楼市，再也回不去了

前程无忧

在楼市，我们经常会说到一个词：“周期”。从过去十年的销售数据来看，一个房地产周期大概在4-5年时间，但是其中又有着明显的不同。

以合肥为例，在16年是普涨，之前可以随便买买买，但是到了2020年末这轮行情，则是出现了明显的分化，区域、地段、学区和品质的不同，而导致行情各不相同，在一片大涨的浪潮中，其实掩盖了一大批17年后买入楼盘最后亏本离场或者还在默默等待解套的投资客。



有不少媒体和专家形象的将楼市划分为黄金十年、白银十年和青铜十年，而目前正属于青铜十年。我们不可否认，楼市早已过了高速发展的阶段。



而这背后的划分自然有着其道理，我们追本溯源，其实房价的底层逻辑在于供需关系。买房子的人多，供应量少，促使房价上涨；供应量多了，买房子人少了，房价下降。我们看新房、二手房市场莫不如此，也是最简单的市场规律。



其中又以人最为关键，与一线城市吸引力面向全国不同，大部分二线城市的吸引力还是主要面向全省，合肥也是同样的情况，大部分的购房客户来源于省内购房者。其中有两个关键的数据，一个是城镇化率，一个是每年新出生人口。

根据报道显示，到2012年到2021年，合肥的城镇化率城镇化率从65%提升至82.3%，一般来说到了75%以后，房价更多的受到收入水平的影响。而出生人口，根据2021年统计局发布的数据，安徽属于断崖式下降，近4年下降47.6%。



在收入方面，我们也可以感受到了增速明显放缓，并且与经过数轮涨幅之后的房价之间的差距在逐步拉大，并已经形成很严重的社会问题。

但在供应端，虽然新房的规模触顶下滑，但是新房还会进入存量房市场，住房套数是会持续增长的，逐步走向供需平衡。而人口和产业向核心都市圈集中的趋势不可逆转，对于人口流出的三四五线城市，已经呈现出供大于求、有价无市的现状，所以楼市已经再也回不到以前的普涨行情，闭眼买房都能赚的时代了。



但是，虽然说楼市已经过了黄金时期，就畏之如虎也没有必要。房地产依然是支柱产业，关联上下游实体产业，如机械、建材、钢铁、家电、家具装饰和物业服务等等，也是“准实体”产业，关乎经济命脉。还是地方收入的主要来源之一，短期内并不能够被替代。



另外合肥作为二线、省会城市，产业、配套基础领先，吸引大量产业、资金和人口导入，潜在需求旺盛。但这个增量逐步放缓、内部分化已成定局，刚需未来空间有限，更多的会存在于改善住房需求。

在当下的合肥市场也是反馈出这个特征，优质地段的新房大户型热销，二手房市场价格异常坚挺、抗跌，甚至逆市上涨。很多人可能会考虑到一个这么贵的楼盘卖给谁，其实高收入人群的收入增速和占比远超普通人，在财富分配的差距上目前也是在逐渐拉大。



整体上来看，短期内楼市想恢复并不可能，经济需要恢复、消费信心同样需要重塑，最快可能要到明年二三季度才能逐步回温。

但大拆大建的时代也结束了，城市扩张速度变缓，在多重因素下，购房者逻辑发生变化，生活配套完善（或已在建设当中）、有产业配套的板块更受关注，合肥市场这个趋势已经很明显。

未来可能只有一些具备核心优势的板块、或者一些地段、品牌、品质俱佳的改善楼盘具备较好的升值属性。简言之机会型投资客户减少，降低回报率预期、住宅投资属性下降，更多的楼盘回归居住属性。