2022年底，关于楼市的30条建议

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原创作者：柯谈

来源：柯谈地产观

2022年，是历史上房地产最惨烈的一年。

未来楼市怎么走？房价会不会继续跌？还能不能买房？如何买房？

看完这篇你就全明白了！

1

10月31日，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》提出：“支持深圳在全国税制改革中先行先试。积极承担国家重大税收改革工作和研究课题，继续当好改革排头兵、试验田，努力为全国创造更多可复制可推广的制度经验”。

也就是说深圳试点房地产税是板上钉钉的了，当然还会有其它城市。最早2023年就会实施。但试点方案一定是比较温和的，不可能非常严厉，税率不可能很高。所以，一旦公布试点方案反而是利空出尽是利好。

那么，房地产税实施后，会有哪些影响呢？

一、房地产税只是短期利空，长期来看，根本不会明显降低房价。

二、房东缴纳的房地产税会直接转嫁给租客和买家，尤其是城市核心地段的房产。所以，房地产税反而会推高核心地段的房价和租金。

三、房地产税开征后，会逐步掀起一股置换潮，抛弃老破小抛弃远郊房，多套并一套，合并置换成一套品质住房。大家未来买房，务必要先保证品质，再追求数量。

四、征收房地产税的城市，远郊房产、文旅地产、度假房产，将无人接盘，房价会明显下跌，因为买来也租不出去还得缴税。所以，如果你持有这种房产，在房地产税试点开始之际，建议尽快抛售。

2

10月14日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》明确：严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。

通知就是要限制地方城投拿地，鼓励民企多拿地。赚自己的钱有啥劲，要赚就赚外人的钱。民企要拿地就两个前提：一、银行等金融机构要给民企多融资；二、地价要便宜，将来房价还要高，有利润了，民企才肯拿地。

所以，楼市只能继续放松。进入11月份，给房企民企融资已经有了实质性行动。各地楼市松绑也在继续加大力度。比如11月11日，杭州已经放松了“认房认贷”，大幅降低了首付标准。

但有一个关键问题必须引起重视：从去年集中供地至今，城投公司在22城总拿地金额中占比28%，拿地幅数占比38%。而城投公司拿地的平均开工率只有16%，尚不到平均水平的一半。拼命兜底拿地，但是开发不了，也就是说，供应的大量土地将无法如期变成房子上市，完全可以预见，明后年各城市新房供应会明显减少，去化会加快。

3

深圳已经显著下跌，但房价潜力不用怀疑，能承受短期风险的，年底可以入场捡笋，尤其是低于指导价的盘。广州还在下跌，广州能否启动，还要看深圳和上海，没有大哥带头，广州根本涨不了。北京房价相对稳定，年底前，是上车北京优质板块比较好的时机。上海目前二手房挂牌量增加，卖房难度加大，砍价空间变大。年底前最迟明年初，买房换房都要赶紧操作了。

一线城市里，目前最适合买房和置换的就是北京和上海。

4

一线城市房价想要大涨，必须降首付。除此之外，别无他法。

降首付有以下三种方法：一、放松认房认贷，二套变首套；二、二手房指导价取消；三、发文降低二套房首付比例，比如上海从5-7成降低至4-5成，北京从6-8成降至4-5成。

除此之外，增值税5改2、契税优惠、降低利率，都不会导致一线房价大涨。

5

当下，我最看好的五大城市是：北京、上海、成都、苏州、武汉。

北京上海房价比较稳定，就算不出任何利好政策，也最多就是微跌，没有大的风险。成都上半年二手房成交量爆涨，下半年被疫情打断，但是依旧很热，可以入手。苏州虽然下半年有所降温，但是由于缺席了2020-2021年的牛市，房价早已触底，目前入手风险很小。武汉作为强二线，各项数据表明目前已在启动的边缘。

6

现在，全国所有城市从一线到八线的置换客，一律先卖后买，因为卖房很艰难，千万不要整反，否则你会死的很惨。

7

限价倒挂、收房再还月供、零首付等，这些大尺度花式促销，只要在一线和强二线，就要想办法买房享受。开发商让利就是为了活命，行情好的时候，你交茶水费都买不到。识时务者为俊杰，见好就收、见利就上，该薅羊毛的时候就赶紧薅。明年就没有这样的好机会了。

8

租金的涨跌全都是季节性因素导致的，全国各个城市都一样。比如说10月份开始上海租金下降，房子不好出租，那是因为6月解封后上海租赁市场大爆发，房租大涨，现在只是回调，只是年底需求减少的回落罢了，根本没必要当回事。每年年初和6-7月毕业季都是租房的高峰期，其它时间都会自然回落。所以，别听一些自媒体不懂瞎BB。

租赁市场没有明显的牛市熊市，只有季节性因素和短期供需失衡导致的短期涨跌。从长期来看，随着居民收入的缓慢增长，房租价格缓慢增长是大势所趋。所以，你出租要选择年初和毕业季，租房要避开年初和毕业季，就这么简单。

9

楼市下行期，手上品质差的房子要舍得大幅降价抛掉，因为你要置换的房子绝对比你的房子抗跌，早点抛掉差房子，置换好房子，这样差价还能更小些。楼市下行期，确定要置换的，可以早点卖掉自己的破房子，持币捡笋。

10

楼下行期，千万不要先买后卖，因为卖房子太艰难，很容易让你买房违约。碰到大笋盘，非要先买后卖的，务必把买房付款周期谈到6-12个月以上，越长越好。

11

楼市下行期，是典型的买方市场，买房人是大爷。买房时一定要多看房，少出手，货比百家，最后选择急售的笋盘再狠狠砍一刀买进即可。

12

楼市下行期，卖房除了降价外，必须给中介额外的好处费。多给中介小哥5000块，他能为你拼死拼活的多卖5万块。这个知识点我在2017年的原创中就强调过了，现在再提出来，就是想告诉大家，卖房千万别吝啬，房子早卖掉一天都是赚，因为明天的价格会更惨。

13

孩子读书，必须要买学区房的，今年底可以买进，因为年后3-5月是学区房成交高峰，价格不好谈。

14

只要不是必须住的房子，只要不是读书挂户口的房子，都要尽快卖掉。两套换一套，三套换一套。先保证自己自住一套核心地段的优质豪宅，再考虑二套投资。所有城市都如此，因为核心地段豪宅增值更好，而且未来房地产税逐步铺开后，对于多套房产必定会征税。

15

办理抵押经营贷、消费贷、按揭贷款的，务必把还款时间拉到最长，利率换到最低，当下月供弄到最少。现在没有压力才是王道，以后的压力根本不算压力。

16

宁买老破小，别买老破大。老破小指70-90年代的多层，老破大指2000年前的高层塔楼。老破小得房率高、梯户数少、密度小、总价低、门槛低、流动性好，还有动迁可能性，而老破大，密度高、安全性低、得房率低、面积大、总价高、上车难、增值更难，以后就是贫民窟。

老破小只有两种可以买：最核心区的老破小和带学区的老破小。当然了，首选还是新房和次新房。

17

郊区只有三种房子可以买：一、地铁旁边；二、产业聚集板块；三、学区房。

这三条至少要满足一条。一条都不占就不要买，买了增值也不行。

18

海景房，只能买以下7个城市：深圳、厦门、三亚、海口、海南东海岸、青岛、珠海，其它城市的海景房一律不要买，全是坑，比如上海、威海、惠州、北海等等。

19

投资新区房产，只考察四个方面：一、必须是一线或强二线；二、高收入产业落地30%以上；三、必须有多条地铁通车和在建；四、有名校在建。

以上四条全都符合，才能投资。

20

炒概念和炒新区的房子，涨幅完全看政府能力和规划落地情况。只有一线和部分强二线的部分新区有增值的潜力，其它所有城市的新区都不值得投资，因为根本起不来。

21

牛市时，房子最重要的是增值大小；熊市时，房子最重要的是流动性如何。牛市时，是所有房子普涨；但熊市时，不是所有房子都能卖掉。

如果你现在正在卖房，你就知道卖房有多难。熊市里，流动性差的房子有以下几类：硬伤房、商住公寓房，高总价豪宅、投资客扎堆的小区、大体量的盘、郊区非地铁房、规划没落地新区的房。

22

最近，深圳以6折的价格一次性推出4422套房源作为人才房配售。

我想奉劝大家，不管任何城市，只要有能力或者对自己的未来有信心，就千万不要买安居房、经适房、人才房、共有产权房等保障性住房，因为这些房子只有纯居住功能，没有金融属性，对产权和限售都有严格要求。

比如深圳这次推出的人才安居房，要拿到完全产权需要买进10年，也就是说你的资金要套在这套房子里10年。对于老年人无所谓，对于年轻人来说，未来的收入一定是增长的，改善需求一定是强烈的，而自己的第一桶金套在安居房里，未来将无法置换，会错过很多大行情。此外，安居房品质差，增值差，根本不值得你长持。

23

学区房，永远不会消失。

什么名额到校、教师轮岗、随机摇号、双减政策，都无法根本性的撼动学区房的存在。

你要知道，人，就是为分化而生的。只要有人类存在，分化就是必然，竞争就是必然。

公务员、教师是不会允许自己的孩子读菜小的，有钱有地位的人是不会让孩子进菜中的。即使这个学校只比隔壁学校优秀一点点，那么趋之若鹜的力量也会把这个优势无限放大，导致好的学校越来越好，差的学校越来越差。

管理者最擅长干的就是，顺应舆论，打压一下学区房，同时在新区郊区开发需要卖地的时候，再引进几所重点学校，抬高地价，抬高房价。

只要是搞市场经济，学区房就不可能消失。如果学校都一样了，那当初我们为啥还要打破大锅饭，要搞市场经济呢。说的再露骨一点，即使在计划经济时代，学校同样也分三六九等。

你知道什么叫成功吗？成功就是拉开人与人之间的距离，这才叫成功。成功人士的孩子，怎么会进菜小菜中呢？不要讲私立公立的区别，有人的地方，就必然导致分化，这是这个世界永远不会磨灭的真理。你可以想想，假如你年入百万，你愿意让孩子和年入五万人家的孩子读同一所学校吗？

所以，学区房需要就买，想单纯的炒作爆涨这两年确实不太适合。也许未来还会大涨，这个要看政策引导了。

24

房地产需要泡沫。

房地产适度泡沫化，是人民美好生活的现金流保障。遇到重大事件比如疾病、教育、出国、养老等可以变现。

房地产适度泡沫化，是整个国家和所有城市金融体系、信用体系、财政体系的基石。一旦破裂，将是毁灭性的。

房地产适度泡沫化，是百姓消费的保障，房价上涨，消费提升，房价下跌，消费同样会一落千丈，没有消费，国内大循环根本就是天方夜谭。

房地产适度泡沫化，个人才有抵押物去创业投资，企业才有抵押物去融资再生产，地方政府才有财政收入去招商引资、修路修桥。

25

从去年开始，规范互联网、整治平台经济，取缔教培、打压楼市，再叠加疫情影响，普通百姓的收入已经受到严重影响。假如房地产硬着陆，楼市泡沫破裂，那么最终倒霉的只有底层百姓。

别傻傻的以为房价腰斩了，你就能轻松买房，到时候经济衰退、烂尾遍地、消费萎靡、民不聊生，房价再低你也买不起，房价再低你也不敢买。

所以，楼市硬着陆前，我们一定会使出杀手锏救市的，因为如此惨重的代价，我们根本无法承受。

26

经济下行，收入下滑，很多人开始绝望，所以鹤岗又火了。鹤岗就是垃圾桶，当你想吐的时候，一定用得着，但当你恢复元气后，你一定会嫌弃鹤岗的存在。

几万块去鹤岗买套房，真不如拿去存定期。知道大家情绪不好，但是一定要分清现实和梦境。梦境里做个春梦调剂一下还是可以的，但是一直春梦就会死翘翘。

很多年轻人都说，贫富分化太严重了，看不到希望了。恰恰相反，我认为现在这个社会有太多掘金发迹的机会，比以往任何时候都要多，只是你不愿意尝试不愿意吃苦罢了。

27

10月我国CPI同比上涨2.1%，涨幅创5个月新低。PPI同比下降1.3%，为2021年以来首次同比下滑，且降幅高于预期。目前我国的通胀压力不大，未来1-2个季度，通胀都不会对货币宽松形成掣肘。

我认为，年底前至明年一季度，我国全面降准概率很大，5年期LPR至少还会有一次降息。

28

11月11日，《关于进一步优化新冠肺炎疫情防控措施 科学精准做好防控工作的通知》公布了我国优化防控工作的二十条措施。

防疫政策已经开始松动，2023年还会继续放松。这对楼市和股市都是重大利好，但对股市是短期的，对楼市则是长期的。

29

11月11日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》共16条。这份通知是从去年9月底救市以来，高层力度最大的一次救市行动，是一次对房地产全产业链每一个环节的疏通和放松。对房企融资、保交楼、两道红线松绑、个人按揭贷款等都做了具体部署。

其中，对个人来说，也是力度最大的是以下两条：“合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限”、“合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准”。这两条说明了，接下来从一线到五线，各城市都会继续降低首付比例和贷款利率，而且会针对新市民额外再降低首付和利率。

救市力度一次比一次大，规格一次比一次高。

没有救不起的楼市，只有还没出的政策！

30

最后，还是我说了无数次的那句话：2023年的楼市，一定比2022年热，拭目以待吧！