楼市，一个大转变

前程无忧

#11月财经新势力#
作者：子非鱼

01 | 救市方向转变了

标题说的大转变，是指救市方向大转变，从之前的救市场，转变为救房企。
这一点，无论是11月8日中国银行间市场交易商协会发布的《“第二支箭”延期并扩容 支持民营企业债券融资在再加力》，提出预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。
还是11月11日央行与银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，也即“房地产金融16条”。
还是11月14日银保监会、住建部、央行联合发布的《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，都能佐证这一变化。
“房地产金融16条”就是对房企的一次融资大疏通，鼓励银行、金融机构对待房企要国有、民营一视同仁，并且允许债务展期，并且鼓励金融机构步子迈大点，只要对新发放的配套融资形成不良的，只要已尽职，可免责。
这些在昨天的文章房地产金融16条来了，影响有多大？（点击此处可查看）有具体分析，这里就不再过多赘述，只说一句话，“房地产金融16条”，救市方向不再是市场，而是转向到了房企。
11月14日银保监会、住建部、央行联合发布的文件，同样把拯救方向转向至房企身上。



来源：银保监会官网
这份文件，对房企预售资金监管进行了放松。
《通知》提出：

第一，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策。
第二，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

监管账户中的资金大多都是房屋预售资金，是为了楼盘后期建设使用。之前是按照工程进度来提取，完成一定程度，允许提取相应比例的资金。
现在对此进行了放松，允许一些被评估后的优质房企最多提取30%的资金，用于保竣工或者偿还债务。
02 | 转变背后的大逻辑

这一放松，让不少房企长舒一口气，迎来了输血时刻。
当然，文件也对“保函置换”设置了限制。比如，不允许地方城市强制商业银行出具保函，不得将出具保函与当地预售资金监管资格挂钩。
此外，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。
前后两份文件同时九十度大转弯，从此前通过放松限购、降首付、降息、降税、给予购房补贴等，救市场的方向上，转变为救房企的路线上。
这背后的大逻辑在于，救房企才能稳定经济、稳定就业、稳定财政。
理论上来说，之前各种托举市场的措施，才是最好的方向，通过市场力量助力房企回血，也能更好地达到以上三个目的。但过去一年多来的频繁托举，市场并不买账，房子依旧卖不动，土地依旧难卖。
11月15日，国家统计局披露的最新数据显示：
1至10月份，商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%。商品房销售额108832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。



来源：国家统计局
可以看到，商品房销售量继续下探，卖不动依旧是关键词。
土地市场方面，财政部数据显示，今年前三季度，国有土地使用权出让收入38507亿元，比上年同期下降28.3%。
卖地收入比去年同期少了四分之一多。
去年以来，从中央到地方再到房企，各种招数都用尽了，但由于在不确定性的背景下，收入受到冲击，所以任凭东南西北风，市场依旧没有起色。
在这种背景下，既然救市场，市场失灵，政策失灵，那就索性转变思路，直接托房企。
其中的思路在于：
第一，稳定房企，就可以实现保交楼的目标，可以稳定军心，从而恢复市场信心，推动成交量，实现经济和就业复苏，改变土地市场行情，稳定卖地收入。
毕竟，卖地收入对我们的财政太重要了，2021年全国卖地收入占一般预算内财政收入43%。



地方城市中，除了深圳、北京、上海等少数城市摆脱了土地财政依赖，绝大多数城市都非常依赖，杭州更是超过了120%。
产业单薄、羸弱的三四线城市，依赖度更高。产业越单薄，财政越依赖卖地。
在卖地收入下降的当下，有不少三四线城市被迫转让国营的食堂、旅游景点，乃至殡葬场所等的几十年经营权。
还有一些地方，开始增加罚没收入，以抵充财政。如财新网报道的河北省霸州市大规模乱罚款。
公开数据显示，根据2022年7月各地公布的2021年预算执行情况，在111个公布了罚没收入数据的地级市中，有80个城市2021年罚没收入呈上升态势，占比超过72%。其中，有15个城市罚没收入同比增长超过100%。
此外，因为经济增长不确定性加剧，我们的失业率仍在高位。



要想稳定财政、稳定经济，本来通过稳定市场成交，是最好的方法，但奈何民众收入缩水，信心缺失，根本托不起来，所以才退而求其次，转变为托房企。
理论上，通过拯救中间的房企，可以稳定两头，也即一头是市场，一头是经济与财政。
房企得救，才有理论保交楼，才能给予市场信心，才能尽可能调动市场复苏。市场复苏，又会正向反馈给房企，从而反馈给就业和经济。
第二，开始防范风险。
在市场持续低迷之下，在房企债务违约不断的背景下，在土地市场肃杀的背景下，在经济增长不确定的背景下，风险正在氤氲中。
如果任其发展下去短时间内过多房企出现爆雷局面，会继续拖累就业、拖累经济、拖累财政，保交楼难度也会加大。
中国房企90%将出清，这个趋势不会有太大改变，但这需要一个漫长的过程，凡事欲速则不达。
03 | 一个症结

但是，对房企放宽融资，尤其是放宽预售监管。
诚然，房企现金流适当充足之后，有利于保交楼，有利于卖地收入提升。但是，后面的症结，会不会更大了呢？
毕竟前期在预售资金监管的背景下，有些房企都可以绕开监管，挪用资金，导致房子无法交付，问题楼盘频现，最终酿成了6月份的楼市风波。
如今，放宽预售资金监管，尽管《通知》要求，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。
但，如此，无疑会加大监管难度。
之前预售制度收紧的背景下，都出现了诸多房企挪用资金，导致房子无法交付的局面大规模出现。
现在放松，症结何解？
从国外经验来看，预售资金严格监管，是规模问题楼盘出现的主要方式之一。



去年以来的预售资金监管收紧，本来就是为了防范问题楼盘出现。现在放松，我们应该需要建立一套更完善、更健全的监管体系。
才能确保不会弄巧成拙。