成都鹤岗：全款10万买房，房价10年不涨，2千/㎡的房子没人要

前程无忧

最近一段时间，鹤岗又火了！


“全款1.5万买房，5万搞定全屋装修，每月花1000块请保姆，从此过上神仙生活......”

图源：微博

拒绝内卷，逃离大城市，随着自媒体的推波助澜，一群年轻人在鹤岗找自由的故事又一次爆红全网。


鹤岗的新闻大家听得很多，但对大部分人来说，那个远在东北的城市仍然有距离感。


今天，我们想跟大家聊聊身边的楼市——“成都鹤岗”：


同样有过辉煌的历史，却在10多年后走向衰败，如今房价如葱，当年的投资客早就跑路，房子10万一套也没人要，留下一地唏嘘。


它，就是成都龙泉的“阳光城”。

阳光城位置示意图

阳光城现状：

全款10万买住宅，房价10年都不涨

为什么说“阳光城”是成都的鹤岗？


鹤岗最显著的特点就是房价，随处可见白菜价的房子，马云曾扬言的“房价如葱”终于在鹤岗得到了验证。


这次，不用去到黑龙江，在“成都的鹤岗”，全款10万也能买住宅。


足球村小区就是龙泉阳光城最便宜的住宅，它是师一中学校足球场外的普通住宅小区，“足球村”这个名字也相当应景。

操场外围的浅绿色小区便是足球村

足球村是5层的步梯房，每层有4户，主要是套一和套二两种户型，面积在50㎡以下。


房子跟大家常见的老小区没什么区别，反倒房龄还更新，大多还不到20年。


外观维护得还不错，甚至还有大气的入户大门，进去前完全想象不到它的房价能如此之低。







事实是，足球村的房子价是的确便宜，目前挂牌价最低10万/套，单价2千多。


38㎡的套一，部分户型能改成套二来住，确定是70年产权的住宅！

图源：贝壳找房

小区里住的人大多是周边学校的师生，一个月房租七八百块，价格不贵。


我查了下21年之前贝壳的数据，也有一定的成交，但量很少。


总价基本在10万/套，单价不到3千块，且几年没涨，建议给它颁个“房住不炒”标杆奖。


19年，成交总价10万；20年，成交价10万；22年，挂牌总价10万。
即使再过10年，毫无疑问它还会10万上下徘徊.....

图源：好好选房

关键是，像这样的房子在阳光城并不是个例，遍地都有，跟鹤岗几乎没区别。

今年4月，我们就去拍过阳光城的五角大楼和自由假日小区，同样也有很多10来万一套的房子。

并且还是电梯房，小区占地面积很大，就是外形有些奇葩，且物业没管理，垃圾多，水景发黄发臭。

小区内人烟罕至，大白天进出楼道宛如“密室逃脱”，住在这儿的基本是老人。

阳光城自由假日小区实拍

当然，阳光城也有常见的商品房小区，而且还是“品牌开发商”打造的。

最出名的当属恒大御龙天峰，18年精装均价就卖到了9730元/㎡，同样5年过去，房价还在原地徘徊。

二手房均价1万/㎡，还带了软装家具家电，可以拎包入住，但还不一定能卖脱

据说当年有大批投资客来抢房，算上这几年的持有成本，简直是血亏。

随手打开成都一个二手房平台，搜索关键词“阳光城”，跳出来的页面都会让你误以为来到“鹤岗”。

房价如葱，10年不涨，很难找到下家接盘，这就是目前阳光城的房价现状。

但可能绝大多数人都没想到，差不多在18年前，阳光城也曾有过一段辉煌期。

阳光城巅峰：

举办过亚洲杯，成都人抢着买房

由于时间太久，关于阳光城的历史记录资料并不多。


但从当年媒体的稿件中可以瞥见一二，大概是在千禧年初，阳光城还是成都市的重点发展区域。

在政府投资引导下，民间投资增长强劲，阳光城房地产业发展迅猛，同时期区域内的体育配套产业也达到巅峰期。

03年，龙泉驿足球场落地阳光城，投资2亿元，打造了我国西部第一座足球场。


04年，体育场完工，同年7月，体育场承办了中国举行的第十三届亚洲杯足球赛，世界人民都曾见证过它的黄金期。

航拍截图自贝壳

亚洲杯之后，龙泉驿足球场还曾作为四川冠城队和谢菲联队的主场，风光无限。


但好景不长，成都谢菲联队15年因资金问题解散，龙泉驿足球场也一直闲置着。


如今被周边几个职校当做活动及培训场地，阳光城曾经的辉煌也跟着足球一起落幕了。

如今落寞的球场

同样陷入绝境的还有房地产行业，据当地人介绍，大概是2004年，阳光城房产开发量达到167万方，也是当地房产发展的巅峰期。


除了普通商品房，依托龙泉的生态资源，还开发了不少山景别墅，当年的中粮御岭湾，更是打出了“一栋一个亿”的宣传口号。

据网友描述，2007年，越来越多的人涌进阳光城买房↓

当年，阳光城楼市过于火爆，有些人甚至想买也买不到↓

然而10多年过去了，阳光城跟当年几乎没有变化，成都限购之后片区热度一落千丈，房地产迅速开始走下坡。

1000-3000元/㎡的住宅遍地都是，因为前期开发太激进，还遗留不少烂尾房↓

一张非常有年代感的照片，大概是在5年前拍摄的。

当时，阳光城就出现了一大堆别墅烂尾盘，宛若“鬼城”。

图源：成都房帮帮

18年，恒大御龙天峰近1万的精装单价面世，销售步履维艰，恒大倒下后，项目如今仍有房源待售。

同时期，板块内还有绿地新城新里桃溪川、华府幸福城、林溪康城等楼盘入市销售，几年时间也勉强卖完了。

再到如今，阳光城的新盘开发几乎进入停滞期，偶尔一两个盘取证，基本没有媒体或购房者关注。

近两年，阳光城几乎在成都新房市场中消失，没想到再一次被提起，竟然是因为鹤岗。

从高峰到低谷，阳光城落寞的历史跟鹤岗很类似，阳光城落入如今这步田地，究竟是为什么？

阳光城困境:

没有产业、人口流失、配套拉胯

鹤岗曾经是黑龙江的“四大煤城”之一，作为一个资源依附型城市，煤炭产业的衰败是它陷入发展困境的主要原因。


产业枯竭使得青壮年人口快速流失，产业无法转型，城市继续衰败，鹤岗陷入恶性循环。


比起鹤岗，阳光城的衰败来得更直接。


阳光城本身是有一定优势的，比如临近东西轴线-蜀都大道，交通通达性高，开车到市中心只要40来分钟。


再比如属于东进大方向上，距离东安湖直线距离不到4公里，离天府新机场车程也只有50分钟。


还有领先全城的生态资源，背靠龙泉山和紫霞山，区域内还有好几所大学，按理说发展不会太差。

从紫霞山望向阳光城，最左侧便是龙泉体育馆

但一个区域要想发展好，特别是偏远郊区，光靠上面这些远远不够。


阳光城最主要的问题，还是交通、产业、配套、人口的缺乏，也是最终导致其房产泡沫化的罪魁祸首。


困境一，公共交通不便，地铁遥遥无期。


阳光城片区常住人口十余万，却没有地铁和快速公交，家里没私家车几乎寸步难行。


最初规划的12号线改为25号线，再后来改为S15，如今S15也被砍，阳光城人民地铁梦彻底破碎。


不仅如此，阳光城连共享单车也少得可怜，平常靠只能公交转地铁，如果在南门上班，单边通勤时间至少2小时。

图源：问政四川

困境二，没有大型商业，全靠街边底商撑着。


在阳光城买点东西真的不容易，片区内没有叫得上名字的商场或商超，只能靠零散的几家底商支撑。


转转悠悠几条街，找不到一家商店，踩盘当天想买瓶水都难，曾经在这边读大学的同事也有同感。


可悲的是，随着恒大倒台，这里规划的商业及影城也不了了之，如今只剩下招牌还挂着，回天乏术。







困境三，发展文旅产业，却数十年不见起色。


阳光城规划之初就没有产业的影子，10多年前想造体育城，再后来是所谓的“低密住宅文旅区”。







但光是修了些别墅小区，板块内却没有文旅地标，关键是大多别墅也没落了。


除了纯自然的龙泉山和紫霞山，没有花钱打造过，对经济也完全不起作用。

板块内没落的别墅区

大面是配套完善的住宅区，东安湖有体育场和公园，书房是老城区中心，甚至连东山都有汽车城。


但想到阳光城，除了房价低，似乎没有任何记忆点。


困境四，空壳大学城，青年人流失，老龄化严重。


阳光城其实还是一座“大学城”，区域内有成都信息工程大学，成都中医药大学两所高校以及几所职业技术学院。


但就如这里学生所说，板块所谓的“人气”全靠学生撑着，一到寒暑假时就成了“空城”。










成都的大学城很多，但放眼温江大学城、团结大学城，同样在郊区，都比阳光城发展得好。


主要还是基础配套设施跟不上，学生们的日常休闲娱乐生活完全没法满足，留不住年轻人。


我也采访了一些来这边买房的人群，大多是老人，觉得房价物价低，在龙泉山脚下环境好，适合养老。

大学城应该是由大学密集而发展为“城”，显然阳光城是空有其名。


阳光城一成不变，10年前是什么样，现在还是什么样，未来更让人担忧。

阳光城未来：

郊区边缘板块，几乎看不到希望

东北鹤岗其实还算是幸运，全中国衰败的资源型城市那么多，而且不只东北有。


鹤岗也不是这些城市里房价最低的，但它幸运的成为网红，甚至兴起了一批新产业，养活了一大批中介和自媒体。


成都鹤岗就没那么幸运了，它的未来，一眼就能望到头。


常规来看，郊区的城市化一般会有两种模式：


一种是主城区大量人口外溢形成“睡城”；另一种是距离主城过远，但自成体系形成“卫星城”。


但阳光城这种典型的郊区边缘板块，这两种都算不上。

阳光城街道实拍

要么它临近主城产业区，且有便利的交通，能虹吸城内人口，要么本地配套足够完善能够自成一城。


但目前阳光城的问题是致命的，没有地铁规划，会成为它最大短板。


随之而来的是商业起不来，烂尾房没有企业来盘活，更别说基本的公共服务配套。


如此以来，阳光城的人口会越来越少，死循环就彻底形成了，未来跟主城甚至其他近郊区域的差距也会越来越明显。


一个外地人看不上，本地人瞧不起的板块，只有靠4年一批、来了又走的大学生撑起，苟延残喘。


借由成都鹤岗的案例，正好也能给买房人提个醒：


即使预算有限不能买主城5＋1区，买郊区或新区也一定要选核心板块，阳光城就是活生生的案例。