也是如此。


在所有首府城市中，布里斯班在10月出现了最大的月度跌幅，为2%，而悉尼和墨尔本的跌幅继续放缓，分别为1.3%和0.8%，原因是房东们在市场行情下跌的情况下选择惜售。







而澳大利亚的偏远地区房价走向也各不相同，新州和维州偏远地区的跌幅最大，分别为1.7%和1.4%，而南澳偏远地区的房价略有上升，上涨0.1%。


独立屋价格下降的速度继续快于公寓价格下降的速度。


按年度计算，10月全国房价下降0.9%，但悉尼（下跌8.6%）和墨尔本（下跌5.6%）等拥有最昂贵房地产的城市的房价下降幅度远大于其他地方。

何时能够重新登顶？

一系列信号显示，市场回暖的拐点也许最早就在明年。


首先，在居住刚需的前提下，住房需求随着人口增长而增加。整个澳洲人口数量几乎和移民的输入成正比变化。


这也意味着前期的溢价部分会逐渐在调整中消化。


未来两到三年内，市场急速增长的需求正在来临。澳洲人口中心（Australian government centre for population）预计移民净流量将在2021年后的未来四年恢复到疫情之前的水平，并在中期内保持 235,000 人的年输入。


其次，从长期看，家庭需求的增长抵消了前期疫情的影响，如果造成通胀的前两个条件得到改善，通胀将在几个月内回落。







另外，建筑成本上升，劳动力紧缺，恶劣的天气推高了建筑成本。


与此同时，信贷压力也产生了消积作用。贷款机构纷纷提高开发商项目预售比例。随着借贷能力下降，买家也将更难获得购房贷款，这又将导致期房预售放缓。这些因素最终导致整体住房供应恶化。


悉尼房产中介反映市场上新房降价很少，期房促销力度正减小。按照两年的项目建设周期预计，到2024年大量涌入的移民住宅需求和房屋供应不足矛盾都将存在，不仅优质资产，整体房价也存在上涨的可能。

结语

如果未来各主要经济体的通胀开始有放缓迹象，尤其是到了明年初各国的劳动力市场紧张问题也出现缓解的话，就将是开始停止加息的时候，这也往往是金融市场和资产价格筑底反弹的时间点。


让我们拭目以待。