楼市刚需已经被逼得无路可走，正在逐渐消失

sanasnoz

先看一给网上的数据：

• 有机构数据显示，三室住房成交量高于两室及以下户型，1~7月的购房面积以100平方米以上住房为主，120~140㎡及以上面积的住房也在提高占比。考虑到三胎政策的放宽，不少家庭还想多生1~2个孩子，原先只够夫妻二人居住的单间或者两居室显然不能满足需求。
  

长沙应该在2008年左右出台过一个9070政策，大概意思就是一个楼盘里90平米以下的住宅要达到70%的比例。也正是从那个时候开始户型设计趋于往小设计，89平的小三房，110平左右的小四房产品在各大楼盘成为主流，市场调控目的是照顾刚需一族。10几年过去了，现在已经很少在各大楼盘里看见100平以下的户型了。
那楼市里的刚需，刚刚需，都去哪儿啦？
购房资格珍贵提高了刚需的需求
各大城市出台限购政策以后，房票就显得犹为珍贵。为了匹配那珍贵的购房资格，所以人们都把需求提高，一步到位买大的。并且当下的刚需除了资格后，在经济上也不允许先买一套小户型过渡，几年后卖掉，置换大房子。同时二手房流通不畅的背景下，如果不努努力一步到位，很有可能就会被一套小房子给套牢。
所以，之前需求100以下的刚需客户，都无形中提高了自身的面积需求。当需求端发生了变化，那供给端就失去了设计100平米以下户型的动力。



二手房是刚需市场

现在每个城市的二手房挂牌量都在上升，主要目地是赶在房地产市场平稳前，将手中的房子置换成更优质的资产。因为房子的流通性在将来会变差，特别是随着时间的推移，房龄越长的房子变现能力越差，所以很多业主都在抛售手中的旧房。
正是因为大量的二手房挂牌，然而需端也同样趋买更优质的资产，所以二手房的价格就因量大且需求少的原故，价格持续下跌。那些比刚需更刚的客户，经济实力不允许他提高自身的面积需求，房子又不得不买的囧境下，与新房价格差距较大的二手房成为他们置业的最佳选择。
所以部分刚需就被迫退出了新房市场，被新房抛弃。
改善需求窗口期，新房市场为主力
随着房地产行业发展的方向趋于明朗，改善人群都在此时置换品质更好，面积更大的房子。所以这也是全国很多豪宅的销售很火爆的原因。
刚说了新房市场已经没有了100平米以下户型的需求，所以从供给端这类产品就已经在减少供应。同样的从需求端出发，随着现在二胎，三胎政策的放开，小户型也确实满足不了人们的生活需求。可以说当下楼市新房市场主要是改善置业需求在支撑，刚需被挡在外。



真正的刚需已经买不起房了

当下楼市两极分化特别严重，一线城市与其他城市在分化，豪宅与普通住宅在分化，总而言之是卖得好的就很好，卖得不好的就很差。买得起的就买多套，买不起的看着这房价就望洋兴叹。也许房价今后不会再持续的上涨，但社会的经济发展也遇到瓶颈，人们的收入增长也会停止。如此来看房价依然是在一个高位。就跟现在一线城市很多人一样，当初房价便宜的时候房子买了就买了，就算这些年收入增长了不少，就算卖掉之前的房子，也买不起新房。这种现象会在越来越多的城市和越来越多的人身上出现。也就是说以后的楼市里没有刚需，就连中产都没有资格说买房，房子就是有钱人的专属。
偏远区域的睡城或三四线城市成为刚需目标

市区的房价已经将刚需挡在门外，所以很多刚需不得不在同样的购房预算下，将目光放到了城市郊区。甚至有的人只能买到相邻的城市，每日奔波在路上。而房子成了睡觉的地方，不是家。
因为三四线城市的人口流出特别严重，那房子还卖给谁。所以当很多房企会战略性的撤出三四线城市，撤出后三四线城市的楼市繁荣景象彻底破灭。房价也将迅速回归到之前的水平，同时也将套牢很多当地的买房者。
不过这样也挺好，至少给予了我们这些在外漂泊多年的游子，一个最后安身立命的地方歇脚。