央行权威发声，楼市终于稳了

arrarpetahack

11月2日上午，在香港金融管理局“国际金融领袖投资峰会”上，关于大家非常关心的房地产发展，易纲行长发表重要论述，中心思想可以概括为两句话：
一是近期房地产销售和贷款投放已有边际改善。
二是房地产市场能保持平稳健康发展。
关于其关键论述，我们逐一拆解分析，以求在权威表述基础上洞见房地产现状、发展趋势及未来前景。
边际改善




房地产销售指的是新房和二手房买卖，以及市场销售活跃程度。
贷款投放主要指个人按揭贷和公积金贷款投放额度增长趋势。
央行行长掌握全国范围内上述统计数据，基于数据作出“边际改善”的判断。
边际是经济学概念，是与总量相关联的，白说意思是增幅或降幅，或是增加量、减少量的变化趋势。
因为近期房地产销售量是下降区间，连续多个月环比下降。在这里的边际改善，是指近期降幅较前期有所减弱，也是市场逐步转好的迹象之一。
但边际改善，不代表总量开始触底，而代表下降幅度逐步减小，正常的发展趋势是降幅逐步接近0，之后开始变为正增长，降幅为0的基期也就是“触底反弹”的底。
关联很多行业




房地产行业关联很多上下游行业。这个不言而喻。
从三次产业角度看，盖房子需要钢铁、水泥，关联传统工业行业；需要施工建设，关联二产中的建筑业；后期需要物业运维，关联三产服务业。
从“三驾马车”角度看，房地产开发投资在全部固定资产投资中占比较大。
房产买卖及中介服务，是消费的组成部分。
从防风险、保民生角度看，房企开发贷款和房屋按揭贷款，关系银行资产稳定性。
建筑工人，关系农民工就业等民生问题。
有人说房地产是我国国民经济支柱的“卫冕之王”，虽然没有给予支柱的名分，但实际在GDP增长中的分量可能是占比最高的。
区域特征明显




房地产市场区域特征明显且差异很大，各城市政府在稳定当地房地产市场中发挥着重要作用。
一二线城市或核心区域，房价坚挺，是因为人口流入，市场需求不断增加，而作为决定房地产供应的土地数量，特别是核心区域的土地数量却是有限的，长期看势必影响供需关系，当供不应求时，价格上涨是市场规律。
同理，三四线城市或非核心区域，房产需求小于供给，价格降低也是必然。
随着都市圈、核心城市发展带来城镇化的差异，房市的差异也将紧随其后，且越来越大。
各地方根据本地区房地产行业特征，因城施策，显得尤为重要。
支持刚需和改善




人民银行积极支持房地产行业健康发展，降低了个人住房贷款利率和首付比例，鼓励银行通过“保交楼”专项借款支持已售住房建设交付，支持刚性和改善性住房需求。
人民银行采取与房市有关的货币政策包括：
一是降利率、降首付比例，其实都与房屋按揭贷款有关，支持首套的政策导向非常明显。
二是“保交楼”专项资金，是为了解决存量风险，破解市场“毒瘤”，促进健康发展。
其实，不仅仅是人行，住建、银保监、税务等都推出相关支持政策，但此轮支持政策的出台不是大水漫灌，而是精准“滴灌”，体现在支持刚性和改善性住房需求。
所以政策的市场效应没有想象中的那么大，但却是逐步向好，充满后劲。
平稳健康发展




这是出台所有政策的最终目的。
首先是“发展”，意味着不会崩盘，不会倒退，不会停滞不前。
限定一是“平稳”，意味着房价不会涨的太快，也不会跌的太快，理想的结果是缓慢上涨，这里给个大胆的假定，与物价指数CPI基本持平或略低。
限定二是“健康”，将是结构的优化，供给的均衡，风险的化解，品质的提高。