解读日本楼市崩盘，中国房地产会走向何方？

sanasnoz

就金融体系讲，日本和中国都是以银行为中心，而美国是以资本市场为核心。日本和中国的文化很接近，而且日本在2008年前，日本楼市创造了史上*的经济泡沫。当时有人算过，一个东京房价市值就等于全美国的房产市值。

我们就来说说日本楼市泡沫是怎么产生和破灭的，来看看参考中国楼市的走向。







60年代开始，日本经济高速增长。1964年*在日本东京举办，也催生了日本国内的加速发展。


1978当时的石油危机，使得很多能源消费大国能源价格大幅走高。使得国内通货膨胀，尤其是美国。为了应对通胀美国采取加息，加息以后大量的外资进入美国，从而使得美元*。美元*有一个坏处就是影响美国商品出口。因为美元*了，出口的东西也变贵了。因为当时美元价值过高，为了增加出口商品的竞争力，美国就想要美元贬值。所以1985年美国邀请日本 德国 法国 英国在纽约签了一个广场协议。事后各个国家就开始抛售美元，美元开始贬值。






而美元贬值带来的结果就是其他国家的货币*，而尤为突出的就是日本，日本货币当时*达到了80%.日元*后也遇到了美元*的同一个问题就是日本的出口遇到了很大的困难。而日本的做法却和美国不同，它想用拉动内需的方式解决这个问题，因此日本政府选择降息。市场里钱多了很多，增加了流动性，日本政府本来想降息让钱流入实体经济，但企业家觉得再拿钱贷款来生产，必将供大于求市场饱和东西卖不出去，所以多出来的钱就流入了楼市和股市。而银行也在鼓励贷款，所以贷款相当容易。很多人贷款出来买了东西，又把东西抵押给银行又贷款，这种循环的操作模式后就形成了很高的杠杆。






就有越来越多加杠杆的钱流入房地产股市。当时日元每年有一定的的*幅度，而且很多人看好日本，所以有大批海外资本流入。有很多进入了楼市股市。


这么多的资金流入，导致股市楼市疯涨。经济的增速跟不上楼市价格的飙涨，楼市的总市值是GDP的两倍，泡沫迹象越来越明显。






日本政府看出了危机，为了防范风险就出台政策加息。加息以后，日本的股市就开始暴跌。1990年1月12日一天日本股市暴跌70%.股市大幅下跌让很多企业巨额亏损，资金链紧张或者断裂，很多企业选择变卖房产。而涌入日本的海外资产也见情况要逃离日本。同时1992日本出台的地利税，只要你手里有房产地产的人每年都要交税。所以一看这经济不划算了。大批房产土地就吐了出来。房价开始一落千丈。再加上日本老龄化的社会问题，使得房产的供过于求，银行也出现大批坏账。没有了接盘侠，进入一个被套一个，日本也进去了一蹶不振的20年。

看过了日本房地产的泡沫破灭史，我们不难看出我们现在的房地产和日本有些类似。所以要看中国楼市到底什么结局，可以看看这几方面的走势。


一.货币的发行量


二.国内的经济增长


三.一个城市就看流入人口是什情况，一个国家就看新增人口的情况。


通过这三点你可以预测房地产接下来的走势。