听，楼市信仰破碎的声音

前程无忧

10月份最后一个下午，广州增城，干了6年销售的西少，从没见过这样的场面。

往常热闹的销售中心空无一人，连中介都开始消失。

过去的一个月，他所在的楼盘，通过疯狂的营销、渠道带客，最终卖出了1套房。

这是地产信仰崩塌的一个时代小切片，背后是广州已经超过12万套的二手房挂牌量。

从要房不要钱，到要钱不要房的转变，似乎才不到一年。

这背后，究竟发生了什么?

其实，房地产说来说去无非那几样，经济、政策、人口、城镇化率、货币流向。

经济嘛，中国人民很勤劳能干，但是口罩还戴着，供销社也在开，所以啥都不好说。

政策嘛，高层的稳定性，奠定了政策的稳定性，房住不炒肯定还是主基调。其实现在98%的城市，都已经“房住没人炒”了。

更关键的，是人口。

人口要看两部分，一是出生人口，二是老龄化。

出生人口是未来买房的希望，老龄化，未来是会不断腾出房子的。

先看下面这张图：

90年代，每年还有两千多万的娃出生，如今他们30岁左右了，是买房的主力军。

但最近两年，每年出生的娃只有一千万左右了，所以20-30年之后的房地产，可以想象。

这个数据未来可能会好转吗？

不太可能。

看看最近10年结婚登记的数量，一路往下掉。

结婚数量掉到什么程度？掉到连离婚数量都开始掉了。

猫崽统计过，只要是离婚的人，他们之前结过婚的比例是100%。

没人结婚，如何离婚~对吧

看到这里，你可千万不要绝望。

毕竟，接下来的内容可能更绝望...

到去年，我们已经有2.67亿的60岁以上老人，进入中度老龄化社会。

老人，一般不怎么会买房了，离世之后还会腾出一些房子。

超过4个亿的老年人口，和每年一千万不到的新生儿，都将决定未来房地产的供需。

至于城镇化率，老实说，还有空间，但是不多了。

大多数国家，房地产的一个完整周期，也就是20年左右，现在我们也走到了末端。

这些年，人口疯狂涌入城市，中国的城镇化也经历了巅峰历程。

所以你会看到，很多城市的房子，开始找不到人买了。

至于货币流向，其实今年感触特别明显。

钱是放了很多的，看看M2（广义货币）的增速，已经攀升到6年来的新高。

但是，这些钱有没有流入房地产呢?非常少...

一个是房贷，今年银行放出去的房贷，一直都是低位运行。甚至有两个月份，还钱的比借钱的还多。

这在有这项统计数据十多年来，还是第一次。

另外是，经营贷。

前几年，经营贷流入楼市的情况很普遍，但是今年呢?

当房价不涨的时候，买房就失去了“赚钱效应”，那么即便是3-4%低利率借来的经营贷，拿来炒楼也是亏本的。

这两年，多少人现实中缝缝补补，楼市里挥金如土，买房亏钱。

很简单，没有利润可图的地方，资本是不会进来的。

大家也不要自欺欺人，说什么房子买来自住的，不要考虑升值贬值。

1000万买来的房子，住得在再舒服，过两年变成500万，看谁心里能舒服。

但是，房地产就要这样完了吗?

当一两个人说楼市完蛋时，我不以为然。

但是当越来越多的人说楼市完蛋时，我意识到了事情的严重性，骗子真是越来越多了！

上面说的所有，都只是总量。

总量偏差，是极为可怕的。

就好像，我和马云加起来的财富总量是两千亿。

对吗？对！有意义吗?没意义！

中国太大了，总量之内的分化极大，一个最简单的例子，最近很多人说的：中国城市人均住房面积已经达到36.52㎡，接近发达国家水平。

数据是对的，但是里面有人均51㎡的西藏，也有人均29㎡的广东。

假设人均40㎡是一个饱和值，那青海、云南、河南这些人均41㎡的可以说是饱和了，那广东人均才29㎡是不是还非常缺房子？

再比如，孩子生的那么少，那一年还能出生近120万孩子的广东，未来是不是楼市还有点希望?

老龄化那么严重，但是看看下图：

有些省份确实很老了，但也有些省份还很年轻，劳动力大量涌入，依然还有机会。

城镇化减速会降低需求，但也不是全部。

韩国城市化率91%，5000万人口，但每年新房需求30万套。

文在寅政府曾出台多达25轮的楼市调控政策，但最后还是只能对控不住房价上涨而道歉。

往核心城市中心城区、以及居住改善的需求，会一直存在。

可以看到，广州30万/㎡的顶豪，20万/㎡的公寓，依然在成交。

但增城、南沙，4万跌到2万多的楼盘，也不少。

这就是巨大的分化，未来会越来越大。

所以，选对房子真的很重要。

至于房产税，会迟到，但不会缺席。

只是想说，没必要那么惧怕房产税。房产税出台，如果会引发房产抛售，那就意味着这个税他只能收一年。

对任何一个国家而言，都不希望见到抛售资产的情况发生。

况且，房产税不是为了降房价的，美国有房产税，但这两年房价涨的有多猛？

美国的房贷利率，已经奔着7%去了，因为房价一年能涨10%，甚至30%，所以这么高的利率还是有人买。

而我们的房贷利率一路走低，但还是没人买房，毕竟暂时还看不到赚钱效应。

这也是为什么房地产调控这么难的原因。

涨价就很多人买，降价就没人买，永远在两头，很难维持在中间的平稳状态。

而且，房子的金融属性，可能彻底消灭吗?

现在，即便是投放到实体经济的贷款，也是要用房子来抵押的。

不然，银行怎么敢借钱给你，公司可是说倒闭就倒闭的，拿个人信用贷款吗。

但是，未来会有很大部分的房子会失去金融属性，这个是确定的。五六七八线小城市的房子，甚至一二线城市边缘的房子，都可能会失去金融属性。

所以，要选中小部分金融属性的房子。

否则，为何最近铁狮门、凯德等一些外资，怎么又来抄底中国楼市了。

房地产投资神话，是破灭了，但也还有机会。

也不要妖魔化房地产，过去20年的，并不是谁的选择，就是时代的选择。

虽然房地产带来的伤痛是有，但是想想20年前的生活，和现在的生活。

只不过...

一部分人，在不停的享受买房带来的财富增长效应，早年的房子越来越贵，也更敢消费；

另一部分人，则在体验着财富挤出效应，这两年买错了地方，入手高位，手里房子变得不值钱，越来越不敢消费。

有受益者，也有受伤者。

而现在，很难再继续维系之前20年的风华。

老百姓的债务、货币的battle、国际环境都不允许了。

不过，悲观者永远正确，乐观者永远进步...

未来也很难预知，我们只能仰仗当下每一个细微的决定

即便信仰开始破灭，在一线城市买对房子，还是很重要。

过几天，10月份的经济信贷数据就会出炉了，看完那个，全年的基调基本就定了。