残酷的深圳楼市真相

arrarpetahack

10月的深圳楼市，就是剃头的担子，一头热。
新房间歇性的振奋人心，二手房持续性萎靡不振。
先是停更了5年的租金指导价又一次更新

后在10月即将结束的节点，官方又下发了一份关于深圳的重磅文件。
现在各方的解读非常多，大家看多了心都乱了，晚上是愁眉不展，夜不寐的。
甚至已经有很多朋友在后台问我们，已经上车光明中海xx，该不该退掉呢？
看来还是有很多朋友没有看透深圳楼市的真相。

所以今天聊一聊，普通人当下环境可以怎么做，大家且吃一个定心丸。



我们先来看新房市场，终于出现了许久未见的日光盘。
一个是光明的深夜颐瑞府，1220人抢444套房，妥妥的日光了。
这个盘最早我去看的时候是上半年光明新盘最多，价格大混战的时候。
深业虽然没开盘，但是早早就建好了异地展厅揽客，并且放出消息毛坯限价4.5万/平送简装。
所以，深业这次可以日光也是有一些战术的。
那时候中海观园打折的势头正旺，光明最起码有六七个在售新盘，各个内卷的很。
深业也参与了内卷，105平的4房和人家的88的3房一样便宜，瞬间吸引了很多购房者。
等到现在光明该开的盘也开的差不多了，深业这时候再来开盘，客群已经拉拢的差不多了。
再加上，买四房的还是和选择3房的家庭客群还是有部分不重叠。
只要价格够低，这次颐瑞府不仅卖完了，而且是日光，赢得很漂亮。
当然还是有人诟病他四房其中的两房太小了，只能说，有这种想法的还是不够刚需。
最低401万起的光明105平4房，地铁也不远，环境也不错，还送简装。
唯一的不足就只有房间不够大了。
但是，可以改变的叫弱点，不能改变的才叫缺点。
对于刚需家庭来说，花更少的钱买更多一个房间，这算什么缺点？这就是正合适。



另一个日光盘就是位于深圳南山西丽大学城片区的深铁阅山境尾盘23套单位全部售罄。
意向登记人数超剩余房源套数的三倍，达到今年新房市场房源数与申请人的最高比，最低入围积分49.9分。
这个盘的日光，还是因为价格有优势。
当年2020年10月毛坯均价8.3万/平开盘，是南山新房单价最便宜的之一，而且有小面积户型，总价比较低。
要知道，当时2020年隔壁的深铁懿府开盘均价11万/平。
也可以理解为在深铁阅山境在第一次市场最火爆的时候开盘的价格就已经低于市场价20%以上。
如今2年过去，深圳房价多轮下跌的过程中，片区发展带来的真实居住购买力已经显现出来了。
所以2年后以7.8-8.9万/平开卖，还是两年前的价格，变成了现房，一抢而空当然是有道理的。
深圳市场上只有两种盘，日光盘和不能日光的盘。
大家也知道，今年深圳的日光盘很少。
现在还可以达到日光成绩的项目，除了价格，还是价格。



那么，除了近来这两个深圳楼市的“日光”幸运儿
深圳的二手房市场怎么样呢？
10月，深圳二手房成交量1733套。



在国家统计局发布的9月房地产数据里，

深圳也是一线城市里唯一一个新建和二手成交量、价格同比、环比都在下跌的城市。
今年上半年还有粉丝给我们留言说，找不到低于二手房指导价的房子。
现在8个月过去，深圳房价过快上涨的势头已得到抑制。
抑制到了什么程度了呢？
别的不说，我打开朋友圈搜索关键词“指导价”、“低于指导价”，立马弹出一堆推荐房源。



大把指导价的房子，这些小区都是配套非常不错的，好学区，大花园。
但只有你想不到，没有市场做不到。
现在从宝安到南山的华润城，再到前一阵很火的侨香村，都出现了低于指导价的现象。



就这么说吧，现在二手房的这个局势，你要再说找不到你合适的房子，没有指导价的房子。
那你是要思考一下是不是自己的渠道有问题了。



现在深圳楼市有一个很魔幻的现象：
身处局中的深圳人，很多信心不足，被名额隔离在外的人，不少却虎视眈眈。
今年全国楼市都不好过，已经有超过260个省市出台松绑政策，13个城市都取消了二手房参考价。
一线城市中，只有深圳静悄悄。

“以前觉得房子怎么可能按照指导价卖，现在恍然大悟，原来指导价是来托底的。”

这是群聊里一个朋友自嘲的话，当时让很多人哭笑不得，但仔细观察深圳市场就可以发现：

现在房价下跌严重的大多都是之前“炒”得严重的楼盘。
只是没料到资金周转不过来，只能割肉。
随之而来的是二手房挂牌量的持续增长，截止10月31号，深圳二手房在售量已经突破4万套。





不看还好，一看又有人要恐慌了，是不是要赶紧卖房了？

不，恰恰不是。

下图这张是全国范围内，二手房挂牌量超10万套的城市。



第一名被重庆以超过25万套的实力碾压一众城市，和第二名的武汉拉开了5万套的差距。

从这个榜单看下来，深圳现在区区4万套二手房挂牌量，这真的是差得远，压根是排不上。

所以当我们把深圳的情况，放在全国范围内来看，你就会发现：

深圳其实只是和全国大多数城市一样，网红盘新盘去化很好，其余归于平淡。

把格局打开，你就会看到另一个世界。

深圳的实际管理人口超过2000万，近十年人口增速68.5%，人口增速位居国内城市排行第一名。

并且，深圳平均年龄为33岁，老龄化程度在一线城市中最低，仅有5.6％

也就是说，深圳至少有1000万，是从全国各地五湖四海来到深圳，想要留在深圳的年轻人。

所以，这就是深圳和其他城市最不一样的地方，深圳是全国人民都想买。
即使加大供应，还是比很多城市的供需要紧张，这是城市基本面实力。
老实说，你真的觉得北上广深的房子真的会白菜价吗？
真有那天，你也抢不过大妈。

而深圳，是永远不会缺少购买力的。
所以，我们有什么理由对深圳失去信心呢？
深圳不仅在和过去的自己比，还是和全国其他城市比
依然是中国基本面最好的塔尖城市之一。
这就是深圳楼市赤裸裸的真相。
我们要清楚，现在只是当前环境一个正常现象，

不需要过度悲观，毕竟活得久了，咱们什么事情的周期都会见到的。
话说到这里，懂的小伙伴都懂了，楼市已经过渡到拼专业的时候了，闭眼乱买不如不买，毕竟钱还挺难挣的。