楼市，维权潮来了

前程无忧

#11月财经新势力#
作者：子非鱼

01 | 维权潮正在上演

过去一段时间，本号尽可能用官方和机构披露的数据，来呈现出当下楼市的寒意，来佐证当下市场降价已经成为了主基调。
这篇文章，从另一个角度——业主维权——来看看。
过去的经验告诉我们，每当市场变冷的时候，都会冒出一些维权者，他们用各种理由来进行维权，有的说房子标准不达标，与当时合同上写的不一致，有的车位不足，有的用各种稀奇百怪的理由。
这些理由或许是真，或许是幌子，但这些都不重要，重要的是，这种维权行为平时也会出现，但一般形成一股潮流，只会出现在市场行情变冷的时候。
原因，无外乎两个：
第一，市场行情转变的时候，开发商捉襟见肘，可能会在建造的过程中偷工减料，引发市场维权。
第二，市场行情转变的时候，房源降价，老业主们此前都是高价买入，不甘心，所以联合维权。当然，这部分人维权，也不会堂而皇之地说因为降价才维权，还是会以品质问题为理由进行维权。
所以两者中的比例，不好说。
以深圳来说，最近位于上塘地铁口的中海汇德里，遭遇业主维权。业主们反馈该楼盘外墙严重脱落、墙体断裂且目测倾斜，钢筋裸露、还有水渍和青苔等问题。
前段时间南山深X某楼盘提前4个月交楼，但收楼时业主认为 “楼盘尚未完工”而引发质疑声，随后开发商做出正面回应，不回避业主提出的诉求，表示会加快项目提升工作。
以及近期，龙华中X某楼盘也被卷入外立面风波，为此，开发商专门发出公告回复，声称将于近期开放住宅样板供业主参观指导，并安排月底对业主提出的各类问题进行统一答复。
还有光明建X某公寓产品，交房后有业主直接拒绝收楼，投诉虚假宣传、同房不同标等问题；佳XX某日光盘也被业主爆出了建设停工。
还有龙华金X标杆豪宅，被业主列出“装修质量差”“名校未如期开学”等诸多问题，陷入退房风波中。



02 | 维权背后的真相之一：人性本私

这些维权背后的真相，其实真假难辨，到底真的是房子品质交付有问题，还是因为房价不断下降，老业主吃了哑巴亏？恐怕都有吧。
毕竟即便是因为降价，业主们维权多半不会以降价为理由维权，而是寻找其他理由。因为降价维权站不住脚，这是维哪门子的权，品质得不到保障，才可以维护自己的权利。
以上半年被维权的蛇口半山港湾来说，公开维权的理由是，开发商虚假宣传。
但透过一个朋友了解到，还有另一个理由，二期比一期卖得便宜，而且一期还配建公租房，觉得拉低了他们的档次。
搞笑的是，去年武汉有一批业主，居然公开以拒绝开发商降价为理由进行维权。
去年中海光谷东麓小区10月份预售了一批房源，与前期已经开盘的均价相比，每平方米下降了三千多元，平均降价幅度约在20-30%之间。
老业主们不干，以降价让自己的利益受损为理由，拉横幅维权，结果几个带头“闹事”的业主被警察予以行政拘留。
维权潮上演，其背后反映了两件事情：
第一，人性本私。
儒家说人性本善，法家说人性本恶。我更接受第三种观点，人性本私。
人是复杂的生物，很难简单以善和恶一刀切，但人性本私却是绝对的。小孩子都知道自己的玩具不给别人玩，自己喜欢吃的东西拼命吃。
这些因为新盘降价，自己买贵的业主进行维权，从法理上讲，无权可维。当然，如果真的是品质出了问题，维权是理所当然。
房子也是商品，是商品价格就会有波动，岂能因为自己买贵就去维权。那房价上涨的时候，买便宜了，怎么不向开发商补差价？
降价维权，无非是想凭借自己的力量，阻挡开发商降价，以保证自己的利益不会受损。
但看看当下的开发商处境，一半以上房企在亏损，当下他们的一致目标是活下去，活下去需要现金流，在当下冷场的背景下，唯有降价才能在一定程度上获得回款，改善现金流。



都是为了自己的利益。已经上车的业主，很多人恨不得价格上涨一天一个价，以让自己的资产水涨船高。而没买房的业主，则期盼着房价拦腰斩断，最好是能降到自己能够轻松上车才好。
这里面没有对与错、是与非，只有利益二字，都是利益。
我们时常对一些不公平的事情觉得愤怒，不是因为我们觉得不公平，而是因为我们觉得自己处在不公平中的不利位置，我们愤怒的目的不是为了消灭这种不公平，而是想方设法让自己处在不公平中的有利位置。
当然不排除真的英雄主义存在，但大多数人，都是如此。
03 | 维权背后的真相：降价成主流

第二，降价已经成为了主流。
这一点在前两天的文章中有过具体解释。
国家统计局数据显示，9月份70个大中城市，有63个城市的二手房同比在回调，占比达到70%。
诸葛找房数据研究中心披露的10月份10个重点城市数据显示，目前几乎有80%的二手房房源在降价出售。



具体到深圳方面，无论是中原地产还是乐有家，披露的数据都显示，深圳目前的房价已经回到了2020年前后（高点在2021年年初）。



就连深圳的名片级楼盘，华润城也在大跳水。
时代财经披露，曾经单价超20万/平米的华润城，近期成交了一套89平米的房子，最终成交价1300万，成交单价约14.6万元/平方米，这也将华润城的成交价带回2019年11月的水平。
此外，位于深圳前海、被称为南山第一“妖盘”的诺德假日花园成交价也创近两年新低。9月29日，该小区成交了一套约66平方米的两房，成交总价约770万元，折合单价约11.6万元/平方米。而在顶峰时，该小区最贵成交单价曾高达17万元/平方米。
这些不是个案，而是普遍现象。
乐有家披露的数据显示，过去一年，深圳房价跌幅最大的片区是位于宝安的新安，跌幅高达27%。
此外南山区的南油、大冲、科技园，福田的华强北、百花、石厦、香蜜湖、华强南、农科中心，罗湖的布心、翠竹，宝安的翻身等，成交价跌幅都超过了20%。



从小区角度来看，深圳外围区的一些楼盘跌幅已经达到了30%。



广州当下的跌势，比深圳还要大一些。
深圳是内地楼市的风向标。上一轮上涨，由深圳启动，这一轮中心城市的转向，也由深圳从去年上半年开始启动。
深圳当下的楼市告诉我们，没有永涨不跌的神话，哪怕一线城市，也不要太过执着。兴亡谁人定，盛衰岂无凭。
目前热点城市中，只有北京、上海在坚挺，不过从市场传言来看，这两座顶级城市的房价进入调整，也在所难免。