西方多国楼市遇冷，韩国最先“绷不住”了？

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过去两年多来以来，全球楼市似乎从繁荣走向落寞。新冠疫情爆发以来，全球多国房价飙升至历史新高，房价泡沫风险累积。值得注意的是，在美联储加息和全球经济衰退的双重冲击下，全球楼市正在迅速走冷，
据外媒11月11日报道，英国抵押贷款机构Halifax日前公布的数据显示，继9月环比下跌0.1%之后，10月英国房价环比下跌0.4%，英国房价正以近两年来最大速度下跌。
无独有偶，美国标普/凯斯-席勒房价指数也在7月份出现了自2012年以来的首次月度下降。
相比英美，韩国的情况更是不容乐观，韩国正在以有史以来最快的速度加息，随着政府加息，韩国的房地产市场正持续走低。笔者发现，韩国在过去五年里，韩国首尔的房价翻了一倍多，
但随着韩国央行不断加息，高借贷成本令向来火爆的韩国楼市猛然降温。对韩国家庭来说，高额的贷款利息已经压的他们喘不过来气，和很多国家一样，韩国家庭的主要资产之一也是房产。
由于近四分之三的家庭财富与房地产市场挂钩，政策制定者担心抵押贷款利率的不断上升可能增加贷款违约，使经济陷入危机，在这种情况之下，韩国又推出了70亿美元房地产项目融资方案。
据智通财经11月11日报道，在韩国最近房价急剧下跌之后，韩国推出了新的措施来帮助其陷入困境的房地产市场。根据多个部门周四发布的联合声明，韩国政府将让国有企业为额外的10万亿韩元（73亿美元）项目融资提供担保，“以遏制住房项目的过度收缩”。
事实上，韩国历史上也有过不止一次的所谓的楼市“崩盘”，2008年金融危机，韩国政府的1000多亿美元外汇，被外国投资者兑换汇出，造成韩元贬值1半，韩国楼价暴跌，首尔房价只有最高点的3-4折。
据外煤报道，今年8月韩国全国房价指数环比下降0.29%，创下08年金融危机之后，最大月度跌幅，连续第九个月下跌。2008—2009年全球金融危机期间，韩国房地产市场连续5个月下跌，月度跌幅高达0.78%。
根据Trading Economics 数据，今年的韩国住房指数仿佛经历了“过山车”，从年初的99.2到今年十月的100点，从数据可以看出，韩国住房指数正在连续下跌。

数据来源：Trading Economics

韩国楼市，缘何跌跌不休？

首先，和中国一样，韩国家庭资产配置中，房地产的占比也比较大。据韩国金融投资协会数据，韩国家庭资产构成中金融资产占比为35.6%，房地产等非金融资产占比64.4%，远高于美日英等国家。
而这就导致了韩国居民净资产和房地产的挂钩很深，房价的涨跌和韩国老板姓的净资产息息相关。
韩国楼市为何跌跌不休呢？现在资本市场上，普遍认为这次韩国楼市的崩盘，主要是由于韩国央行自去年 8 月起的不断加息。
今年以来，由于美联储不断加息，海外资本持续抛售韩元，一度将韩元汇率推至十三年来的最低水平。
值得注意的是，从去年6月韩元兑美元汇率开始一路下跌，今年9月下旬，韩元更是跌破1400韩元的关键心理整数位，随后继续走低。2022年以来，韩元兑美元汇率累计跌幅接近20%，从整个亚洲来看，韩元贬值速度也是超过了其他国家。

来源：新浪财经

因此，韩国央行开始不断加息的原因一部分就是为了对抗韩元兑美元汇率贬值。韩国的汇率贬值，会导致韩国的贸易逆差扩大。
不仅如此，韩元汇率一跌，还会引起一系列连锁反应，资本出于避险的考虑开始外逃，韩国的通货膨胀率也会随之提高。
此外，随着外汇储备的减少，韩国信贷市场恶化也在加剧，种种因素出口加剧了对韩元的悲观情绪。最近，韩国乐高乐园开发商罕见的商业票据违约也一定程度上，引发了人们对该国信贷市场健康状况的新担忧。
韩国政府自然也把这些看在眼里，自韩元贬值以来，韩国的加息政策都是比较激进的。韩国主要也是想控制韩元贬值、通货膨胀等一系列问题。
但不幸的事，今年首尔万圣节发生的踩踏事件，会一定程度上影响韩国居民的消费支出。梨泰院引起了韩国居民的消费恐慌，恐怕没有那么快被消散。早前就有韩媒报道，万圣节后韩国的一系列节日音乐会都被取消。
消费可以很好的缓解通货膨胀，梨泰院事件一定程度上会影响韩国居民的消费。韩国现在不仅面临着消费低迷，通货膨胀加大的情况。
政府不断加息，在高利率和高房价的双重打压下，韩国楼市成交量正持续下滑。据外媒数据，今年以来，韩国楼市出现萎缩迹象，全国房价连续九个月下跌，上半年公寓成交量较去年同期下降50.6%。这一度被认为是韩国出现次贷危机的符号。
对韩国民众来说，不断上升的金融成本，直接挤压其住房投资的回报，很多年轻人现在还不起房贷。对楼市的信息不断下降。据早前的野村报告显示，新冠疫情引发的韩国房地产的繁荣或将结束，未来几年韩国房价还降大幅下跌。

尾声

韩国经济上要解决美联储加息以来韩元贬值的问题。
如果加息不到位，不断上涨的物价将刺激韩国工人要求更高的工资，这也会带来一系列连锁反应，工资和物价一起上升。若大幅加息，更高的利率或增加已经积累了创纪录债务的家庭的压力，并使经济陷入衰退，房地产开始崩盘。韩国未来加息与否，是采取宽松的货币政策还是紧缩的货币政策，其楼市未来如何发展还将有待观察。



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