一行一会发布救市16条，底牌都亮出来了，楼市能否逆袭？

前程无忧

资本的消息永远是最灵通的，最近再次得到验证，上周五（11月11日）A股房地产板块突然暴动，地产指数涨幅超过5%，万科、保利、绿地等行业龙头纷纷涨停。
11月13日重磅利好公布，央行和银保监会联合下发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，文件虽然是11月13日才在网上开始流传的但成文日期为11月11日，换言之，《通知》在上周五盘中就已经下发给了相关单位，得知消息的各路资金立马进场布局。
当时我就断定周末必出楼市利好，否则房产股不可能齐刷刷地走出如此惊天地泣鬼神的行情，《通知》里的16条内容算重磅利好吗？毫无疑问是的，我将这16条总结了一下，供大家参考。



除了“三条红线”不能破，能给地产输血的方式几乎都用上了

房企之所以面临现在的窘境源于2020年底“三条红线”政策的出台，所谓“三条红线”其实就是三个与负债有关的财务指标，三个指标都不达标无法找银行借钱、两个或者一个不达标借钱比例锐减、全部达标借钱比例减少得小一些。
该政策影响到了所有房企，只不过是影响大与小的区别，最先暴雷的恒大属于三个指标均不达标，基本上没法再从银行那里借到一分钱，在极度缺钱的状态下资金链断裂、由此陷入债务危机。
如果当时没有出台“三条红线”政策，现在的许老板可能还在春风得意，因此，本次楼市萧条、房企出现债务危机的导火索即为融资渠道断了。



16条救市大招里的大部分与“输血”有关，目的是帮助他们度过现金流危机。
第一条要求银行做好房企总部和项目公司的风险区分，支持银行等金融机构“组团”给房企提供贷款，同时要求不能因为房企是民企就区别对待，要把给国有企业的金融支持政策给到民营地产企业。
第三条首次提到了建筑类企业，要求银行等金融机构为它们提供贷款支持。市场上已经出现了部分建筑类企业因疫情、房企拖欠工程款倒闭的现象，这些企业没钱往往意味着农民工的辛苦钱无法得到保障，不得不关注。



第四条允许房企晚还钱一年。未来半年内到期的开发贷款、信托贷款可以多展期一年，给了房企喘息的机会。
第五、第六条拓宽了房企融资渠道。一个是鼓励发行债券融资、另外一个是鼓励信托产品为房企提供资金支持。
债券和信托虽然不是银行贷款但买家里少不了银行，不打破此前定下的“三条红线”规矩实际却让银行的资金流入房企为他们提供资金支持。



个人贷款方面有老招，也有新招

除了想尽办法、通过各种渠道给房企“输血”外16条里有不少与个人房贷有关，有之前已经用过的招数，也有新的措施。
老招数：第二条要求实施差别化住房贷款政策，就是各地已经在实施的降低首付比例以及贷款利率上。
首套房商业贷款利率比较低的城市已经能做到3.9%甚至更低；杭州最近出台了针对二套房的新政，二套房只“认房不再认贷”且首付不利降至4成，这应该是目前为止经济发达城市里最大的支持改善性居住需求的措施了。



新措施：1.首次从总体层面提到因疫情住院治疗或隔离导致无法及时还贷的可以与银行协商、延迟还贷；还给了因疫情停业、失业失去收入来源的个人发了“免死符”，同样能够协商展期。
疫情反复影响经济，不少人因此没了工作导致断供，此前的政策中从来没有提过这种情况能够与银行商量展期还贷，《通知》的第11条给了失业断供人员政策支持。



2.调整还款期限（主要指展期）后银行要及时更新个人征信情况，根据新的还款协议报送信用记录，之前已经将逾期还款报送上去的需要及时调整。
该措施是第1小点的补充，既然同意贷款人延期还款了自然不能再算人家逾期、影响征信记录。



针对保交楼提供专项贷款

要救楼市就得让有购房需求的人买房，阻碍合理需求释放的因素有两个，一是担心房价一路下滑、买在高点，二是买到烂尾楼、积蓄化为乌有。
相比于前者，后者对买房者的冲击更大，以前也有烂尾楼但数量稀少，2021年以来房企资金链断裂，各地大量在建项目停工，烂尾楼一下子多了起来。没人愿意一辈子的积蓄付诸东流，人们宁可不买房也不愿承受一丝买到烂尾楼的风险。
因此，解决烂尾楼、让老百姓吃下定心丸才是挽回楼市信心的关键。
《通知》中的第七条针对的就是烂尾楼，国家开发银行、农业发展银行可以将钱借给烂尾楼项目用以继续施工，相关款项必须封闭运行、专款专用。
比如，A公司有100个项目，其中B项目已经预售了一部分住宅但烂尾楼，政策性银行可以给B项目提供资金支持，但借的钱只能用在B项目的建造上，不能花在A公司另外99个项目里。
此外，B项目后续收到的卖房款专门用于归还新发放的专项贷款，还清之前不能用作他用。



对部分收不回来的贷款不追究审批人责任

很多人没有提到《通知》中的第八点，其实这一点很关键，讲的是金融机构贷款借出去后收不回来的追责问题。
不少银行不愿意借钱给民营房企，特别是已经出现暴雷迹象的房企，信贷员担心借出去的钱收不回来会受到追责，这导致了部分政策只是留在纸面上而已。
谁都不愿意冒着丢掉官帽甚至失去工作的风险做事，上层发现了其中的问题，便在本次救市措施里特地提及新发放的配套融资如果成为了不良贷款，主要相关机构和人员已经尽职的可以不承担责任。
不要小看这一点，起到的作用是很大的。好比部分地区防疫上的层层加码不就是担心地方上出现感染被追责吗？如果规定当地官员尽到职责后即使出现大面积感染也不用承担责任，那么就不会出现层层加码现象了。



“杀招”已出，还是无效怎么办？

16条中还有针对金融管理政策、租房信贷服务方面措施，不是重点就不在本文详细论述了。
一行一会释放的救市大招是否能够起到效果还不得而知，其实在9月底的时候连续出台过多项政策，如降低商贷和公积金贷款利率、置换住房免缴个税等，从市场反馈来看有那么点效果但不太明显，这可能是本次释放重大利好的原因，进一步加大刺激力度。
不过，“杀招”已出，万一还是没有效果该怎么办呢？
手上的牌已经不多了，该打得差不多都打下来了，上层稳楼市的目的非常明确，前期的打压太过激进，本想着在可控范围内调控，没想到房地产行业直接被按在了地板上摩擦，松开了手也反弹不起来了。
大半年以来出台了不少调控政策，结果是越调越萧条，年底想起来再不发力恐怕未来连发力的机会都没有了，只是现在是不是有点晚了。
距离年底还有一个半月的时间，足以检验新政能否托底楼市，你觉得那么多利好有用吗？


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