这个一线楼市 要有大动作？

前程无忧

文/檀扒爷


深圳特区报消息，10月31日，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》显示，支持深圳在财政政策体系与管理体制方面探索创新，更好发挥财政职能作用。


这样一套政策中，还特地提了下楼市，表示要加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，要加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度。


总的来说，就是要解决大城市的住房问题。


哦豁，这下力度很大，深圳这是又成国内楼市的风向标了。

深圳 应该还在学新加坡模式

由于是财政部发的政策，而且还支持深圳在全国税改中先行先试，因此有人猜说了那么多年的房地产税，是不是真的要来了？


这个嘛，反正政策里没具体说，个人觉得可能性不大，原因就是现在楼市各个方面来说都已经很凉了，扼制二手房市场的目的已经达到，没必要这会儿再来个大杀器“落井下石”，这和目前全国性给楼市回暖的操作是相悖的。


这东西适合在楼市比较好的时候出，现在似乎没必要。


政策中真正提到的，都是关于保障性住房和老旧小区改造的，前者对应我国打造的保障性住房体系，后者就是延缓棚改拆迁。


这块内容，尤其是保障房相关的，让人想起2020年下半年深圳楼市还风头正劲时，当地说要学习长沙，特地去长沙取经（没看出效果），之后又提出要学习新加坡模式。


而所谓的新加坡模式，重点也是保障性住房。


根据总结，新加坡从1964年开始推行“居者有其屋”计划，鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋。说白了就是各个收入水平的人有相对应的产品。

来源：地产资管界公众号

目前，新加坡这一套体系已经发展得很成熟，是以政府组屋为主，然后市场化的私人房产为辅。


根据统计，2016年的时候，新加坡已经有高达82%的公民是住在组屋里的，换句话说，新加坡的政策性住房与商品房比例大概是8：2。


同时，新加坡楼市调控也很厉害，不是提高印花税就是收紧房贷，花样很多。


深圳为啥要学新加坡？因为地小人多，住房都很是问题。

像归像 要解决的问题还很多

这是不是意味着深圳直接照搬新加坡模式就完事儿了？


显然不行。


首先，有个人口问题要解决。


新加坡这个组屋申请，是针对本国居民分配的，并没有包括外来的务工人员，而新加坡的入籍门槛非常高，砸钱也未必有用。这样一来，需求上就有了明显限制，供给没那么紧张。

来源：中经数据

但深圳不是这样的，这个地方没门槛的，按七普数据，深圳十年涨了快714万常住人口，户籍人口从两百多万翻到了五百多万。


这怎么弄？即便只算户籍人口，五百多万比新加坡都多了，光这一部分就很难搞定，更何况还有1000多万外来人口，政策上不包含他们的话，那就太不厚道了。


其次一点，定价问题。


虽然说新加坡这相当于是给出了廉价住房，但是新加坡人均收入高呀，据网络统计2021年新加坡本国国民（以及永居人口）的就业人口人均税前收入达到了49992新币，拿现在的汇率看吧，将近26万人民币。所以这个所谓的廉价能廉到什么份上，难说。

来源：中经数据

深圳只算户籍人口，只算就业人口，人均税前可以达到这个水平吗？我觉得悬，算上常住人口那就不要看了。


收入差距较大，人口也不是一个等级的（关键也没法只算户籍人口），这就加大了供给和定价上的难度，除了要照顾到低收入人群的实际能力，还得照顾到买得起正常商品房、但也只是刚好买得起的群体的心态，会有种吃力不讨好的情绪。


这是一个巨大的挑战，不用新加坡模式这个说法也行，就深圳目前发展保障性住房体系那要面临的问题其实也是类似的，怎么区分群体，怎么合理定价和建造让各个群体都有所对应的产品，以及怎么确保在实施过程中对应的产品可以到对应的人手中，真正解决大城市住房难的问题。


所以，就目前这状态学新加坡，真的不太现实，至少短期内，绝对不现实。


不过现在政策也都在往这一块倾斜，比如前几天深圳才出台的租金指导价，就是对整个保障性住房体系的一部分进行优化，具体效果不好说，租金方面不像买房可以利用指导价制约放贷额度，的确不具备强制性。


不过上个月深圳二手房成交量没能过2000套，说明市场还是冷，这也是指导价体现的效果，证券时报网的报道中提到现在刚需用户买的时候都喜欢问下指导价，说明快2年下来，已经形成趋势了，租金方面也许也能如此。


以上，新的政策已经出台，深圳又一次成了全国楼市的风向标，而它这次要先试先行的，就是一直在说的保障性住房，期待深圳再拿出可以全国性推广的新政，优化楼市。


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