10月西安楼市：新房热度整体下降 土地市场显“微妙”变化

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石青玲/发自西安

延续9月份的市场表现，10月的西安楼市并不火热。整体来看，10月份，西安新房市场持续调整，呈现出供应量减少、登记家庭减少、摇号楼盘减少“三个减少”的情况。
二手市场也并不乐观，根据西安市住建局发布的数据，当月，西安市存量房（二手房）网签备案面积45.89万㎡，环比下降26.36%，同比增长31.91%；其中，住宅网签备案面积42.27万㎡（4390套），环比下降27.73%，同比增长27.74%。
多位房企人士坦言“不好卖”，一位渠道商对记者表示：“国庆期间，龙湖青云阙推出了5套特价房，均价2.2万元，户型为118㎡的三居，截至10月7日还剩2套。”
供应与需求双双“缩水”
阵阵寒意之下，从国庆假期开始，诸多房企直接进入促销模式，特价房、打折促销、85折钜惠等手段层出不穷。然而受疫情影响，售楼部关闭了较长时间，各类促销活动收效甚微。
记者根据西安市住建局的公示信息统计，2022年10月1日至31日，西安共计有28个楼盘结束意向登记，共计供应新建商品住房4849套，较9月份的6420套少了1571套，但是同比去年10月的4667套供应，则略微增长。
供应量减少的同时，需求量也不断萎缩。10月份，西安楼市意向登记的9792组家庭，核验通过7402组家庭。此外，从摇号情况整体来看，2022年10月，西安摇号楼盘数量有所下降，28个项目中20个平销，6个需要摇号，分别为蔚蓝悦城、金地中央公园、万象春天、陕建东元府、自然界、旭景清园。仅有2个楼盘实现了“千人摇”，分别是融创望江府、绿城西安全运村荷风苑，均位于港务区。
仔细分析，上述仍在“摇号”的楼盘主要为“倒挂盘”，高性价比是其最重要的标签。以融创望江府为例，尽管资金状况不容乐观让部分购房者对交付感到忧心，但该项目247套房源依旧吸引了2076组家庭核验，这主要与项目的价格、位置、产品不无关系。
资料显示，融创望江府位于港务区奥体核心，位于奥体中心的北边,紧邻三大场馆,同时一路之隔是铁一中陆港小学,两路之隔是铁一中陆港中学，周边开发基本成型。而当下，奥体核心板块已逐渐饱和，越来越多的溢出需求已经向周边扩散。可以说，项目在地段上比较稀缺。
产品与价格上，融创望江府此次推售的产品为129㎡~143㎡的三房两厅户型，偏向首次改善客群，均价为15867元/㎡，在区域内颇具竞争力。近年来，随着区域建设渐入佳境，配套不断兑现，以及产品的改变，港务区新房价格不断攀升，根据克而瑞陕西发布《2022年10月西安房价地图》显示，2022年10月，港务区均价为16099元/㎡，环比上涨6.06%，同比上涨8.17%。综合来看，同区域内，能在地段、产品与价格上同时媲美融创望江府的项目屈指可数，这也是项目最终需要“摇号”的主要原因。
值得一提的是，西安10月房价走出了一条与市场表现不同的曲线。据中房指数系统百城价格指数监测，2022年10月，西安新建商品住宅价格指数环比上涨0.08%，同比涨幅收窄0.54个百分点。
土地市场显“局部性机会”
10月份，西安市场进行了一次集中土地拍卖。毫无悬念，此次土地拍卖仍旧以中海、陕建、大悦城控股等央企国企为主，民企仅有龙湖、泰发祥积极拿地。
值得一提的是，西安土地市场出现了个别地块楼面价下行的情况。10月26日，中海摘得CID一宗102亩的住宅用地，以底价成交，楼面价12883元/㎡。该地块位于未来之瞳北侧，毗邻高新一小、一中新校区，2020年，碧桂园、中天美好相继该区域拿地，并分别打造了碧桂园云墅一期中天新希望未来印两个明星项目，上述两宗地的楼面价分别为15125元/㎡、楼面价14655元/㎡。
这并不是个例，10月19日，浐灞发布了5宗约121亩开发用地出让公告。按照土地出让文件，这5宗地设有最高限价，这5宗地的最高限价分别为3.344亿元、3亿元、3.726亿元、3.69亿元、3.82亿元。按照最高限价计算，CB3-2-153宗地楼面地价最高，为8809.96元/㎡。
而在2021年3月1日，三迪以2626万元/亩、15755元/㎡的楼面地价，拍下了地铁3号线务庄站北侧19.461亩住宅用地，项目案名为三迪世园府，毗邻上述3宗地块。
“从全国来看，土地市场均有一定寒意，西安此种情况并不意外。2022年前三季度，西安供应住宅用地供应122宗，规划建筑面积1445.9万㎡，与去年同期相比下降20.1%。成交方面2022年前三季度，西安成交82宗住宅用地，规划建筑面积364.9万㎡，与去年同期相比下降10.79%。因此未来一段时间，土地及新房市场恢复仍然道阻且长。”中指研究院西安分院研究总监支家骏表示。
地价的下降给房企留下了足够的利润空间，意在刺激房企积极拿地，而这也让购房者对接下来的房价充满了期待，不过在业内看来，这并不意味着房价会下降。“地价之外，决定房价的还有供需关系、产品与地段等多维因素。如位于中海CID地块附近的碧桂园云墅与中天新希望未来印，虽然价格高于同区域其他项目，但因为有优质的教育资源，所以在同期入市的项目中去化速度最快。”一位业内人士对记者分析道。
不过，这只是“局部性机会”。整体来看，据中指院统计，前10月，西安住宅用地成交楼面价5012.67元/㎡，同比上涨1.47%。在这样的市场环境，如何看准机会果断下手，对房企的投拓能力是一次考验。