楼市观察：豪宅市场火热、刚需市场分化、全球资本抄底中国资产

arrarpetahack

前几天刷消息的时候，看到一条网友的评论，颇有感触，也发出来让大家看看。
拆掉思维的墙，倾听不同的声音，从而坚定自己的内心。
这句话拨开了当前布满迷雾的局面，当不安和焦虑交织，市场用冰封狠狠粉碎大家建立起来的楼市价值观。
越是这个时候，越是需要倾听市场上的不同声音。
也和大家分享近期我看到的几个市场信号，帮助大家坚定自己内心的选择。



豪宅成交火热。
前几天看到消息，广州珠江新城的豪宅凯旋新世界最近卖了一套280㎡的房子，总价8400万，折算下来每平米30万。
而2个多星期前，附近的汇悦台成交一套29.7万/㎡的房子，面积427㎡，总价约1.3亿元。
如果说这是市场个例，我们不妨看看豪宅市场的数据。
2022年1-9月份北京新房豪宅成交量同比上涨36.69%，2022年6-8月上海豪宅成交量处在较高水平，尤其是7月成交了100套，是近两年多以来为数不多的单月豪宅成交量破百套的月份之一。



（北京新房豪宅网签量）
而深圳，2022年截止到9月26日，豪宅成交市占率达到11.7%，较去年提升了4.97%，创下近6年市占率新高。
是的，当前豪宅市场已经走出一条独立行情，越来越像一个独立的小众市场。
这3年时间，豪宅市场火热倒不是什么新鲜事儿。
普通人或许并不关注，这很正常。
普通人买车也不会关注劳斯莱斯的价格，买包也不会关注爱马仕的价格波动，你去买副画，也不会关注艺术拍卖行的名画价格。
这两者当中本就有种天然鸿沟，但有钱人也不是犯傻，当前除了房产之外，他们投资渠道也在收窄，豪宅这个时候自然也是资金避险的优先选择了。
这是富人的另一种牛市，和普通人关系不大。
那普通人更关注的刚需市场有什么信号？
刚需市场冰火两重天。
大家体感房价下跌，这个不假，不少城市价格在回调。
杭州当前的二手房挂牌数量超过了18万套，这批房子去化要花3年时间，价格也一路下滑。
比如阳光城，8月份都还是接近6万，现在4万多的单价都有了，挂牌价的背后是业主信心的低迷，谈判价格的空间越来越大。
杭州当地媒体钱江晚报7月份披露，杭州超6成小区都在挂牌降价。
还有青岛楼市，跌价的也不少，从2018年调整至今，青岛楼市仍然没有缓过来，更多的城市案例我就不举了，以免大家看了信心又开始低迷了。
大家扒拉一下数据，不管是70城的房价数据，还是查询中国房价行情网有关二手房业主的挂牌价，普遍是跌的比涨的要多。
今年1—9月，全国商品房销售面积10.1万亿平方米，同比下降22.2%；商品房销售额9.9万亿元，同比下降26.3%。



9月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有54个和61个，比上月分别增加4个和5个。
以上的下跌数据，是客观存在的现象之一。
我再说市场的另一个现象。
深圳光明一个刚需盘，深业颐瑞府在上市后168分钟后日光了，这是继9月宏发万悦山后、今年光明的第二个日光盘。
1220位购房者认筹选444套住宅，认筹比接近3倍。
这也是深圳今年的第4个日光盘。
但深圳市场今年也正在遭受考验，根据深圳房地产信息平台备案信息，今年前9个月，深圳共入市新盘67个，均价6.68万元/平方米，平均去化率不到五成。
另据深圳中原研究中心数据显示，新房成交3328套，环比减少7.9%。
市场既然如此低迷，但却依然能有单盘实现日光，这说明深圳的购房需求并没有消失。
实际上不止深圳，全国核心城市的需求依旧是没有消失。
只要价格合适，下手的人依旧不少。
有人趁低出手，有人恐慌抛售，市场的2面同时存在。



还有1个市场现象，近期大家讨论度也很高，全球资本加速抄底中国资产。
10月25日，凯德中国壕掷近15个亿，收购了杭州钱塘区的1宗40亩大的住宅地块。
从去年四季度，高盛买入中国房企债券开始，有关于外资抄底中国资产的消息就没停过。
易商红木抄底了上海、苏州、杭州、昆山等地的物流及工业资产组合，黑石集团作价53亿，收购了广州国际机场富力综合物流园的全部收益；
新世界发展，以22.9亿收购了成都和武汉的六项物流物业的全部权益。
如果只是极个别企业这么干，倒不值得关注。
但扎堆的外资抄底，就不得不重视了，合理的解释是：
资本真正看好中国的经济韧性。
当前的难题一旦解决，我们国家的优势依然存在，中国对世界经济增长的贡献率不容小觑。
说了那么多，其实我想说明什么呢？
当前的市场，低迷不假，下跌不假，但局部有火热之势也不假。
楼市不是除了火热就是低迷的，分化才是底色。
我们现在看到的各路消息，负面消息往往博取的流量会更多，比起上涨，大家打心眼里更愿意相信下跌。
这我是可以理解的，过去高歌猛进的房价，让不少错过上车的人深恶痛绝，这里有个人情绪的宣泄，完全可以理解。
但一旦市场情绪蔓延，很多人会跟着情绪做出错误的判断。
楼市低迷，对于楼市的极端情绪就容易出来，说到底这是一个周期的轮回。
我们要理性去判断，不需要认可，只需要理解周期，理解底层，在此之下及时把握时机，做出买入-卖出的抉择。
我经常说，买房要做的是时间的朋友，短期1个月，3个月或许看到的是负面的消息，但是把时间拉到1年，3年，甚至5年呢？
这个答案我相信大家心里都有数。
我们正在经历的这个冬天，或许很长，也很冷，但自然界有规律，再冷再长的冬天，也始终会过去，不是吗？
市场纷纷扰扰的消息，很多也很杂，我们看到A面，就会认为全部城市都该如此。
当我们看到B面，又不自觉会被不同的信息牵着走。
能坚定选择，和坚定内心的人很少，这也是我经常所说，本身能在楼市中赚大钱的人就很少。
抛开纷杂的信息，只需要认清楚底层逻辑，长持核心城市的优质资产，坚定内心正确的选择。
剩下的一切，交付给时间。
近期市场的变化很多，很多城市价格在下跌，在回调路上，刚需碰到一些价格合适品质不错的盘，也就出手了，但有些人苦于没有信息来源，无法掌握市场一手的降价房源。