楼市房价频频下跌，4个省会城市降价也难卖，这预示了什么

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最近楼市比较热闹，其中最热闹的就是鹤岗的房子“白菜化”，一套房企全款一两万，和深圳、上海、北京等城市相比，真的是天壤之别。从现实来看，鹤岗楼市预冷是必然的，并且北方城市不少资源型的城市楼市都在降价，鹤岗仅仅是其中一个所法。2022年以来，楼市变得异常寒冷，可以说，真的跌到了谷底。
目前国内大概有600多个城市，即使在同一个城市，由于地段、项目不一样，房子销售也有很大的不同。其次在楼市6年的调控下，整个楼市已经发生了本质的变化，目前所有城市的房价都在回调，具体来看，一线城市房价下降了0.1%,，二线城市下降了0.2%，三线城市下降了0.4%，如果细化到城市内部，那么具体要集中在郊区和外围地区。
目前从全国范围内来看，北方城市的楼市调整幅度最大。
其实这个结果早在3年前就有人预测了，毕竟北方城市的楼市早就开始下跌了，但楼市销量依然不好。



1、根据居易研究院数据，目前重点监控的50个城市中，有38个房价已经开始了持续下跌，比如郑州，已经连续下跌46个月，其次就是廊坊，连续下跌了43个月，此外就是天津、太原、青岛等，下跌也超过了30个月以上。
2、国家统计局数据，1到8月份，全国楼市中的东部、中部、西部和东北，目前的楼市开发投资和销量都在下跌，其中东北下跌的最多，地产开发投资同比减少了24.6%，商品房销量前八个月同比下跌了40%，商品房销售面积下降了35.7%。
沈阳：9月份沈阳新房成交面积环比下跌36%，同比下跌45%，前三季度累计成交较去年同期下跌33%。作为一个城区人口有706万的特大城市，近两年的调整幅度压力可不小。
大连：克而瑞数据统计，2022年1-9月，大连商品房成交面积276.31万㎡，同比下降38.57%；商品房成交套数为27364套，同比下降40.07%。仅9月，成交面积18.23万㎡，同比下降43.41%，环比下降53.92%；成交套数为1795套，同比下降45.17%，环比下降54.99%。
哈尔滨：据同策同程数据显示，2022年9月，哈尔滨新建商品房备案成交面积28.5万㎡，环比下降25.54%；成交金额29.9亿元，环比下降20.89%。



长春：9月份长春商品住宅成交面积环比下跌45%，同比下跌47%，前三季度累计成交下跌46%。另据机构统计，1-9月长春住宅市场整体供销量同比下滑，总供应182.7万㎡，同比下降72.4%；成交313.7万㎡，同比下降35%。
具体从房价来看，目前北方城市房价跌幅也领先南方城市。目前被纳入的70个城市中，后38个房价跌倒了2年前，其中哈尔滨、牡丹江位居前两位。从中我们也能发现，北方城市的房价都在下滑，之前买房的人，几乎都都在赔钱，只不过是多少的问题。
那么问题来了，为何北方城市房价跌得这么多呢？楼市为何会这样呢？有3个原因：
1、人口减少，经济下滑。
如何理解呢？目前北方城市发展潜力有限，比如一些资源型的城市，鹤岗、赤峰、鞍山等，曾经依靠资源开发经济领先全国，但这些资源是非可持续的，一旦资源消耗完毕，城市发展必然会走向落后，如果不能新的发展模式，那么经济会衰退，人口也会外流。
经济发展来看，当下辽宁是16位，吉林和黑龙江是25/26名。
在人口方面，在七普中，东北10年减少了1100万人口，除了人口外流，此外就是人口出生率的减少，当下东北这三个省份的出生率分析是-4.18‰，-3.38‰，-5.11‰。



2、楼市发生了变化，房子太多了
目前的楼市是供大于求。根据克尔瑞统计的数据，2022年全国楼市库存是281365万平方米，同比8月份增加了0.25%，对比2021年8月份增加了3%。从去周期来看，哈尔滨、沈昂等需要40个月以上的去库存周期，短期内压力很大。
当然，在高房价下，能买房的都买了，并且不少人不止一套房，目前有两套房子的家庭是31%，单套房子的是10.5%，当下户均是1.5套房子，其实现在人们根本就不缺房，有不少房子都控制，根据2017年房子控制6500百万套统计，目前空置率是21.8%，并且在一些城市中：重庆25.6%、成都24.7%、天津22.5%、北京19.5%，结合最近几年的数据显示，未来控制房子会越来越多。
3、楼市面临泡沫风险
2016年以来的房价上涨，主要是棚改和货币化安置，这些拆迁户拿着拆迁款到处买房，导致房价不断地上涨。但棚改是提前消费，在短期内预支了未来的储蓄，这种交易是无法长久的。
但自从2018年以来，随着棚改减少，加上楼市的调控政策，楼市正在去金融化。根据最新的数据显示，目前70%的城市新房价格在下降。换个角度来说，楼市泡沫正在破裂。
那么北方城市真的没有机会了吗？
秒懂认为，还有机会，但这是建立在经济发展和产业基础上的，北方城市想要稳定房价，让楼市回暖，要转变经济发展方式，增加居民收入，这样人口会增加，买房人就会增加，楼市也会恢复活力，城市也会得到发展。