房地产到了转折点，附2023年楼市预判

前程无忧

央行与银保监会联合发布支持房地产市场金融16条政策，楼市一夜狂欢地产股一天暴涨。金融16条到底有多大的力度对于楼市有这么大的刺激？这个政策对于购房者又有什么样的影响？未来的楼市将是什么样的走势？解析楼市，预判未来。
这篇文章分三段，第一段讲房地产，第二段讲明年楼市预判，第三段给予深圳购房建议。说句不谦虚的话，去年的楼市预判全对，在政策转向之前预判了要救市以及救市的时间、方式、尺度和会率先救市的城市，推进过程完全吻合。并将这次救市分为四个阶段，现在第三阶段到了。
比如2022年这轮救市将从二三线城市启动不会大水漫灌，在试探中逐步救市，并预判深圳不会救市。今年的发展进程表明这个预判没有出入，二三线城市轮番救市多次救市，东莞已经救了三次，深圳毫无动静。



讲房地产市场与楼市预判之前，我们要明白房地产市场才能更深入的去了解房地产调控与救市，才能做为阅读并理解这篇文章的基础。
参考阅读：送给所有准备买房的购房者，要正确理解这次救市
第一段讲房地产市场
自去年11月份政策转向，这一年以来就是各城市的不断救市，效果显而易见并没有出现转机，有人因此更加失去信心但是在我看来这是正常现象。
两个方面，第一是救市力度不够，我在去年的预判文章中说今年是在试探中救市逐步推进就是这个意思。回顾今年的历程是不是有很多城市的救市政策一日游？逐步推进不是大跃进，步伐得控制好。
第二个方面是救市目标的设定，也正是因为目标的设定才会出现救市力度不够。今年的要求是房地产活着，明年的要求是房地产复苏，任何时候任何城市调控房地产的目的都不是把房地产干死而是让房地产更好的活着，这是我们认知房地产的基础和前提。
总之一句话，救市来了就不用怀疑楼市救不起来，只不过是没有像2015年去库存救市强力推进罢了。今年的救市动作是非常保守的，属于添油战术，目的很明显在房地产出清之前要保证楼市不能倒。要达到这个战略目的，在战术上就不能大力推进而是循序渐进以保障楼市处于死不了也飞不了的可控状态。如果楼市干死了这个代价太大我们承受不起，如果楼市起飞失控了将白白浪费前面调控而付出的代价。
第二段预测明年楼市
预测明年楼市要分两部分预测，一部分是二三线城市，另外一部分是深圳，四五六线城市也没有预测的必要了。
今年对于二三线城市的救市政策都是非常保守，金融16条发布是个转折点。前期保守是因为不具备更大力度的救市条件，房地产出清的战略目标尚未达成，战术永远是服务战略的。
金融16条的意义并不在于本身而是释放了一个信号，房地产出清的战略目标基本达成了。接下来很多城市将获得更大的救市力度权限，这个权限有多大？直到楼市回暖为止。
这个信号就像战场吹响的冲锋号，号本身并不重要，重要的是号之后的冲锋。
拭目以待吧！力度更大，范围更广的救市政策将要来了，不要等更大救市力度落地还没有做好准备以至于白白浪费一次十年不遇的购房窗口。
第二部分就是深圳的朋友最关心的问题什么时候能出现政策松动。深圳的楼市不需要像样的救市政策，只要在某些方面做出松动就是最大的救市力度。
深圳的救市需要三个条件成熟，第一个条件是与其他城市一样，在战略目标完成的时候。第二个条件是深圳的房地产也需要出清，深圳有一段异常的行情以至于现在这么被动，这段行情造成的后果正在逐渐恢复，也算得上是基本完成。第三个条件就是将深圳的住房供应体系调整好，比如可售型人才房就是一方面，还有安居房和公租房多重渠道保障住房需求。民生保障做好了安排才好给予商品房更多的市场空间。保障房是基础，市场才是分配住房最公平的方式。
三个条件逐渐成熟，我预判深圳的楼市快则春节前后，慢则五月份会有一点的调整。
房地产市场的变化基本上是可预测的，只要没有大的形势变化这个辊迹就不会出现大的偏差。
第三段给予深圳的购房者建议
今年五月份给予购房者的建议是降价风险尚存，购房窗口仍在。现在给予购房者的建议是最佳购房窗口期进入倒计时。



关于如何应对，我们需要把握大市场更需要把握方向和个案。方向的重要性不用多说，买错和买对能够差多少很多朋友已经深有体会。
在买房实操中，选对是战略问题，捡漏个案笋盘是战术问题，有购房者沉迷于找笋盘捡漏，就像在围棋对战中沉迷于吃子而丢失了大片的地盘。
关于什么是选对，被咨询最多的问题是某区域或某楼盘有没有投资价值，我认为这是选对的基本条件之一，另外两个条件是购房者的购房目的、资金预算、资产配置情况和要选择标的具体数据、价格。
比如出现一套市值500万的住宅卖400万有没有购买价值？比如前海的写字楼有没有购买价值？再比如二十万一平的恒裕深圳湾公寓有没有购买价值？
这三种情况对于不同的购房者价值完全是不一样的，对于资产过亿的富豪这套住宅即使300万都没有价值。未来再也不想从前，同样的房源对于不同的购房者价值完全不一样。
结语：
G20峰会现在正在召开，会议主题：共同复苏，强劲复苏。这是世界大国当下共同的需要，共同迎接明年，主题复苏。关注收藏，明年底见证今天的楼市预判。
投资有风险，观点仅供参考。