外资正跑步入场，抄底中国楼市

前程无忧

#11月财经新势力#



作者|私人财富学堂
研究和业务范围：1、财富管理：十年百亿信托、城投债、FOF配置经验 2、主营融资：城投、央企施工方上下游资源 3、顺带搬砖：上市公司、民营医院学校、新能源、智能制造、专精特新项目 。
现在楼市非常低迷，信心和情绪都跌落到低点。但有人却在“危”中看到了“机”，开始大手笔抄底中国楼市。主角不是包场土拍的央国企，也不是资金雄厚的城投，而是外资巨头。
截至2022年9月，贝莱德、大和房屋、铁狮门、凯德、博枫等外资在加速进场中国楼市，从抄底北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新等项目类型。



作为职业玩家，他们都是经历过大风大浪，穿越多个周期活下来的老狐狸，显然不是“钱多人傻”，而是在大家恐惧，贱卖资产的时候回来捡“便宜货”。

外资360度大抄底

下面我们来看看，这些不差钱的外资企业们到底是怎么抄底中国楼市的。
1、抄底土地市场
从去年年底开始，外资开始在中国各地土拍市场频频拿地。



数据来源：CRIC
已经10年没在苏州土拍市场出现过的日本大和房屋，突然在相城区高铁新城买下商住地，并宣布将建成纯高层住宅。
香港置地时隔3年重返成都，斥资22.3亿元拿下青羊区两宗商住地。
阔别土地市场5年后，美国铁狮门联手新长宁集团耗资50.9亿买下上海长宁区办公地块。
为什么已经阔别中国土地市场的外资企业，突然集体杀回来？
底价买入，才是最好的风控。
在中国土地市场遇冷，大多数房企为去杠杆、还债务忙得焦头烂额，根本没有精力和能力拿地，城投等央国企也无力兜底，开始撤退，优质地块底价成交的时候，外资看到了机会，于是“乘虚而入”，低价捡漏。
看看下图这张图，这些外资拿地的价格，溢价率常常不到1%，甚至零溢价也很常见…
基本上都是地板价，后期楼市一旦复苏，想不大赚都难。



2、抄底不动产
相比于土地，外资更加倾向于抄底大规模的持有型物业项目，着眼于获得能够带来长期、充足现金流的资产。
比如写字楼、购物中心、产业园区、物流地产等“持有型物业”，不仅能够源源不断带来现金流，也能为当地贡献税收，符合政策的方向，自然受到地方zf的欢迎。
去年年底，美国最大的住宅和商业地产商，抄底界的宗师级人物——黑石集团，耗资40亿元从富力地产手中收购了广州国际机场富力综合物流园区的全部权益。
这个物流园可是妥妥的“现金奶牛”，拥有全球最繁忙机场之一的广州白云国际机场，也有中国烟草、菜鸟、京东等巨头入驻，一年租金收入就高达3.5亿元！
富力跌倒，黑石吃饱。要不是快熬不下了，要不是为了自救，富力岂会“割肉”抛售优质资产，给了黑石低价抄底的好机会。

有市场消息称，黑石已经筹集近500亿美元，随时准备抄底中国等亚洲楼市。作为资本市场上有名的“秃鹜”，黑石在2008年次贷危机时抄底一战成名，如今再次出手抄底，信号意义非常明显。

（黑石创始人之一苏世民 来源：网络）

2022年10月17日，北京地理位置优越的博瑞大厦，市场评估价超29亿元，却以20.37亿元的价格被新加坡房企凯德集团捡了便宜。
换句话说，光是在起拍上，凯德就已经赚了整整近9亿元。



凯德是一家相当谨慎的外资房企，也是楼市的老玩家了，但近两年来已多次投资中国。
2021年4月，曾以约36.6亿元收购上海闵行区超大规模数据中心园区；同年10月又以约16.81亿元收购包括位于上海、昆山、武汉和成都的4个物流资产；今年3月还耗资11.75亿元摘得成都1宗住宅地块。
10月24日，曾经唱衰中国楼市的高盛，忽然换了一副面孔，吹响抄底的号角——
与森瑶中国共同宣布投资约6.75亿美元用于在中国收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目。并且未来还会加大投拓中国核心区位的优质资产，尤其是高标准物流仓储。



3、抄底中国房企的股票和债券
外资巨头不仅“抢购”固定资产，还在逆市低价抄底国内房企的股票和债券，希望等到中国房地产市场复苏后再高位抛售获利。
比如：
2021年1-8月，贝莱德旗下的BGF亚洲高息债券基金买入了3130万张恒大债券。
2022年8月GIC增持万科企业37.19万股。
摩根大通在2022年10月就增持了旭辉集团3235.79万股。



最近国内房企债券的信用利差收窄，说明外资确实已经出手抄底了。

目前国房景气指数几乎处于20多年来的低点，未来，相信还会有更多外资来中国“抄底”优质资产。

外资逆势抄底，传递什么信号？

外资抄底并不能将中国楼市拉起来，但他们拿出了真金白银，传递出看好中国经济复苏的信号，也侧面展现出对中国楼市的信心。
在疫情冲击、全球经济衰退以及强势美元的三重冲击下，目前宏观经济已经开始触底，后期美联储加息放缓，我国经济复苏、楼市回暖只是时间问题。而且最近楼市利好政策不断发力，房企融资状况得到一定的改善，流动性压力减少，最困难的时候或将要过去，距离市场底部回升已经不远。



在下行震荡周期中，潮水退去，所有资产的真实面目变得更加清晰。这次外资抄底住宅资产不多，而主要是新型工业、物流园、冷链、租赁、核心城市群的商业地产等能够产生稳定现金流的优质资产、基本上买的都是一、二线核心城市的核心资产。
这启示我们，未来楼市将继续分化，核心城市还有前景，优质资产价格也可能大概率探底，面临一定的布局机会。

私人财富学堂观点

1、外资抄底中国楼市，不是“广撒网”，不是只看价格。而是看中核心城市和优质项目在底部位置买入后的投资价值和升值潜力，同时显示出对中国经济复苏、楼市回暖的信心。
2、中国房地产依然具有一定的投资价值，但未来会回归到传统行业，利润率向实体经济靠拢，对房地产的投资需要更加保守和谨慎。

风险提示：市场有风险，投资需谨慎。本内容表述仅供参考，不构成对任何人的投资建议。