风满楼丨碧桂园一度涨超30%！外资加速入局中国楼市，什么信号？

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风口财经记者 张亭旺

11月9日，A股与港股地产板块集体大涨，并且领涨两市。尤其是港股市场上，旭辉控股盘中一度涨超50%，碧桂园盘中大幅涨超30%……

地产股迎来“久违”普涨，与央行支持民企发债融资相关。交易商协会昨日发文称，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。多位专家表示，房企的融资面正在回暖，房地产市场逐步触底企稳可期。

值得注意的是，在我国房地产市场筑底之际，外资正加速入局。

地产股大涨


11月9日，受央行支持民企发债融资消息利好影响，A股、港股地产股集体大涨。

A股地产板块盘中发力走高，截至收盘，阳光城、金科股份、新城控股、中南建设等涨停，金地集团涨约7%，荣盛发展、招商积余涨逾4%。

港股地产板块亦大幅拉升，旭辉控股盘中一度涨超50%，碧桂园盘中大幅涨超30%，龙湖集团盘中涨逾20%。截至收盘，旭辉控股涨28.75%，龙光集团涨逾19%，新城发展涨近18%，碧桂园涨近14%，富力地产涨超12%，龙湖集团涨约4%。



消息面上，11月8日，交易商协会网站发文称，为支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。



民营企业债券融资支持工具并非是新工具。据了解，2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。民营企业债券融资支持工具作为“第二支箭”，有力引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，有效缓解了民营企业信用收缩问题，促进了民营企业融资恢复，降低了民营企业融资成本。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示：“这次政策明确指出‘支持民营企业健康发展，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资’，表明支持民营房企融资是支持民营企业健康发展的重要方面，民营房企是重要的支持对象。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“‘第二支箭’确实引起了市场的积极关注，尤其是提及的2000多亿的资金（虽然不完全投放房地产领域），充分体现了对于房企融资面的关注。”

中金研报也指出，有多大比例资金投向地产并不明确，假设主要用于房地产企业，可以一定程度缓解民营房企偿债压力。

不过，值得注意的是，上述暴涨房企中，不少早已构成实质性违约。对于此次上涨态势，依然需要理性和客观去看待。严跃进表示：“判断地产股的走向，关键还在于要看房屋销售的表现。目前来说，销售数据虽然大方向有改善空间，但还没有出现特别亢奋的指标和走向。所以对于地产股的判断，在股价反弹的时候更需要理性看待。”

房企融资回暖


“第二支箭”的积极效果虽尚需时日证明，但房企的融资面有所回暖，是确定的事实。特别是近一段时间以来，“保障房地产合理融资需求”政策暖风频吹。

央行副行长潘功胜10月底赴中债信用增进投资公司开展专题调研，对其支持民营房企发债融资工作给予肯定，并指出“加大对民营房企债券融资的支持力度”。

11月1日，中国银行间市场交易商协会、中国房地产业协会联合中债信用增进投资公司召集21家民营房企召开座谈会，释放加大对民营房企债券融资支持力度的积极信号。

据了解，8月以来，中债增进公司共推进十余单房企增信项目，支持新城控股、美的置业、龙湖拓展、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等多家民营房企发债融资83.68亿元，累计带动民营房企发债融资155亿元。龙湖、美的、新城、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等企业正推进第二轮增信发行项目，金辉、新希望、雅居乐等民营房企项目也在积极准备中。

11月9日（今天），中债信用增进公司发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》。值得注意的是，昨天，银行间市场交易商协会刚刚发布“支持民营企业发债融资”。由此可见，支持民营房企发债融资措施正加快落地。

对此，刘水表示，民营房企的债券融资将继续得到监管支持，发债主体的范围、规模都将得以扩大。民企发债将成为行业融资新的发力点。

此外，从数据面来看，房企融资也出现一定的复苏趋势。中指研究院近期发布的一份报告显示，2022年10月中国房地产企业非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，融资规模年内首现正增长。



刘水分析称：“10月单月融资规模首现同比上升，与行业进入下行周期的初期相比，行业融资已出现修复迹象，其中信用债发行同比差距明显缩小。当前央国企为信用债发行主力，受政策支持影响，预期民企融资将有所突破。”

植信投资研究院资深研究员马泓认为，步入2022年末，房企整体融资环境出现了更多有利的情形，风险进一步扩大的概率正在下降。尽管当前房企仍旧面临较大压力，但随着宏观政策不断落地、部分房企风险有效化解，购房者信心有望得以修复，加之房企融资环境正在积累更多逐步向好的因素，预计在年内剩余时间房地产市场逐步触底企稳可期。

外资加速入局


值得注意的是，在我国房地产市场筑底之际，外资正加速入局。近期，多家外资加码投资中国房地产市场。

11月8日，黑石旗下中国房地产平台龙地宣布，即将完成对粤港澳大湾区内面积约28万平方米的优质现代仓库的收购。

除了黑石，10月24日，高盛资产管理和森瑶中国共同宣布成立合资公司，首期投资约6.75亿美元用于在中国收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目。同日，国际知名的新加坡房企凯德地产以15亿元成功购入杭州钱塘区约40亩住宅地块；此前的3月份，凯德置地还分别以11.75亿元、23.1亿元的价格拍下成都和武汉的住宅地块。

据中指研究院发布的《2022年1-9月中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，截至2022年9月，贝莱德、大和房屋、易商红木、凯德、博枫等外资企业在国内房地产市场加速“布局”。从抄底北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等项目类型。

“当前我国房地产市场处于深度调整，行业资产整体流动性较差，资产价格相对较低。”刘水表示：“一是土地价格，重点城市土地招拍挂成交，许多地块溢价率很低，甚至底价成交，近期300个城市住宅土地成交溢价率不足2%，处于近年的低位。二是上市房企股票价格较低，上市房企股价平均市盈率在5左右，市净率低于1，均处于较低水平。三是持有性商业物业价格较低，短期宏观经济乏力，疫情及消费影响，导致商业物业价格较低。”

从外资机构来说，它们具有全球化视野，经历过多个国家房地产市场周期变化，善于跨周期经营，规避周期性风险，在市场低迷期积极进入。刘水指出：“具有潜在的盈利价值是外资进场投资的根本标准，整体市场稳定、行业具有发展潜力、当前资产价格有优势等都是评判标准。”

另外，从城市分布来看，主要集中在一线城市和新一线城市，属于经济基本面不错的城市。严跃进表示：“对于此类项目的投资，恰可以反映出此类外资从中长期角度进行了新一轮的投资布局，尤其是此类城市的物业明显被低估，投资拿地或收购的成本属于历史低位。”

从外资积极布局房地产的这些迹象可以看出，市场对房地产的预期正在变化，“聪明钱”已经嗅到行业未来发展前景。

正如央行行长易纲11月2日在香港金融管理局“国际金融领袖投资峰会”上指出：“近期，房地产销售和贷款投放已有边际改善。随着中国城镇化进程不断推进，我们相信房地产市场能保持平稳健康发展。”

（本文观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎！）