北京楼市：2023买房人的安全边界

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京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:您好，请问您对前段时间北京住建委刚出的针对60周岁以上老人优惠贷款买试点房怎么看，目前是有三个试点的项目。如果有700万左右预算给老人买房子，是购买这些项目好，还是购买比如亦庄河西那边的房子好？从保值增值方面来说的话。另外就这个预算来说的话，您还推荐哪些？




A:回答:您好,未来北京因区施策是趋势,这些区域缺乏楼市的基本支撑点;楼市的三个重要支撑点;一是产业发展，二是人才发展，产业聚焦人口，最后才是商圈发展;背后没有优质的购买力很难发展出优质商圈,如果就业岗位不多,最终的商圈会形成睡城;




这些试点区域的涨幅可能会在政策出台后炒作一波，短期内有上涨的现象,但涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的;价值比较弱导致没有持续的购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些区域的房子我一般都是建议趁着高峰期出货而不是买进。700的预算可以按照我们的会员文章认真淘;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问




Q:提问:京总，您好！我个人家庭收入及资产状况：1、一家三口在京，新落京户，年龄46岁，年收入（含住房公积金）到手48左右。2、持有北京亦庄河西海梓府83平两居，自住，一孩附近上小学3年级，市价670万左右，公积金贷款余额58万。3、北京朝阳双桥路12号院（广播大院，广渠路二期北侧）94平两居2005年商品房（二手国企职工福利房），5/6层无电梯，市价370万左右，抵押经营贷余额180万。




4、天津河西一片97年房42平，6/7层，市价155万左右，因新北京落户，已挂牌待售。为了资产保值、增值，避免通胀稀释，将天津和朝阳双桥房都卖出，回笼资金345万左右。现纠结后续操作：1、以345万作为首付，购买一套450万左右两居或正规一室一厅，将来孩子成年后给孩子自住、置换或创业。亦庄河西90平左右南海家园回迁房450万左右（全部下来更高）是否还值得入手？




这个预算金额有哪些板块、户型值得推荐？2、将亦庄河西海梓府的自住两居也卖了，同小区全款购置一套104平左右三居，总款880万左右。手上余70万左右现金，然后躺平？




3、全部房产出售后高杠杆在亦庄河西购买金茂系160平左右次新大三居，净价1250万左右，此方案需贷款350万左右。基于年龄、年收入情况，个人觉得太过激进，负债压力过大，同时房产成为家庭唯一住房，失去了金融功能。想请教京总，我应该如何选择？或者帮忙指点其他更优方案。谢谢京总！




A:回答:您好,感谢信任!1、双桥和天津出掉回笼资金再进行资产配置正确,这两个地方的涨幅远远低于优质板块,长期持有只会一次次错过板块红利期;2、海梓府可继续持有,这个地方的房价天花板比较高,亦庄产业结构比较健康,并且发展前景很明朗,河西是一个汇聚高端改善盘的区域,未来亦庄大量改善置换人群都会涌入到这个区域,长期看这个位置的品质盘还会处于一直上涨的趋势,只是跟大环境和市场相关




如果遇到牛市涨幅会在短期很夸张,然后遇到瓶颈期会出现回落;这种情况属于市场的正常现象;如果选择方案一,可以将海梓府剩余公积金贷款一次还清重新做抵押套现,加上原本持有的资金345,可以选的同样不错的品质盘;把目标从南海家园换到更高等级的楼盘上,行情会很不错




3、关于方案选筹上,方案一比较保守,也比较稳健,方案三的优势是可以提高家庭的生活品质,有一套核心区的大房子,住起来也更舒服,家庭幸福指数也会提高,这个位置1250的总价不算激进,也不会导致流通性变差,1250在金茂系的盘上流通性很好,河西的定位本来就是改善区域,




1250虽然现在看总价稍微过高,但亦庄的经济增长速度一直都是北京最快的,这种产业结构会持续提供大量高薪就业岗位,新增人口持续流入,必然会创造更多财富,购买力的最终需求是改善住房条件,河西的房产价值会持续提升;投资房产的亏赚,是投资者判断对错的结果,杠杆高低会影响亏赚的效率;优质房产可以不断加杠杆是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供即可,迟早会赚!祝一切顺利,有问题再沟通!




Q:提问:老师好，拜读您的公众号很多文章，收获很多，名下有一套大兴区万科橙的2居室，卖了还完贷款还能剩260万，是继续持有？还是卖掉更换有升值空间的区域房子？北京户口，月收入2.5万，无其他贷款。请教您几个问题：方案一：首付290万，投资一套一居室，实地看过朝青板块的青年汇佳园、苹果派、柏林爱乐三四期、新天地五期，丽泽商圈的盛鑫嘉园、公益花园西区，从投资不住角度看，哪个更适合入手？




方案二：孩子2026年上小学，买一套上车房，西城荣丰2008、东城兴隆都市馨园，监顾上学和投资（上学区非必需），是否可行？方案三：加杠杆（请教一下怎么加？）100万，首付凑到360万，买一套小两居，租房还贷款，可选区域丽泽商圈、朝青板块、亦庄板块，其他区域不了解，期望您给推荐具体的小区，另外加杠杆的方式也请教一下。方案四：不投资自住，爱人在科技园买的臻御府小三局，马上交房，因不想跟老人一起住，从万科蓝买一套一居室，自住加投资，是否推荐这个方案？以上几个问题，期待您的回复，谢谢！




A:回答:您好,感谢信任!1、天宫院属于卫星城概念,这种区域流入的人口购买力很弱,本地有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小,如果有条件投资更好的区域建议做置换;




2、关于学区需求,可在入学前一年(符合当地落户政策即可)购置,学区房是绑架勒索型的附加价值,会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,如果过早买入会承担政策变化的风险;




3、从纯投资角度朝青和常营的价值优于丽泽,首先是朝阳的价值大于丰台,其次朝青和常营属于朝阳东部很稳健的区域,朝青发展成最优质的刚需兼改善区域是这个区域的自然规律,整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了优质区域次新的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;




东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青,配套成熟,品质次新盘扎堆儿,加上仅靠国贸天然优势,所以朝青成为了吸收国贸一带购买力最强的区;而常营属于次级板块,无学区溢价,配套成熟、有购买力支撑还有那么一点点缺陷的区域,现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,未兑现的利好;不足是常营的城市界面还稍微有些不足,整体稍乱,这也给未来的增长空间留下了潜力,如果慢慢完成整治,区域的价值会再上一个台阶,如果能拿到朝青的青年汇可优先朝青;行情的每一轮轮动也是从朝青溢到常营;




4、科技园处在丰台的边缘位置，属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，这种产业类型缺乏市场活力，目前这个区域的居住人口还是来自通勤，目前的价格不算便宜存在溢价现象。优点是楼盘品质比较高，像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘在未来的市场上竞争力比较突出,前提是溢价须洗净;区域价值提升才会有行情,兑现周期上可能会久一些,不如确定性更高的区域,杠杆私信我,建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!




Q:提问：京总您好！拜读了您知乎和星球的文章，收获很大。关于买房的事情还想向您请教一下。我的情况是：我在北京丰台的云岗工作，我女朋友在国贸商圈工作，两个人的工作地点距离较远。我们预计1～2年内结婚，孩子上学可能是8～10年后的事情了。我是京户首套房，今年能拿出来的首付大概是250万左右，再过1～2年可能能拿出300～400万首付（不确定）。我的收入还比较稳定，头几年双方父母也还有一定还款能力，所以考虑尽量多贷款，想着买八、九十年代的公房，您觉得是否合适？想咨询的问题：




1、由于北京的房价形势不明，我有点焦虑，担心没及时上车，万一房价一涨之后就买不起了。您觉得我应该在最近买房还是先持币观望？最近买房的话可以先花自己家的钱买个小户型，女朋友家的钱就先留着，等着后续买改善房再使用。如果等到明后年再买的话，可以拿两家人的钱当首付，买到好点的房子，但是不知道到时候再上车合不合适，而且两家的钱都花完之后，近十年再改善的希望就不大了。




2、目前打算是在西城或者海淀买房，交通比较便利的、离我们两个还的交通算可以的区域主要包括但不限于西城的广外和陶白，海淀的永定路（五棵松）、万寿路和羊坊店（翠微），希望能买到比较保值的房子，希望地段、房子的品质尽量好点，用来自住。学校的话，感觉政策的事情说不了这么长远，但是希望也别太差。关于挑选的地段和买房的思路还想咨询一下您的建议。非常感谢京总，希望得到您的指导。




A:回答：您好,感谢信任!1、一线城市核心板块是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,这些房子是高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区的刚需小户型,就和城市的中高收入群体的多少有很大关系,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱,这也是我为什么一直建议大家如果有条件,




如果不是个厚产者,尽量以投资属性为主,去配置这些位置的房产,深圳的房价为什么近年一直下跌,原因是施策错误导致上涨过大,引起高层重视,现在不得已补救,反之看北京,上涨幅度是四个一线城市中垫底的,尤其是和深圳上海比,北京的调控是全国最科学的城市,也限制住了房价上涨的速度,这也是官方最希望看到的,让房价的增速和经济增速保持在一个水平上,如果你买稍微偏远地带的可以再等等,如果计划买到核心区,早买早受益,即便是这些房子短期出现下跌的现象,市场反应过来也会是第一批反弹的,北京的房子一部分有泡沫,一部分价格还处于洼地;




2、市中心八九年代的公房保值属性尚可,你所提到的五棵松、翠微都可,但市场上第一批上涨的房产不是这类,核心区第一批上涨的,同等条件下,建筑年代、物管资源、居住体验领先的小区反应最快,随后是管理不错的公房社区,你们两个一个在丰台、一个在国贸,我的建议是以国贸为点做选筹,海淀和国贸商圈相比,同等预算下在国贸商圈买到的盘物管资源、居住体验更好,而海淀基本上只能拿公房,这些区域多少有学区溢价现象,有不少人去推荐购买学区房,原因是学区房收益可观




如果按照这个理论,在北京投资很简单,直接奔学区买就可以了,实则不是,一个真正从楼市赚到过钱的投资者是从来不碰学区的,一方面是因为这类房产和政策绑定,存在极大的不确定性,真正买学区房的思路,从投资角度应该是今天买的房子没有任何学区,买入后突然规划重点校,这种操作收益30-40个点起步,你们对学区的需求还早,以投资属性为主比较稳健一些,建议认真阅读星球《北京房产投资核心逻辑和原理》这篇文章,理解文章核心,投资非常简单,祝一切顺利!




Q:提问:京总好，看的提问学习了很多知识。目前总预算400左右，在展览路上班，想入手一居或者小两居，怕以后房价上涨，主要想保值。目前考虑沿着6号线和16号线区域，根据您推荐重点关注朝阳的常营、朝青、四惠，丰台区的太平桥、丽泽。几个问题向您请教：




1、朝青、丽泽板块部分您推荐的小区已经报价到9万一平了，这种盘还有入手空间吗？2、丰台太平桥区域看作丽泽的辐射区域吗？是否有保值价值？这一块整体生活感觉比较方便，除了少数小区，大多数也比较老了。3、可以接受买房后换租在单位附近，这种情况四惠板块和常营板块您更推荐哪个板块;4、顶层您怎么看，能入手吗？特别是老小区的顶层？平改坡了之后会不会好一点？向您请教，感谢您。




A:回答:您好,1、关于一些热度比较高的板块房价是否到顶,这个问题很多人提问过,从宏观市场看房地产属于金融业,房价上涨的唯一动力是纸币通胀;从微观市场看这些区域的优质盘需求量会永远大于供应量,直白说只要货币供应量继续增加，这些位置的房价上涨没有尽头;价格只是个信号,认为这些位置房间到顶的人必然会一次次错误板块红利,




2、并不是说受产业直接辐射就一定会涨价,还要看自身是否争气,举例:潘家园在三环内距离国贸直线距离3公里左右，但整个区域的房子常年跑输大盘，核心原因就是潘家园自身不争气,这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘;我经常把潘家园说事是因为国贸是北京的地标性建筑,大家的认可度较高,这种例子大家更容易接受,太平桥区域在周围并不算优质商圈,或者说北京西站这一带很难发展出优质商圈,丽泽比较近的优质商圈西局算一个,菜户营,草桥,玉泉营都算是,总预算400左右可以往玉泉营、草桥方向看,




3、四惠和常营都可,从增长空间常营优于四慧,400能在常营选一个还不错的盘,顶层能不能买主要看价格,正常价格肯定不要,如果低于小区正常成交价可以考虑,买的低未来在卖的时候溢价权也把握在自己手里,建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询!




Q:提问:京总您好，我在17年3月脑子热260w买了六环外昌平县城的老破小2居室，到目前位置房款仍然亏损50w，今年小区在昌平区老旧小区改造的名单里面。现在家有俩娃，老大2025年上小学，但是受制于认贷政策换房的首付资金不够。问题：想咨询一下现在把这个房子卖掉做好准备等待可能的认贷取消马上再买房，还是继续持有等改造结束？加固改造的消息对房价影响大么？如果等待改造结束的话政策来了再出手会不会交易时间很长？小区加固改造之后价格上会有比较大的涨幅么？




A:回答:您好,感谢信任!1、老旧小区改造重点在于小区业主意见是否统一,全部统一有书面意见才会进行下一步,这个时间很长,2、老破小未来还有没有价值,主要还是看这个区域的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,核心区的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区高层住宅也会得到善终。




因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.能量比较低的区域想发展必须要靠建设新区，新区越金贵，老旧小区就越破败;在远郊买房人的逻辑是核心区又破又贵,品质够不到,所以牺牲距离换取品质;远郊的一些刚需品质次新还有些价值,但如果不发生普涨的情况下很难带动,建议您等等看,市场热时卖总比现在卖划算一些,不至于亏那么多,如果市场热时有买家接盘可以考虑出手,往热门区域看看品质次新,200多万再加一些首付贷一些,也能选筹到涨幅不错的盘;




市场有很强大的反馈功能,买房没赚到钱又处于亏损;是我们的判断与行为的直接结果,及时纠错改正即可,还有机会,买房致富的路一直在,只要货币一直超发,房价上涨没有尽头,放平心态就当交学费了;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝好运!




Q:提问:京总好，偶然机会看到京总关于房产购置的指导问答，专业而权威，于是慕名而来，求教意见。我家在回龙观云趣园有一套120平3居（自住）大概能卖500；在沙河恒大城有一套80平2居（出租），因为建委限制可网签不可过户，算是有价无市；手头现金500。我上班地点在西二旗，爱人上班地点在小西天。




因为我父母随子女落户北京，所以父母还有一套购房资格可用。老大23年读高中（尚不知高中去向），老二24年幼升小，主要为老二上小学准备，考虑在海淀新买一套房落户（600左右）或者置换当前回龙观的房子，换成适合居住的海淀三居（1000左右）。




方案一，育新花园，新增一套600左右两居，可以育新小学九年一贯制，优点是教育、医疗配套好；缺点是小区太老，居住环境欠佳；如果买这里，基本上就是6年后学区用完，再出售，不知道到时是否会跌价；方案二，卖掉回龙观的房，置换一套总价1000左右的三居，兼顾学区和自住。比如北邮家属院，确定可以上北邮附小。




方案三，京总比较推荐的世华龙樾和莱圳家园，小学/初中都是派位，小初的不确定性都比较高；橡树湾小学比较确定，2居总价过1000万，承担有困难。方案四，有朋友推荐看看尚峰尚水或者北辰香麓，还没有考察。我们倾向于在23年年中之前解决，预留一年落户缓冲期。请京总帮忙看看方案一育新花园，方案二北邮家属院的可行性。其他方案三以及方案四，给些评论意见，或者其他方向意见均可。非常感谢！




A:回答:您好，感谢信任！1、回龙观一直是北京交易量稳坐前三的区域，云趣园流通性保值性都可，应该保留回龙观出掉沙河恒大城这套，如果因政策原因导致暂时无法交易，可以想想办法，如签远期合同，在价格上可以给买家一些折扣也能出掉。




2、关于选筹上，方案二三都可，方案一育新花园溢价很高，这个盘这么高的价格学区占30%，如果把学区剔除，这30%就是面临的风险，本身西三旗这个商圈的居住体验就比较一般，育新花园的居住体验也比较差，买这个盘完全是为了学区付费了，风险较大，方案四更为离谱，尚风尚水和北辰是常年横盘微跌的盘，且流动性很差，或者说很难卖出去，方案三要比方案二更优，可以淘一个小户型，莱圳的2居认真淘800以内可以搞定，清河的商圈配套在整个海淀北部可以说是数一数二的，依靠上地天然优势，这类盘的长期价值更大，包括流动性，保值性增值性都比较稳健，橡树湾的居住品质更高，价格也就更高，如果拿橡树湾比较吃力可以考虑莱圳，祝一切顺利！




Q:提问:京总好。我的情况是这样的，老山东里无电梯复式，价值500万；长阳建邦华庭一套三居，价值500万，手上现金150万。目前在双榆树南里二区租的房子，孩子这里上初中，我和爱人一个在中关村，一个在西三环上班，老人在老山东里。想做个资产配置，方案1：长阳卖掉，南里二区买一个三居（已经看好户型，91年三居总价950万），6年后回老山东里再买电梯房；方案2：长阳卖掉，石景山鲁谷新房（学仕里行不？）购置一套700万三居，6年后回老山东里再买电梯房。方案3：长阳保留，石景山鲁谷新房700万。纠结：石景山房子比较坑，海淀其他地方不熟悉，双榆树房子比较老（户型还可以），长阳感觉以后也起不来。请京总指导




A:回答:您好;感谢信任;效率最优方案应该两套全出;500+500+150=1150(可以再适当加一些杠杆)这个资金买入一套纯投资品吃几年板块行情,未来再想做置换或者去别的地方买,主动权在自己手里,并且这个过程资产是处于升值状态;可选择的范围更广;




1、北京整个城市的产业布局发展轴是以东南为主,西北有海淀,中部有金融街、西南有丽泽(处于发展阶段),再想发展出一个新的产业似乎有点困难,其次北京目前的人口进入停滞阶段，不足以支撑郊区的发展，做为投资这种地方一定是要回避的，价格决定了未来房价的空间，买的低省下来的就是利润，低价本身是一种优势，用低成本买到高价值的资产就是赚到，以后卖房时议价权也掌握在自己手里，这里的低价不是价格绝对便宜，而是相比竞品更有性价比，绝对价格更低的通常都是坑，而笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间




房山明显的缺乏产业支撑，商圈很难形成,一套房子最终的价值不仅要看它价格，还要看它的盈利能力和成长性等很多因素。买便宜房子，就如同拿一张一百元的人民币，换了一堆韩币一样，虽然在你面前堆了一大堆，但它们并不值钱。房产是个长期持有的投资品，随着社会的发展，经济的增长，尤其是像北京这种购买力比较强的城市，人们对房产的要求会越来越高，买太差了，将来没人愿意要。核心地段优质物业，永远是市场上的稀缺品。长阳属于丰台的溢出,未来丽泽人口饱满一部分刚需客在核心地段上车压力偏大会选择在长阳上车,但依然属于通勤阶段,兑现起来较为困难.




2、石景山本地缺乏核心产业支撑，购买人群全来自海淀西城的外溢人群，未来石景山的规划也是偏生态，投资价值相对较弱;现在房价涨幅的规律是学区房和热门区域(核心区)品质次新,第一波上涨,紧跟其后的是同区域内管理较好的老公房社区,第二波仍然是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新),溢出区域呈现的市场情况是上车次新盘领涨,规律是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,




第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘;第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律;但目前普涨的行情越来越少，预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新，现阶段买房投资一拼的是选筹能力，二拼的是金融财技，能否在有限的资金让利益最大化,这是现阶段投资的原理.




配置核心区优质房产一直是我的理念;不是说其他地方不会涨,投资是效率优先原则;有更好的投资条件固然选择更优质的区域更优质的楼盘,确定性也更高;关于选筹上,1150-1400之间做纯投资选筹;如果买双榆树也能跟着大盘跑,但涨幅上没有热门区域品质次新行情好;双榆树整体以老旧社区为主,比较好的是东里、知春里其次是北里,1000多万的价格配置这个位置的房产还是有点亏,可以和家人商量下看能不能接受短时间的通勤,或者投住分离,配置最优的,以租换租;有问题再沟通.建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!

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宏观类（部分文章）

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08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

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84#大兴跑赢大盘选筹导图

84#北京持币200W以下的投资术

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