官方二手房数据暴降！楼市咋了？

前程无忧

10月楼市二手房交易“成绩单”出炉。


如果说上个月是成绩略有下滑，那这个月可以说是“暴跌”！


金九银十楼市传统旺季，但二手房走出了独立行情，从官方数据9月二手房网签微跌，到9月70城西安双降，再到10月二手房交易暴跌，楼市咋了？

二手房陡然降温

环比下滑27.73%

10月份，全市存量房（二手房）网签备案面积45.89万㎡，环比下降26.36%，同比增长31.91%；其中，住宅网签备案面积42.27万㎡（4390套），环比下降27.73%，同比增长27.74%。


先来看数据部分需要关注的地方：


①二手房住宅网签备案数据环比下降27.73%；


②10月网签套数4390套，折算成交套均面积在96.28㎡；


③同比增长27.74%。


从数据来看，10月二手房市场降温确实很明显，从8月微升，到9月微跌，再到10月大降，原因是什么？


①进入10月，疫情反复，让不少购房者搁置了线下看房想法；







②三季度开始，房企营销进入冲刺阶段，市场放量明显，特别是9月、10月近44盘价格公示，10月25盘意向登记，市场增量，吸引了一部分购房者转入新房市场；


③年末阶段，不少购房者搁置购房计划，静等年末置业节点；


④有部分市场传言，扰乱购房者购房计划（90%的传言都是假信息，建议朋友们多辨别）；


⑤利好政策释放受众面小，购房意愿并未激活，特别是对于二手房有明显成交驱动利好的“带押过户”政策，西安迟迟未落地。期待随着年终节点到来，会有新一波利好来袭，加速各类政策落地。


但从成交套均面积来看，10月套均面积再次出现微涨。出现的原因基本与上月一致：


▶新房市场虽有供应，但多以改善大面积为主，刚、改需求外溢至二手房市场，对二手房市场形成稳定的托底；


▶政策利好不断释放，卖旧买新需求增加，刚改类二手房释放量增加，降价优惠出手力度大，也同样吸引有需求的刚需、改善购房者。


从数据趋势来看，如果没有政策或利好信号，短期内二手房市场将很大概率出现一轮内卷行情下的“冷市”，特别是随着库存量的不断增加，二手房挂牌量持续上升下，越来越多二手房很有可能会选择“降价促销的内卷销售”模式，二手房价跌幅也会出现一个小幅明显。







届时，二手房也同新房市场一致，出现两极分化，卖的好的涨价卖，卖不动的跌价卷。


这种情况，很有可能会持续到明年3月左右。

后续市场如何买？

进入11月，很明显的可以发现，在上一轮政策利好基本已经释放完毕的环境下，市场供应稳步跟上夯实政策利好带来的市场热度。


从价格公示来看，高端改善与平价刚需供应齐飞，原本已经罕见的1.1万-1.5万/㎡住宅出现明显的高量供应。


这也让不少保持观望的购房者开始犹豫，是否入场。







买房路上，尤其是一些刚需购房者，想要的太多但资金又不足，最后看的房越多越纠结、越焦虑。拿身边一些购房例子来说，有的楼盘价格和面积都在心仪范围内，却嫌附近可能有高架影响生活，再看其他楼盘却又心心念念前者的好房型，纠纠结结。


针对这类纠结的购房者，在买房前就要考虑清楚什么才是现在生活中的必需，例如房型、价格、周边教育配套、周边交通配套等等，根据自己需求先列出一个清单，对比看过的楼盘，这样很容易选择。


尤其是选择二手房置业时一定要到实地看看，除了配套、房子本身外，社区内部环境、物业服务这些点，也同样关乎后续生活体验。


特别现如今，年末房源供应增量，限价手段也并没有随之放缓，反而明显出现不少“惊喜价”楼盘。这对于不少购房者而言是一个不错的入手机会。







而对于改善购房者而言，今年新房市场许多改善类产品，无论是产品品质、概念以及产品打造、配套来说，都是不错的选择。特别是近期，不少房企的改善作品开始亮相、登记，建议有需求的朋友，可以及时关注，避免错过。


除此外，还需要注意一个市场变化--“房住不炒”的原则逐步深化，这对于未来房产价格会有一个明显的影响。在未来，随着房住不炒的大原则持续深化，以及各类资源（教育、医疗、交通等）的不断铺平，房产的投资属性价值越来越弱，未来能够影响房价的只有供需→产品本身→配套。


对于购房者而言，在外部可以关注部分优质资源聚集的楼盘，但更重要的还是产品本身的硬核属性。因为配套可以不断复制，好房子，一房难求。