楼市的底，到了吗？

前程无忧

▣作者：老船长

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楼市的底在哪里，现在成了一个没有答案的问题。


前三季度的经济数据公布了，3%的GDP增速，超出了预期。


各项数据都算有所增长，但唯独房地产，依旧产还在在低谷中徘徊。







1-9月份，全国房地产开发投资同比下降8%，创下2020年2月份以来的最低值。


这个下滑的走势，好像还没有到终点。







分地区看，以往东部还能保持正增长，保留一点颜面。


如今，无论是东部，还是中西部、东北，房地产投资全都负增长。尤其是东北，同比下降24%，看不到转好的迹象。


销售数据，只有一点点起色。


1-9月份，商品房销售面积同比下降22.2%，住宅销售面积下降25.7%。商品房销售额下降26.3%，住宅销售额下降28.6%。







要说有所起色，确实比8月份好那么一点。


但看具体数值，依旧是超过20%的负值，意味着“金九银十”中的金九，基本以失败告终。


分地区看，销售遇冷同样是全国层面的问题。只有中部的销售面积增速，跌幅没有超过20%。而东北的销售增速，全部下跌30%以上。


销售端遇冷，房企的资金端也好不到哪里去。


1-9月份，房地产开发企业到位资金同比下降24.5%。其中，国内贷款13661亿元，下降27.2%；个人按揭贷款18397亿元，下降23.7%。


资金，已经不往房地产里面跑了。


如此一来，房企更没什么资金、没什么信心拿新的土地。


国庆节期间，央行、银保监会发出通知，要求工农中建交邮储6家国有银行，每家至少拿出1000的贷款支持房企融资。


信号十分明显：缓解流动性压力，提升房企的信心。

2

房价的表现，同样一片绿油油。







9月份，70个大中城市二手房环比上涨的城市，只有8个，61个城市环比下跌，乌鲁木齐的房价则保持不变。







6月份之前稍有缓和的态势，在7月份之后又改变了轨迹，环比下跌的城市数量越来越多。


61个下跌的城市，基本和去年四季度差不多。


其中，8个二手房价环比上涨的城市是：


上海、北京、成都、昆明、合肥、长沙、泸州、南京


上海、北京、成都、昆明4个城市，更是连续几个月环比上涨。


尤其是成都，9月份的新房环比上涨0.7%，排在70城第一位。二手房环比涨幅也排在第三位。


1-8月份，成都的新房环比涨幅在70城里面，不是第一就是第二。二手房环比涨幅，也没有跌出过前三。


宽松的购房环境，强有力的人口吸引力，让潜在的购房者开始入市，成都房价得到强有力的支撑。


61个环比下跌的城市，覆盖面实在太广。


仅仅是省会城市，就多达20个：


济南、贵阳、石家庄、南昌、长春、福州、西宁、沈阳、郑州、南宁、西安、兰州、银川、太原、呼和浩特、哈尔滨、杭州、广州、海口、武汉。


加上深圳、青岛、大连、厦门、宁波、天津等经济实力强的城市，可以想见，这一波楼市筑底过程，一二三四五线城市，谁都无法幸免。


按照同比涨幅看，9月份70个城市中，上涨的城市只剩下7个：


成都、北京、上海、昆明、海口、无锡、赣州


63个城市的房价都跌回一年前，也就是说，70城里90%的城市房价，在今年都无所作为。


跌得最狠的，依旧是这几个老面孔：


牡丹江，同比下跌11%
哈尔滨，同比下跌9.5%
北海，同比下跌7.3%
吉林，同比下跌7.1%
洛阳，同比下跌7%


城市的基本面也都大致类似，要么人口流失严重，要么经济缺乏增长点。


除了刚需，对这些城市的房子，还是敬而远之。

3

如果我们把时间线拉长到疫情以来的这两年，又是另一番景象。







两年来，70个城市中31个城市房价上涨，济宁保持不变，38个城市房价跌回两年前。


上涨的城市中，北京、成都、上海、广州的房价涨幅，都超过10%。


而北京的涨幅，达到16.5%。尽管这两年北京在做减量发展，但对于寸土寸金的首都来讲，房子仍然是可以持有的核心资产。


杭州、无锡、宁波、长沙、西安、重庆、合肥、南京、深圳这些一二线城市，尽管最近一年的表现不太好，但两年来的房价，还是在上涨。


38个房价跌回两年前的城市中，大部分都是三四线城市。


当然，部分省会城市也在其中：


沈阳、乌鲁木齐、兰州、南昌、武汉、济南、郑州、南宁、呼和浩特、长春、石家庄、贵阳、太原、哈尔滨


14个省会城市中，10个都在北方。除了济南和石家庄，12个中西部的省会，房价都跌回两年前。


船长在很早之前就已经讲过，中国城市的K型分化基本形成，而房价就是最好的例证。


前几天，鹤岗又因为低房价上了热搜：


25岁的赵女士是一名职业画师，前些年在南京租房生活，感觉压力比较大，后来她在鹤岗花了1.5万元买下一套46平米的房子，随后花5万元进行了装修，还以每月1000元请了一位保姆阿姨，每天定时打扫卫生、做饭。


“女子逃离大城市去鹤岗全款1.5万买房”，实在能击中当下大城市中年轻人的痛点。


但从大城市反向逃离，并非适合所有人。


无论是经济前景，还是就业机会，年轻人想要闯出天地，首选依旧是在大城市。