房价熬了一年，天津楼市“笨鸟先飞”

arrarpetahack

又是一场刚需的“狂欢盛宴”。
10月全市板块排名出炉，TOP10大洗牌。
刚需板块上位，改善板块倒退。
这是序曲，年底“价格大战”开始了。
价格之间的倾轧，必将带来板块之间的挤压。






10月板块TOP10中，成交量涨幅最大的，竟然是团泊东。
9月成交100套，10月成交145套，涨幅45%。



泊湖林奇郡，签约83套，突出重围奔向NO.1。
没别的，降价+现房，89平米才52万。
主要客群是在附近打工的外地人，口罩管控严格，更多的非天津人并没来。
瑞景（含大运河），成交量涨幅第二高。
运河文化城抢跑了，以价换量，签约107套。
这下可惹的未来城不高兴了，大幅降价抢客户。



北辰值得买的板块，主要是大运河和未来城，这俩正面刚。
成交涨幅第三高的，是团泊西。
万达自在澜湾以一己之力把团泊西拉到了NO.2。



价格倒挂、首付18万……确实是便宜。
不可思议的是，买房人来自全市，河西、河东、津南、西青……都有。
宜兴埠，主力是未来城。
它是北辰的“咽喉”。
因为它盘子太大，追求高流速，只要量不够，就降价。
它一降价，连锁反映就来了，北辰其它板块谁也跑不了。
这就是北辰有“易跌体质”的原因。




刚需盘，笨鸟先飞了。
因为刚需盘想要量，只能用价换，没别的招儿。
市场份额就这么大，谁先抢，谁吃饱。
今年年底，会是刚需的盛宴。
去年刚需跳水，提前割了今年的韭菜苗儿。
今年就得割明年的韭菜苗儿，寅吃卯粮。
而刚需买房，靠存钱，今年收入又受影响，只能用更低的价格取悦。
房价，受购买力左右。
最明显的，辛庄前一波特惠后，进入瓶颈期。
9月第3名，10月被甩到21名了。
要想成交量恢复，还得再来一波儿降价。
也是因此，刚需板块内部分化极其严重。
降价的盘，能赢者通吃。
走自己的路，让别人无路可走。



改善盘不行了？
行，一直行，只是成交量拼不过降价的刚需盘。
新梅江掉出TOP10，排到了16名。



但其实中海天空之镜签约46套，成绩可以。
天津瑞府签约20套，看来需要给点特惠了。
绿城水西雲庐，签约53套。
套均总价涨到了628万，5月还是500多万，说明大户型越卖越好。
改善与刚需不是一个逻辑。
改善的成交量，靠兑现力和品质，不靠价格。



“卖学区”的板块，也在洗牌。
海教园，被甩的尾灯都看不见了，排名17。
这几年从来没有过这么惨的成绩，天嘉湖都比它卖的好。
今年1-10月，海教园只成交了1511套房源。
去年1-10月，这个数字是3953套，量掉了60%。



成交量剧烈萎缩，核心原因是供应量萎缩。
今年的供应量，也比去年少了40%。
甚至10月都零供应。
对于房企来说，海教园库存见底，可以拿地了。
海教园的CP——大学城，也是持续被碾压。
10月还好，保住了前十名的地位。
但相比去年的成交量，掉的更惨，居然少了65%。



北漂进不来，是影响之一。
最大的影响，也是供应量下来了。
美的旭辉翰悦府，高层、小高层清盘，洋房卖的慢。
现在大学城板块，只有保利和光尘樾、金地艺墅家、万科翡翠大道，这仨能跑量。



板块成交，是跷跷板。
海教园低，空港就高。
空港今年一直强，抢走大量海教园的客户。
10月板块排名第三，量稳价稳。



“小和平”的标签，越贴越牢，共识越来越强。
以至于今年成交量没跌，全市平均跌了4成，空港还涨了7%。
中心商务区，今年yyds，连续7个月排名NO.1。
今年1-10月成交量，与去年同期持平。
但它没空港猛，是靠以价换量来的，成交均价跌了14.4%。



万科滨江都会单价低，也是拉低了均价。
用价能换来量，与耀华+岳阳道有很大关系。
买房三件套“学铁商”中，教育占比越来越大。