真实窥透！天津楼市，迈入“房价极化”

sanasnoz

是时候，来做个复盘了！
两方面考虑：
1）从去年跳水事件至今，已满周年，有必要了解下房价到底波动多大。
2）政策频出，很多人却仍迷茫。不知现在入手，还是再等等？房价还会不会降？
知史明鉴，摸清涨跌，才好作抉择。
下面就来一起大数据透视！
(注：以下数据对比的是2021年9月与2022年9月整盘签约数据，没有细分产品、楼栋等价格差异，仅供参考。 )
01



和平，是此轮下行周期中抗跌的“表率”。
和平翰林公馆越卖越贵。
别看就几套尾房，一点也不掉价。169平米特惠房990万。
天成和平里之前卖不动，今年单月就能卖20多套。整盘一共229套，截至9月底已签约200套。
价格上“两幅面孔”。
小户型涨了，89平米去年9月签约价6万5多，今年6万9；
大户型跌了，120平米去年9月6万8，今年6万1。
这也符合学区房的特性。
02



河西已成当下的“白马”，共识很强大。不过具体看，也有肥瘦之分。
天空之镜低开高走，房价已修复。
去年9月签约均价4万2，现在4万3，一平米涨了1000多。
中海寰宇时代倒是略有回调。
因为要跟瑞府Pk总价。
天津瑞府也已过房价低点。
去年年底时，140平米卖到过3万2。现在同样的面积段，3万6。
中海左岸澜庭已是现房，尾盘。
现在主推的是中海左岸源境，高层+洋房，280多万起。
天津湾、绿城·天津诚园、仁恒公园世纪，都是尾盘了。
体北鲁能公馆产品差异大。
中交融正、华宇御熹臺，亏在了地段。
300多万买小海地，很多人不认。
不过，华宇御熹臺有个“唯一性”——市区唯一在售叠拼，只有48套。
03



南开区整体上比较扛。
像金地阅千峯、旭辉铂悦公望、保利云禧，房价均有上涨。
金地阅千峯、旭辉铂悦公望是豪宅，为独立赛道。
尤其金地阅千峯房价拉升最大。这是因为它的洋房卖了，签约均价7万5。
保利云禧是普宅的门槛，也有生存空间。
而且马上要交房了。
房价下跌的基本有“非正常”因素。
比如正荣紫阙、南开宸院都曾暴过雷、停过工。
信任一旦崩塌，很难修复。
04



河东区也是个相对稳的阵营。
改善盘基本都很扛，价格上变动不大。
略有下调的大多是市区门槛盘，共性是卖地段、卖低价。
它有总价门槛。
若价涨，必然会量跌。
凯旋门的价涨，一是现房，二是交付超出预期，给加分了。
05



河北区太齐整了，“清一色”！全比去年9月份降了。
只是下调的幅度有所不同。
首创天阅海河幅度最大，现在2万9起，带精装。
花语津郡去年高层2万6，现在2万3。
原因很简单，需求支撑不住。
河北区自身的购买力够不上，倒是让宜兴埠、金钟得了利。
所以只能靠降价，来与河东、红桥门槛盘抢蛋糕。
唯有十里观澜独自坚强。
去年10月首开，首开当月28973元/平米，现在29731元/平米。
微涨2.6%。
06



红桥区跟河北区的逻辑差不多。
也在大范围的调价，这里就不赘述。
重点说两个盘。也是红桥的两个销冠，一个是量的扛把子，一个价的天花板。
有意思的是，九和府无论多大户型，都能卖到200万以下。
89平米是如此，93平米也是如此。
现在115平米的也调到了186万起，折合单价1万6。
中海云麓公馆正好与之相反。
它是户型越大，价格越贵。143平米的签约价4万6多，96平米的却能低到4万以下。
该项目拿出来做特惠的也是最小的96平米。
这就是定位不同，定价也不同。
07



西青区本身素质没有问题，且环抱着南开这棵大树。
之所以也出现价格调整。
一个是外地人过不来，像南站、精武镇这种“吃”外地人的板块，受到了很大冲击。
二是，价格回调后，“竞争者”增多。
之前只它一个人吃南开外溢红利，现在红桥也来分食。
比如宾水西与双环邨，价格差不多，户型也差不多，客群重合度太高了。
水西则与铃铛阁正面刚起来。
不过，整体来看，西青大多楼盘的幅度都不大。
若行情起来，很容易修复。
08



透过津南区的房价对比，看清了一个道理：
板块的选择，要大于楼盘。
辛庄的大跳水，远近闻名，一轮又一轮。相比去年9月份，房价跌幅都在10%以上。
“后遗症”也很严重。
不仅自身房价难修复，现在拖拽得国展西也下来了。
反观海教园，涨价是主色。
包括龙湖天璞、中海锦城，都涨了。
中海锦城的优势是，现房，品牌大。
龙湖天璞则是因为交付得好，带动得龙湖樘樾也很走量。
09



北辰的房价，有些不忍直视。


第一个挑起价格战是它，现在特惠最凶的还是它。
包括流量扛把子未来城，也在向下走。
7.93%，只是整盘的变化。细分的话，幅度会更大。
去年9月，未来城高层签约价是18234元/平米，年底降到了16707元/平米……
最新的9月份，15439元/平米！
这还是能走量的盘。
卖不动的，更不用说，以价换量，再正常不过了。
基本上，现在北辰的很多盘，比去年那波大跳水还便宜。
比如大张庄、小淀、铁东北路、北仓、双青等。
还在继续探底中。
10



东丽区只有几个盘，表现可以。
上东金茂智慧科学城必须是入围，从首开至今，价格十分稳定。
成交量上也很出色。
这样的行情下，单月都签约50多套。
至于上东金茂悦、远洋宽阅时光、恒基旭辉都会江来，已经摆出了干架的意思。
东丽誉东苑也降了，一套直降42万。
金钟之前是城东春晓支撑着大局，现在换成了花语尚东。
毕竟产品上落了一大截，只能用价格补位。
现在还不太明显，因为从去年下半年开始就没怎么供地，所以新盘很少。
待过两年看看吧。
将会全是“新产品的天下”。
11
综上，我们要有清醒认知：
1）有些楼盘可以等，有些则不能。
比如新梅江，中海又拿新地了，地价还是那个价。
期待它降，不现实。
关注流量，更要关注存量。
2）要想房价不倒，必须有支撑力。
地段、学区、需求……都是。多多益善。
3）以后“马太效应”会越来越强，便宜的更便宜，贵的更贵。
需求也会往确定性高的板块、楼盘集中。
4）轻城市重板块，板块＞楼盘。
以后还会降价的有两类，一类是外地人为主的板块，另一类是去年割韭菜的板块。
比如小淀、大张庄之类，没有底。
切记，避坑是第一法则。