被误读的县城楼市，是救市稻草还是低价值资产？

前程无忧

#11月财经新势力#

被误读的县城楼市，一边被唱衰，一边被寄予厚望，既想要它价格扶摇直上最不济也要稳如磐石，又难免嫌它不够光鲜、发展潜力不足。当房地产市场整体步入降温周期，冷热同频的县城楼市既不是捞之即用的救市稻草，也并非坠入谷底的低价值资产，新低价与新机遇齐飞，刚需与投资之间，是大城市与小县镇之间的迥异生态。



刚刚过去的“金九银十”并没有展现出楼市拯救者的姿态，一二线城市成交量、价不佳，三四线及县城楼市更是惨淡依旧。部分县城楼市的项目，开发商大有躺平之意，促销活动都做得有气无力。虽然今年以来房地产市场的利好政策非常频密，购房补贴层出不穷，房贷利率一降再降，且都切实传导到了县城楼市，但仍不愠不火，反响平淡。不多的亮点在于，今年各地刺激楼市的政策先行先试中，有不少县城较之大城市更显得动作快、幅度大，渴盼靠此激起楼市涡流。
“两极分明”是县城房价的现状，据不完全统计，有117个县城房价超过万元，8个县城房价突破2万，这些县城的房价多数稳定并有微涨，一度惹来“有价无市”的质疑。能从1000多个县城中脱颖而出，要么靠产业发达，比如义乌；要么紧挨着超级城市，如上海边上的昆山；要么资源禀赋出众，从曾经的能源资源到现在的自然资源，都能撑起当地的房价，只是持久性存疑；要么是传统的人口大县，大量劳动力外出务工，但仍因种种原因回乡置业。



县城有着不比城市更简单的复杂社会组成，往往集聚着全县域的优质教育资源、医疗资源和人脉关系。这也契合决定房价高低的三个要素：教育、产业、生态。县城楼市的支撑力普遍不足，存在高房价的县镇基本靠教育和医疗撑着，比如不少县城拥有名校资源，同样存在学区房一说。产业发展良好、资源聚焦、区位优越的县城，就是缩小版的宜居宜业城市，富裕群体和被产业吸引而来的外来务工人员构成了当地的主力购房群体。
一线城市和强二线城市虽好，但能留驻的人群毕竟不多，大量的人口选择回流或到自己认为有潜力的地方定居。县镇人口涌向城市，乡村人口涌向县镇的现象仍将长期存在，可以说最优质的人口在向上流动，也可以说广域乡村流失了大量优质人口，处于中间位置的县城理论上拥有平衡点的机会，但如果当地产业发展欠佳，那么只会加速人口的流走，楼市更显冷清。



近年来的一个特点是：乡村、县镇的年轻人结婚，一个硬指标就是在县城有一套房子，往往还得是新房，和城市不同，二手房在县城楼市处于鄙视链的底端，交易小、不活跃，一些县城的二手房市场数据混乱、管理无序，连自建房都不如。
以县城为载体的新型城镇化发展仍在进行，县城也是产业转移的大后方，县域经济发展潜力巨大，但每年百强县名单的更迭其实鲜有新面孔出现，大多数县城产业表现一般，就业人口、产业人口相对恒定，主力购房群体已经耗尽了购买力，少数还有购买力的人员更趋向于到更高层级的城市或治理能力更现代化的县城置业——众多能获得稳定收入的高质量人口，已经不再拥有强烈的家乡置业情结。



县城楼市重刚需、轻投资，近年来吸引了大量排名靠前的品牌开发商进驻，它们的资源整合能力更强，更能选定市场稳定的区域布局，唯一存在的风险点在于，品牌房企的日子也在走下坡路，一旦遭遇重大市场险情，其往往优先保障重点区域如大城市的项目运转。
依靠房产实现阶级跃升已被证实并不现实，虽然房地产市场的住房刚需依然存在，但要正视县城人群的购买力已经接近天花板的事实，如何善待县城买房人的需求，是各方的一道待解难题。