提振动作不断，楼市持续企稳向好

sanasnoz

好消息不断传来。
11月8日，据中国银行间交易商协会官网消息称，交易商协会将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（即“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。
据悉，“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
这也是近半个月来，高层第三次明确点名了支持民营房企。而截至目前，年内已有近万亿元资金明确表示用于支持房地产企业和保交付。
受持续利好消息影响，地产股应声大涨。
从政策、金融到市场等多层面的合力提振，当前，房地产行业多个指标也正在逐步改善。
01
稳定预期，居民提步进场
据国家统计局发布数据显示，已公布的9月商品房销售面积和商品房销售额分别为13532万平方米和13510亿元，环比均增长超30%，并带动1-9月销售面积和销售额同比降幅收窄，其中销售面积已连续两个月收窄，销售额同比降幅连续四个月收窄。
进入“银十”，国庆节前后高层便开始密集释放“政策礼包”，包括降房贷利率、降首付比例、换购住房可享个税退税等，以高层精准出手，各城因城施策方式推进。
其中无论是阶段性调整差别化住房信贷政策，降低贷款利率或者取消利率下限，还是个税优惠政策，重点都在解决居民的刚需住房、换房问题，与“房住不炒”政策一脉相承，能更好地降低居民进场成本。
叠加大部分房企结合集团业绩目标顺势推出的各类优惠措施，成交数据有望继续回升，进一步拉动房地产市场回暖。
以深圳为例，过去的10月虽受疫情影响，但楼市整体表现依旧维持相对平稳，新房成交量虽尚未追平去年同期，但从近年趋势来看已回升至同期较高水平，其中10月底，光明和南山两个项目的先后开盘告罄也同步给市场回暖注入了积极信号。另外的二手房成交则已实现环比上涨。
02
房企融资回暖，市场企稳可期
开发商方面，在销售数据逐步抬头过程中，一方面是房企资金面呈现逐步回升迹象；与此同时，在监管支持下，房企融资亦出现大范围回暖迹象。
据中指研究院监测，2022年9月房地产企业非银融资额为777.9亿元，环比上升13.3%。融资形势好转的同时，融资利率也在下降，行业平均利率为3.67%，同比下降2.14%，环比下降0.44%。
其中在前三季度新发行境内信用债的房企中，华润置地发行信用债融资最多，金额达281.02亿元，平均票面利率为3.13%；其次为万科，融资金额为213.90亿元，平均票面利率为3.18%。
事实上，受监管支持增信发债影响，今年已有数家头部民企完成增信融资。目前龙湖集团、碧桂园、卓越商管等六家民营房企在中债信用增进投资股份有限公司的增信支持下，已成功发债融资，平均票面利率约3.3%。
与此同时，支持发债的企业数量范围还在不断扩大，预计后续还将有更多企业加入增信发债行列。11月8号的“第二支箭”便是直接动作。
早在本月初，中国银行间市场交易商协会、中国房地产业协会联合中债信用增进投资公司，召集了包括金辉、新希望地产、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开的座谈会上，便介绍了中债增进公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展，进一步传递积极信号。
可见，有利于楼市交易的宏观和微观条件正在聚集。
对此，有分析观点认为，随着专项借款、纾困基金积极落地，部分涉房企业资本市场融资开闸，预计保交楼的形势继续向好，从而对稳定市场预期，扭转需求端疲弱态势有积极作用，房地产市场企稳可期。
03
行业进入下半场，重塑买房逻辑
住房问题一直是民生焦点，商品房回归居住属性也始终是“房住不炒”的基本要求，并未动摇。
从1998年中国实施住房制度改革，房地产迅猛发展，炒房投机不断冒头，到2016年底“房住不炒”概念被提出后，经过近六年时间的周期性调控相伴，商品房原本被过度放大的投资属性有效压制，居住属性明显提升。
与此同时，是同步大力发展的租购并举、多主体供应，保障房、安居房、人才房多形式供应等住房安居制度，持续解决民生问题。
如刚刚过去的11月9日，深圳首次发布了面向人才的住房配售方式，不同于深圳安居房的需要轮候，商品房的需要积分，最新的人才住房仅需满足人才条件即可参与公证摇号。
大规模的人才房供应本身，除了给人才留深提供选择外，正如广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提到的，在价格明确且受限制下，对于引导整个市场价格的预期和走向具有重要作用，对于稳定深圳房价有很大作用。
同样，为了规避投资炒作，购买人才住房签订买卖合同需满10年才可取得完全产权，但由于条件门槛并不高，不少刚需购房者意愿明显，认可度高。
在今年10月，党的二十大报告也再次从“增进民生福祉，提高人民生活品质”的角度阐述了房地产接下来的发展方向，即“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。继续强调房地产的社会和民生属性，引导住房投资和资产属性继续向居住属性转向。
对此，当房地产已挥别过去的黄金上半场，转身进入下半场，对于行业之上的各方而言，也应该重塑逻辑。
或正如某业内人士所指出的，买地就赚钱、建房就赢利、卖房就发财……都不再现实，房地产企业也要从追求高杠杆、高负债、高周转的“旧三高”，转变为追求高质量、高品质、高评价的“新三高”；
购房者也要改变过去的惯性思维，降低购房杠杆、重估房屋价值、重塑买房逻辑。”