动真格：楼市打出“两重拳”，今明两年楼市走向逐渐清晰

sanasnoz

很多人没想到，自开发商三条红线实施以来，房地产企业不得不压缩前线，特别是减少土地市场的支出，以生存为主要目标。房地产企业的朋友们都叹了口气，我们都这么老了，转行能做什么？

总之，对房地产行业的悲观，写在每一位房地产从业者的脸上。

这种担忧并非没有理由。从许多私营房地产企业的拆迁和发展部门来看，土地不再是他们的工作内容。如果没有土地储备，城市公司和项目公司必须在完成完全解散项目。一些人甚至认为，未来的房地产开发将完全由国有企业完成，私营房地产企业将逐渐退出历史舞台，房地产市场将进入计划时代。

但事实上，这种悲观是不必要的。



退房令来了，动真格：楼市接连打出两重拳，楼市走向逐渐清晰！

第一拳，根据财政部发布的最新信息，严禁地方政府通过债务储备土地，不得通过国有企业购买土地来虚假增加土地转让收入。这是什么意思？

如果不了解房地产的人看了，不拿地跟我们买家和楼市有什么关系？事实上，在目前的房地产市场中，这是一个很大的关系。让我们来看看一组数据：根据中指院监测的数据，2022年上半年，国有企业和中央企业占72%，混合所有制企业占14.7%，民营企业占13.2%。虽然下半年没有统计数据，但看实际市场情况只会更明显。看，市场份额占大多数民营房地产企业不到15%，基本上由国有资产主导土地市场和底层房地产市场。
不难想象，根据两年的发展周期，两三年后，民营房地产企业将基本消失。财政部这份加强三公经费管理的文件，让民营房企放心。众所周知，考虑到许多地方的减薪、绩效削减和停工项目，这表明大多数地方国有企业都在打肿脸和胖子。如果他们不借钱，他们就不能拿地。如果他们积极借钱拿地，土地资金可以按照规定补充财政。目前，坚决禁止借款和征地，这意味着大多数地方国有企业和城市投资公司将退出土地市场和房地产开发。
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退出地方国有企业和城市投资的市场空缺怎么办？当然，私营房地产企业应该发挥正常作用。这是第二拳：回购房屋，向开发商输血。

据每日新闻报道，苏州计划回购1万套商品房，经核实，确实有这样的事情。从表面上看，这是因为苏州房地产市场相对低迷，为了减少市场库存，刺激房地产市场的复苏。但仔细想想，如果只是为了减少库存，因为土地不容易出售，那么暂时不出售土地，供应更少，市场不会上升吗？还有另一个意思。

那就是给开发商输血，主要是给民营房企。毕竟央企国企不差钱。现在很多民营开发商负债累累，流动性有限，不敢在土地市场拿地再开发。苏州的举动是通过政府买房，做人才房，租房，或者等待市场好卖，无论如何，是给开发商买房，让他们振兴流动性，开发、销售、土地正常运行。

我不得不说，这是一个非常聪明的举动。事实上，苏州不仅这样做了，而且在短短几个月内，郑州、湖州、济南、磁县、阿勒泰等城市或地区要么政府投资回购商品房，要么鼓励当地国有资产回收商品房，用于安置房和经济适用房。
在这里，我们应该明白，各地回收商品房不是民退国进，而是帮助民营房企渡过难关。从事房地产的朋友应该知道，市场上的好产品往往来自私营房地产企业，因为它们比国有企业和中央企业更具竞争力和创新意识，私营房地产企业也希望回归健康市场。但这里也强调，我们目前的房地产企业数量确实太多，那些管理不善、杠杆过高的私营房地产企业不值得怀旧，也不指望他们能安全地把房子交给买家，应该被淘汰。
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当然，除了让民营房地产企业恢复正常活力外，今明两年房地产市场趋势逐渐明朗：房地产市场恢复正常也有很强的市场基础。

《中央媒体经济日报》在《房地产市场长期机制稳步推进》一文中提到，从增量的角度来看，中国仍处于城市化快速发展的时期。城镇每年增加数千万人口，对城市住房等设施的需求仍然很大，规模仍然相当大。作者对此也充满了信心。

目前，国家通过三条红线降低房地产企业杠杆，是从房地产长期健康发展计划，展望未来，随着我们的自由生育、人口年龄结构、人民生活水平，促进更多的小家庭提高生活质量，加上我们有很大比例的老房子居民需要改善替代，这些是促进房地产健康可持续发展的基本动力。展望世界，发达国家的房地产市场现在可以正常发展，我们的发展中国家仍然可以，可以更持久，房地产市场的趋势将回到健康稳定的发展轨道。

因此，这两年的楼市只经历了一场感冒，最终会恢复正常