风满楼丨杭州楼市放大招，取消执行五年半的政策！青岛还有没有想象空间？

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风口财经记者 张亭旺

11月11日，杭州发布今年以来最大力度的楼市宽松政策。

简单来说，杭州对于首套房的认定条件由“认房又认贷”变为“认房不认贷”，二套房首付比例由六成调整为四成。这打破了杭州已经实行5年半的“认房又认贷”政策。此外，按照现行LPR，从今日开始，首套房利率降为4.1%，二套为4.9%。

杭州对信贷政策进行调整背后，与楼市整体低迷有关。数据显示，杭州10月新房供应依然高位，但成交低迷，环比下降24.5%，同比下降也超三成。多位专家表示，该政策将使购房者的成本大大降低，对提升杭州楼市活跃度有着重要作用。

与杭州相比较，今年以来，青岛楼市利好刺激政策不断，但既没有迎来“金九”，也没有见证“银十”。那么，未来青岛楼市还有多少想象空间呢？

杭州调整信贷政策


11月11日，据钱江晚报报道，杭州多家银行收到《关于调整杭州市个人住房按揭贷款政策的紧急通知》的文件，主要内容如下：

一、对于在杭州市无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，可按首套房贷政策执行。政策调整范围为杭州市限购区。

二、为改善居住条件，贷款购买第二套普通自住房的居民家庭，最低首付比例为40%，政策调整范围为杭州市限购区。

三、对贷款购买普通自住房的居民家庭，首套利率不得低于同期贷款市场利率报价减20个基点，即最低利率为 LPR-20BP；二套房贷利率不得低于同期贷款市场利率报价加 60个基点，即最低利率为LPR+60BP；政策调整范围为杭州市全辖。



根据通知，杭州新政主要是从金融端对市场进行了支持：

首先，对于首套房首付三成的认定条件由“认房又认贷”变为“认房不认贷”。

也就是说，对于无房户而言，可以享受首套房的标准，即首付比例为三成。

而在此之前，只要购房人名下有过房产贷款记录，在杭州则失去首付三成的购买资格。从2017年3月起，杭州实行“认房又认贷”政策，意味着购房者即便出清了房子，如果曾经有过按揭贷款记录，再买也算二套房，需要执行二套房的首付比例和贷款利率，时隔5年半，杭州终于松绑此政策，解放了“卖一买一”的置换型需求。

其次，对二套房首付比例进行下调。

贷款购买二套住宅的购房者，最低首付比例从此前的六成调整为四成。

值得注意的是，以上两方面，都是针对杭州限购区。

另外，首套房、二套房贷款利率也进行了调整。

首套房贷利率最低调整为4.1%，二套房贷款利率最低调整为4.9%。

“这对于购房者来说可谓是一个重大利好，意味着购房者将会节省一大笔买房成本，并且二套房首付比例、利率双下调，释放了双重利好，对于有换房需求的改善客群也可以借此政策松绑的机会入市。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示：“对楼市而言，将会促进一批刚性和改善性需求的释放，对提升市场活跃度有着重要作用。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进亦表示：“该政策意味着购房者的成本将大大降低，支持了刚需和改善性购房需求，对稳楼市稳预期无疑是一种利好。”

11月成交规模预计回升


杭州对信贷政策进行调整背后，依旧与楼市整体低迷有关。

近期，随着杭州各区核心地段的部分刚交付楼盘陆续发出房产证，二手房房源出现集中挂牌现象，客户议价空间加大；与此同时，杭州一手房摇号中签率也有上升趋势。

据中指研究院数据，新房层面，杭州10月供应依然高位，但成交低迷，环比下降24.5%，同比下降也超三成。具体开盘表现上，10月杭州市区整体中签率47.7%，较上月增长12.1个百分点，10月流摇率39.1%，较上月升高3.1个百分点。

二手房层面，自6月后持续下降，10月成交套数处于年内倒数第三，银十市场恢复不及预期。

实际上，今年以来，杭州对楼市政策进行了多次调整。

5月17日，杭州市发布通知，针对房地产市场进行了多项优化规定。具体来看，在限购范围内购买二手房，取消落户未满5年的社保需求；外地人购买二手房社保年限由48个月降为12个月；对本市限购范围内，个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年；同时，三孩家庭可多购一套房。



在降低二手房购买门槛之后，富阳、临安、萧山、临平、钱塘区也都相继发布了楼市宽松政策。

8月1日，杭州住房公积金管理委员会发布通知，明确杭州市三孩家庭购买首套普通自住住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款额度可按家庭当期最高贷款限额上浮20%确定；杭州市三孩家庭无房租赁住房提取住房公积金的，提取限额按规定额度标准上浮50%确定。

自萧山、富阳、临平等区域部分街镇接连放松限购后，杭州迎来幅度更大的政策，在范围上由局部区域扩充至主城范围，首付比的降低和利率的下调对于刚需和改善需求都有促进作用。

“实际上，杭州在本次限贷和利率政策调整之前，就已经在外围区域部分街镇打开限购，在政策宽松层面开启了渐进式的政策放松模式。”亿翰智库研究总监于小雨表示：“但前期主要是针对区域分化，外围市场低迷的情况而出台的一系列政策，以期改善郊区市场表现，本次放松则将宽松范围进一步扩大至主城范围，在利率方面更多向刚需倾斜，降低首付比（认房认贷至今已实施5年）则意在提振改善需求，兼顾刚需和改善，可以说是今年以来杭州政策放松幅度较大的一次。”

中指研究院华东分院常务副总高院生表示：“本次信贷的调整后，无论是新房还是二手房购房成本都有所降低，有利于释放新的需求，带动成交，叠加临近年底房企冲刺业绩或将推出各类优惠，预计11月杭州楼市市场成交规模将有所回升。”

青岛楼市什么情况


今年以来，青岛楼市利好刺激政策不断，尤其是近两个月，限购、信贷政策均有所调整。

比如，9月15日，青岛官宣除市南、市北（老四方除外）执行限购，而作为主城的崂山区、老四方以及李沧区取消限购。

9月29日，青岛信贷政策也出现放松。青岛非限购区域开启“认贷不认房”，名下一套房全款或是贷款已结清，再购房可按首套执行，首付30%。

根据目前青岛的信贷政策，商业贷款首套房房贷利率已执行最低4.1％，二套房贷款利率4.9％。公积金贷款首套3.25%；购买第二套住房的贷款利率，不得低于同期首套住房公积金个人贷款利率的1.1倍，也就是3.575%。

但即便如此，青岛楼市既没有迎来“金九”，也没有见证“银十”。



青岛重庆中路 图片来源：视觉中国

据统计，2022年10月青岛新房成交8323套，环比9月（新房成交14066套）下降了40.8％；同比去年10月来看，今年青岛新房市场“银十”的表现明显不如去年，成交量与成交面积的同比跌幅达到了21.17%和10.51%。

另外，2022年10月青岛新建住宅共计成交了6744套，环比9月（10550套）下降36.1％，当月新建住宅成交量占比10月新房成交总量的81％。

不过，二手房倒是有回暖迹象。2022年10月青岛二手房共交易了4377套，环比今年9月（二手房共交易4189套）上涨了4.5%；同比2021年10月上涨了51.1%，同比涨幅超过了5成。

陈霄表示：“接下来，预计调整的城市将会继续扩围，其他符合条件的城市也将会陆续跟进，同时已经进行调整的城市后期也有进一步下调的可能。预计接下来放宽首套房贷款利率将会成为政策调整的一个重要趋势。”

严跃进表示：“此次（杭州）从银行信贷角度比较全面地落实了政策，也说明信贷政策调整依然是一个较大的方向。各地也需要继续在信贷政策方面发力，包括首付比例和房贷利率。”

“从另一个角度来说，杭州新政是要从多个角度去降低首付。对青岛来讲，包括其他城市，刺激楼市一个很重要的逻辑，就是尽可能地降低首付。”严跃进进一步说道：“其实每个地方的政策，并没有完全放松到底，基于当前的市场情况，还是要积极做一些调整，类似首付低、房贷利率低等优惠政策，还是应该更多地给到购房者。”

于小雨则表示：“从目前来看，青岛二套房房贷利率还有降低空间。”