楼市维稳政策升级，近期房地产销售和贷款投放已有边际改善

前程无忧

在房地产行业的下行周期里，“年关难过”是普遍存在的现象，但今年的年关似乎来得更早。

11月1日，旭辉集团一纸公告拉开“暗黑时刻”的序幕。公告称，自今年10月至今，公司无法与境外债权人达成协议，为公平对待所有境外债权人，已暂停支付境外融资所有应付的本金和利息。截至公告日，旭辉境外债务总额(包括银行贷款、优先票据和可换股债券)约68.5亿美元，暂停支付的款项约4.14亿美元。

几乎与此同时，绿地控股公告将对旗下2022—2024年到期的9只美元债就展期事项发起同意征求，其中，2023年6月到期6.65%美元债展期一年，其余债券均展期两年。

紧随其后，11月2日金科股份发布公告称，因宏观经济环境、行业环境及融资环境叠加影响，公司流动性出现阶段性紧张，截至本公告日，公司仍未能按期足额兑付2020年度第一期中期票据（20金科地产MTN001）应付本息，从而构成违约。

不过，利好也接踵而至，继三部门召集21家民营房企召开座谈会推进第二轮增信发债之后，央行行长易纲关于“房地产行业关联很多上下游行业，房地产销售和贷款投放已有边际改善”的讲话，也极大提振了市场信心。

收缩

缺钱是当下几乎所有房企面临的困境。据中指研究院数据，截至今年10月31日，房地产企业待偿债券余额共计30075.9亿元，一年内到期的债券合计9552.8亿元，接近万亿元，其中信用债余额6339.5亿元，海外债余额3213.3亿元。

中国房地产报援引Wind数据显示，今年前三季度境内债券市场有24家房企宣布展期，展期规模高达1193亿元，较去年全年增加1000亿元。上海票交所数据显示，8月房地产行业商票逾期企业达2633家，较7月增加729家，在逾期企业中占比64%。房企中资美元债违约形势严峻，前三季度累计有36家房企美元债违约，比去年全年增加24家，涉券规模550亿美元，较去年全年增加368亿美元。

“除了公开宣布违约的，不知道还有多少房企正在违约边缘挣扎。”有业内人士直言。

在这样的背景下，新一轮收缩战线、瘦身组织架构已经开始。在旭辉暂停支付本息的公告之后，有媒体报道，旭辉当天下发一份内部文件，撤销投资拓展中心、产品中心、企业管理中心、人力发展中心，同时成立综合管理中心，调整后旭辉在集团层面仅有营销中心、运营中心、财务资本中心以及综合管理中心，这四大中心下辖19个部门。

这意味着，旭辉在扩张阶段的几大重要部门都被收缩了，这也是继今年7月的重大人事调整、今年10月的区域合并之后，旭辉进行的又一次大调整。

无独有偶，今年下半年开始，某百强房企已经停止北京之外的市场拓展，待现有项目清算收尾后，全线收缩，与此同时，集团层面也进行了较大力度的架构调整，目前仅留大营销、大成本、大后勤几个中心。

据市场统计，去年底以来，碧桂园、融创、世茂、新城控股等众多房企通过组织架构的调整进行收缩，包括总部精简和区域公司合并，旨在降本增效。

人员优化相伴而生，一人多职、一人多岗成为当下房企的常态，不少仍在职的人表示，离开的人很难，留下的也并不好过。

压力

众所周知，房地产企业的现金流主要来自两方面，销售回款和融资。但目前大部分民营房企面临的处境是，一方面，房子难卖，即使卖掉，大部分预售资金也要被严格监管，另一方面，金融机构不愿也不敢借钱。

依靠销售回笼资金仍然是大多数房企的选择，不过现状并不乐观。据中指研究院统计，今年前10月，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3109万平方米，同比下降超30%。其中，9月百城商品住宅成交面积环比增长6.1%，同比下降19.1%；10月受多地疫情反复等因素影响，百城成交面积环比下降约10%，同比降幅仍在两成左右。

在经历5-6月回升、6-7月回落、8-9月回升之后，10月市场情绪整体再度偏低。

房企资金承压下，土地市场也表现低迷。根据中指监测，今年前10月，全国300城住宅用地推出5.5亿平方米，绝对规模为近十年同期最低水平，同比下降39.8%；成交3.9亿平方米，同比下降40.8%；土地出让金2.4万亿元，同比下降36.3%。

也并非完全悲观，根据中指数据，进入10月第二周(第42周)以来市场成交规模连续回升，第44周（10月24日-30日）重点50城商品住宅总成交面积约633万平方米，环比增长13.8%。9月居民中长期贷款新增3456亿元，同比少增1211亿元，少增幅度环比收窄，居民中长期贷款继续修复。

信心

值得注意的是，无论需求端还是融资端，楼市维稳政策都在持续升级。

11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会。

这也是房企第二轮增信项目，在此之前，中债增进公司共推进10余单房企增信项目，支持新城控股、美的置业、龙湖拓展、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等民营房企发债融资83.68亿元，累计带动民营房企发债融资155亿元。可以看出，第二轮增信项目的房企范围有所扩容。

在此之前，10月27日，人民银行副行长潘功胜赴中债信用增进投资公司开展专题调研，对中债增公司支持民营房企发债融资工作给予肯定，并指出要“加大对民营房企债券融资的支持力度”。

业内普遍预计，此次中债增进一步加大支持民营房企发债融资，后续将有更多企业通过中债增支持发债进行融资，房企融资环境改善的力度进一步增强。

除了融资端，市场端也在通过加大救市力度提振各方信心。

据统计，仅9-10月全国已有超160省市出台政策超230条，内容涉及优化限购、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限等，部分城市将住房政策与生育、养老、租赁等相结合，持续完善政策工具箱。目前已有超20城下调首套商贷利率下限至4%以下，超百城下调首套公积金贷款利率。

对于当下市场来说，信心的恢复显得尤为重要。

11月2月，央行行长易纲在香港金融管理局“国际金融领袖投资峰会”提到，房地产行业关联很多上下游行业，区域特征明显且差异很大，各城市政府在稳定当地房地产市场中发挥着重要作用。人民银行积极支持房地产行业健康发展，降低了个人住房贷款利率和首付比例，鼓励银行通过‘保交楼’专项借款支持已售住房建设交付，支持刚性和改善性住房需求。

易纲表示，近期，房地产销售和贷款投放已有边际改善。随着中国城镇化进程不断推进，我们相信房地产市场能保持平稳健康发展。

此番讲话无疑给依然充满寒意的房地产市场带来巨大信心，“房地产行业关联很多上下游行业”的表述进一步明确房地产行业的重要性，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，同时指出各地房地产市场差异大，各地政府因城施策优化调整楼市政策对稳定房地产市场发挥了重要作用。

7月“断供潮”使购房者对期房交付普遍产生担忧，购房预期转弱，但随着各地“保交楼”工作积极推进，目前已产生实质性进展，9月2000亿专项借款启动，郑州、沈阳等地已有资金到位，对当地“保交楼”起到积极作用，稳市场、稳预期的导向更加明确。

陈文静表示，从市场趋势来看，短期购房者观望情绪仍在，前期政策显效仍需时间，若宏观经济稳定恢复、相关政策积极落地且多地疫情得到有效控制，购房者置业情绪有望逐步修复，四季度新房市场或逐渐企稳。从中长期市场来看，城镇化会继续支撑房地产发展，改善性住房需求较大，市场结构性机会仍在。（蓝鲸）