美国楼市将出现二战后的第二次萧条

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▣作者：钟灏







昨天美国公布了10月的CPI数据，同比7.7%，比之前的几个月明显放缓。


连起来看，美国通胀指标已经构筑完成了见顶下降趋势：


这个数据一公布，美股随即来了一波暴涨，纳斯达克当天暴涨7%。


我大a股也在第二天高开高走，大涨2%。


因为通胀降下来了，大家就会预期美联储加息会放缓，这对资产价格构成利好。


好巧不巧，我在五天前刚发文《美元加息的第一波冲击即将结束》，讲的就是美元加息或放水会在全球造成资金潮汐现象，而现在随着通胀走低和经济衰退信号显现，美联储随后放缓加息节奏几乎是必然的——


因此，原来由于过度紧缩的预期形成对资产价格的压制，将会出现一波反弹。


但，这仅是第一波冲击的结束。


后面还有第二波。


像股市这样高流动性的资产，会及时反应货币政策的变动。而像楼市这样流动性很差的资产，就会把这种中短期波动抹平了——


拉长时间看，美国楼市将进入一轮漫长的下行周期。

1

我们观察美国经济的温度和状态，房地产是不能忽略的一个因素。


很多人以为美国的高科技产业强，经济不依赖房地产了，所以就不需要去推高房价来拉动经济。


这是对经济自组织模式缺乏足够的理解，才会有的想法。


以为什么产业都是由一个“高高在上的力量”来拉动，这是错的。


这本质上仍然是一种阴谋论思维。


最近我刚好也在课程当中讲了阴谋论思维的成因和破解之道，相信看过的朋友都能理解。


不管是产业的兴衰还是资产价格的起伏，起决定性力量的都是亿万个个体组成的自发秩序，而不是由某个超然的力量。


房地产市场也是如此。


并不是依赖它它才强，而是：


它是对经济前景和货币环境这两个因素的叠加反应。


房地产的本质是生产力的载体；


房价的本质是地均产值（当然，还要加上对未来二三十年地均产值的预期）。


所以越是产业强劲，经济强劲，房地产也就越强劲。


反之同样成立。


只有门外汉才会认为房地产繁荣会影响实体经济和科技创新。好像房地产衰败了，实体经济才能好，科技创新才能蓬勃发展一样。

2

我在三个月前发文《美国楼市，离崩不远了》，判断美国这一轮房价就要见顶了，即将进入下跌周期：


成交量锐减，房价却还在上涨，这是量价背离。


随着量价背离愈发明显，而加息收水（在物价下来之前）的子弹仍然在飞，那么房价顶部就一定会到来。


但没想到来得这么快，本来认为明年上半年才会见顶，结果现在就见顶了。
美国有一家抵押贷款数据供应商，叫Black Knight（黑暗骑士），专门分析房地产贷款金融相关的数据。


11月7号，它发了一份报告，这份报告显示：


整个美国房地产市值在第三季度下降了1.3万亿美元；抵押住房的净值从今年五月的峰值下降了将近1.5万亿美元。


在过去的四个月里，资不抵债的房主数量增加了27.5万户。


这家数据还是比较可信的，也初步验证了我的推断。


要知道，现在美国的房贷利率已经飙升到7%以上了，已经远远超过中国。


这在发达国家是十分罕见的——一般的规律是，经济越发达，利率就越低。


而升到7%的这个过程，就是在今年短短的十个月之内完成的。所以这样剧烈的加息进程压制房产价格是再正常不过了。


我们要明白：


这次美元的加息进程可能会持续较长的时间。


我们说第一波冲击结束，只是说在明年上半年会有一段缓和期。


后面还会有第二波甚至第三波。


在这个较长的加息进程当中，只有出现某种程度的紧急事件或者危机的时候，美联储才会再次充当最后贷款人的角色——即便是这样，我们也可以参考2008年金融危机之后，美国qe也没有把房价推上来，美国房价从2006年的高位一直跌到2012年。


这一轮上涨，决定性因素是美国的财政补贴，把大量货币撒给居民，在居民端形成购买力，把房价给推了上去。但这种特殊情形短时间内不会重现。


基于这个判断，我们可以推测未来美国房地产将大概率进入一个长周期的下跌。


这次下跌可能会媲美2006~2012年间的跌幅。这将是二战以来的第二次大周期下跌。

3

曾经美国人和我们一样，在1946~2006年之间，一直信奉房价总会上涨。


这长达60年的上涨周期，足以把人们的思维固化成一种信仰。说起房价下跌，那简直不可思议。


直到2006年~2012年间美国房价下跌了27%，这种信仰才遭遇到挑战。


这就是线性外推会犯的错误：


当事情长时间朝着一个方向发展，我们就会以为未来它也一直会朝着这个方向发展。


或许，我们以为的“一直朝着某一个方向发展”，仅仅是我们的视野不够开阔，只看到了更长周期中的一小段。


现在，大逻辑确认发生了转折，接下来的冬天可能会很长，但也会有阶段性艳阳天。


怎样学会穿越寒冬、迎接春天，我觉得是每个现代人都应该具备的素质，今天晚上我们安排一场直播，专门聊一聊这个事，包括经济方面和局势方面的。