楼市“涨价潮”此起彼伏，房地产市场又要变天？别再误判楼市了

sanasnoz

9月底，在央行释放降低公积金贷款利率0.15个百分点、符合条件的城市临时下调房贷利率以及减免“卖一买一”业主的个人所得税三大利好消息后，网络上关于楼市回温、房价反弹的消息不胜枚举。难道房地产市场又要变天，楼市要回归涨价通道了吗？我认为这是对楼市走势的误判，受制于以下4大现实原因，我国房价短期不可能上涨：



第一，老百姓购买力下降

新冠疫情已经持续了三年时间，城市静态管理下企业只能暂停营业，大量企业利润下滑甚至破产，名企都在降薪裁员，众多中小企业倒闭，职工收入急剧下降，绝大多数工薪族不敢轻易加杠杆买房；裁员潮之下，那些刚毕业的普通高校的大学生求职时没有任何优势，很多求职无门的毕业生选择居家学习考体制内的工作，考编两三年还没上岸的人不胜其数。刚毕业的青年人作为楼市的核心购买力，工作问题都难以解决，更加不会考虑买房的事情，没有需求和购买力作为支撑，仅凭借一些不痛不痒的政策红利，很难推动房价“反弹”！
第二，楼市库存积压严重

据国家统计局数据，截止8月末，商品房待售面积54605万平方米，同比增长8%，其中，住宅待售面积增长15.1%。我国新建商品房已经进入供过于求时代，楼市库存积压严重，房企前期投入的大笔资金无法收回，资金周转面临严峻考验，开发商宛如泥菩萨过河自身难保，项目延期交付和烂尾风险大，在售楼盘失去营销卖点，只能通过降价来提升楼盘竞争力，达到去库存的目的！



另外，根据诸葛找房网数据，9月10个重点城市二手住宅挂牌量为142.76万套，环比增长19.67%，较去年同期上涨34.01%，随着房子的造富属性消失，炒房客也加入抛房行列，新房和二手房鹬蚌相争，只能通过降价来抢收为数不多的市场！
第三，楼市告别普涨时代

房子并不是快消品，住宅楼有70年产权，到期还能自动续期，如今楼市进入刚需时代，买了房的人短期内不会再买，甚至还能继承给下一代，那么房地产行业的发展时间越长，楼市需求越少，这是规律使然。
结合人口变化趋势来看，我国已经进入深度老龄化时代，老年人口占比持续增加，且受婚育观念改变的影响，我国出生率已持续五年下滑，未来有购房需求的年轻人将会越来越少，房价不会复刻过去的普涨时代，很大概率是一线以及新一线人口虹吸效应强，楼市供不应求，房价长期看涨，但其他城市横盘或者阴跌将是大势所趋。



第四，涨价无疑自断后路

受疫情冲击、龙头房企暴雷以及行业下行的影响，我国楼市信心萎靡不振、购房者观望情绪严重，大多数房企在债务违约的边缘徘徊。为了帮助房企回血、避免楼盘烂尾、稳定楼市秩序，国家出台了这些刺激楼市消费的政策，如果开发商趁机涨价，只会将购房者即将燃起的买房的小火苗“熄灭”，同时也会损害自己多年树立起来的企业形象，口碑下滑也会影响房企的长足发展，因此，我认为不管是从大环境还是房企本身来看，短期内上调房屋价格的可能性微乎其微。

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