调控800多次，楼市依然难复苏？“底牌”亮出，房价走势已确定

arrarpetahack

任泽平最近提醒，如果你在人口流出的城市持有大量房产，那么到了尽快减持的时候，现在也是最后的时间窗口。因为未来长期你不仅要承受房价阴跌，还要被收房产税等，持有成本不断增加，这些房子正式成为标准的负资产。



就算是人口大量流入的城市或地区，对于少量拥有优质资源的房子或许还能受益，但是在租售并举、保障房大量供应，那些郊区房和小户型会受到冲击。
毕竟保障房大多是为了解决刚需住房问题的小户型，并且租金价格低，之前那些小户型自然就难卖又难租了。反倒是100-150平之间的改善房户型会受到大家的追捧，改善需求会得到释放。
当下楼市的基本面已经确定，未来楼市分化会越来越严重。正如王健林曾经接受采访时说的那样：未来10年一二线城市的房价还会上涨，未来还有3亿-4亿人进城，这些人的住房需求旺盛，尤其是对一、二线城市，所以这些城市的房价还会缓慢上涨。但是，对于人口净流出的三四线城市来说，尤其是县城，房价没有多大上升空间。
中国的房地产是一个区域化的市场，不同区域具有不同特征，基本可以肯定，只有一线和少数二线城市需要调控，其余的二线、三线、四线城市现在看来现在就不需要调控了，至少有5、6个城市，房子卖得很不好，千方百计动脑筋，还得低利润。”



而马光远对于这个问题也发表过类似的看法，他还提出三个20%理论，即以后买房要选择20%的城市、20%的开发商和20%的房子。所谓20%的城市就是那些人口能保持净流入的一线城市和部分二线城市；20%的开发商指的是在三条红线的限制下，不少房企经营困难，风险较大，要选择那些有实力的国企和央企；最后20%的房子就是要选择面积大，最好是四房的户型，以及品质高，物业服务好的房子，未来改善需求是楼市购买的主力。
说到开发商生存困难，前不久106家上市房企陆续披露了2022年三季报，其中61家房企营业收入同比下降，78家归母净利润同比下降。更糟糕的是，10月份销售也未见改善，据克而瑞数据，10月地产百强房企销售业绩环比降低2.6%。
这样的楼市销售数据，还是在今年年初到现在，调控出手高达800次以上的前提下产生的。不管是提高公积金贷款额度、给购房补贴还是降低房贷利率，看的出来，楼市依然在不断下行中。
正是在这种局势下，央行释放2500亿资金，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。并且后续还会根据情况做进一步扩容，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。



见此很多人认为楼市要回暖了，这个时候调控“底牌”亮出：大力建设保障房，国家为住房租赁制度健全和完善提供政策定调。
另外考虑深圳人口持续净流入对住房的需求，财政部发布支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见，加大对深圳保障性住房凑集建设的补助，加大财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，推动解决大城市住房突出问题。
文章开头也提到过，我们一直说保障房的大量投入可以有效缓解刚需住房问题，让房子回归居住属性。如果国家出手亮出“底牌”，给予大城市保障房建设各种政策支持和财政补贴。这也预示着未来房价走势已明确，刚需买房不用再担心了。