上海楼市目前究竟怎么样？

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之前的我们的文章里有提到过，鹤岗这座黑龙江的小城，在最近几年疯狂上头条热搜，比如从杭州逃离的90后夫妻，比如一个95后从南京逃到鹤岗，以1.5万的价格在鹤岗买了一套房子，同时又花1000元雇了一个鹤岗阿姨做保姆，过得非常舒适。
不得不说，鹤岗的房价确实是很低，其实这也并不是偶然现象，是经济萧条、人口净流出的现状决定的。而且我们都说过了，在未来，全国会有更多三四线城市，最终都会鹤岗化。
虽然我们一直都说，上海作为中国超级一线城市，及上海楼市的房子会是中国最保值的资产，但是在接下来的分化性行情下，对购房者在上海对板块和产品的选筹能力就要求更高了。
当然，每个城市都会有参差不齐的板块和产品。有些板块相对比较强势，那么价格自然会坚挺些；但是有些板块和产品，在未来的市场很有可能逐渐走下坡路，没有办法跑赢大市，甚至被市场抛弃，也就是我们常说的“鹤岗化”
状态。
这篇文章我们就来盘点一下，上海那些即将鹤岗化的板块，它们都有什么样的特点。
01
宝山罗店等
首先我们来说一下宝山罗店板块，这个地方也被称为宝山区的死角，是整个宝山内唯一一个没有通地铁的板块。
从2018年我从事房地产行业开始，罗店这个板块我只去过一次，而对罗店板块的整体印象，还是停留在小县城的感觉，整个板块的城市建面和更新速度非常慢，居住环境也着实较差。
整个罗店，无论是教育资源还是大型商业资源，几乎都是处于0发展状态，大家当成老家县城地带也不为过。
虽然罗店旁有北郊未来产业园，也引入了一些产业的公司，但是以北郊未来产业园的地址，距离上海市区非常偏远，大多数的公司并没有选择入驻，毕竟人才配套跟不上，如果入驻这么远的产业园区，就必须配套班车等其他提供员工通勤的成本，或者导致部分员工甚至选择离职换工作。
2018年的时候，罗店的新房开盘，单价在3.6万元左右；而到了2022年，当年开盘新房变成了二手次新，现在的价格在3.3万元左右，房价不仅没有涨，每平米还跌了3000元。
02
泥城/外冈/白鹤/小昆山
刚上面提到的罗店毕竟还属于宝山区，宝山区好歹也有部分被划入主城区；接下来我们再聊说一下真正的纯远郊板块。
首先就是位于临港新城片区的泥城板块，相信有很多人都没有听说过这个板块。
这个板块自身几乎没有产业，也处于临港新片区的角落位置，临港规划的16号线虽然早已通车，但是泥城板块和最近的站点直线距离就超过了7公里，等同于没有地铁，交通配套跟不上，发展速度自然就慢。
类似的板块还有位于嘉定区的外冈，青浦区的白鹤，松江区的小昆山，奉贤区的海湾等等。
这些板块，距离新城的地铁直线距离几乎都在10公里左右，有的甚至更远；最基础的交通配套都跟不上，这些板块自然自然很难发展，房价当然也很难起得来……
甚至连看房的客户都没有，没有客户哪来的交易？没有交易哪来的房价上涨？
03
金山崇明
说完五大新城之后，接下来我们再来聊一下上海外围区域，金山崇明。
先来说一下崇明板块。但凡说到崇明的板块规划，生态岛这三个字一定会出现；这就意味着崇明不能过度地开发，它一直是以旅游文化产业为主导。
虽然崇明已经有了地铁规划，但是崇明的核心区域距离地铁还有很长的一段距离；所以对于崇明来说，是没有办法像五大新城那样引入外来人口的，所以房子大多只能以本地人购买为主，生活居住和工作地点都在崇明的基本才会买。但是崇明又哪里来的高新产业和高薪人才呢？
同样，上海最南边的金山也面临着同样的问题，距离市区距离过远，和浙江都没啥两样了；除此之外金山的居住环境争议较大，是上海比较主要的化工厂所在地，对于房子而言，实在是没有太多可以买的意义。
04
写在最后
我们分析了上海即将鹤岗化的这些板块。但其实类似的板块还有很多，基本都是属于相对边缘和没有发展的板块，无论是生活配套，和交通配套，都和上海的整体规划有着很大的差距。
所以这些地方的房子基本上不会有外来人或新上海人买，只会有很少一部分一直居住在当地的土著会买；
这些板块注定都会像鹤岗一样，房价不断地走弱。大家在买房的时候，请一定要注意甄别这些“鹤岗化”的板块。